Construir sobre edificios existentes con módulos prefabricados: así se gana vivienda sin ocupar suelo
Ampliar en altura con módulos prefabricados ayuda a generar vivienda en el centro urbano sin consumir suelo.
En las grandes ciudades, donde el suelo libre escasea y los precios se disparan, empieza a consolidarse una estrategia silenciosa: construir sobre edificios existentes con módulos prefabricados. ¿Cómo es posible añadir viviendas sin tocar el suelo urbano? ¿Qué límites técnicos y legales tiene? Analizamos cómo esta técnica —ya explorada en Barcelona por la empresa La Casa por el Tejado— puede aportar nuevas unidades en el corazón de las ciudades.
El déficit de vivienda obliga a mirar hacia arriba
España arrastra un déficit estructural de vivienda desde hace más de una década: se crean muchos más hogares de los que se construyen viviendas nuevas. Según el INE, cada año se forman más de 150.000 hogares, mientras que el ritmo de obra nueva sigue por debajo de las 100.000 unidades; situación que se agrava por el déficit ya acumulado de más de 600.000 viviendas. Esa brecha es una de las razones que explican por qué los precios de la vivienda no dejan de subir, especialmente en las áreas urbanas consolidadas.
Como ya analizamos en Déficit de vivienda en España, la escasez de suelo disponible y la lentitud administrativa están entre las principales causas de esta tensión. Ante esta situación, cualquier vía que permita aumentar la oferta de forma sostenible y sin expandir la mancha urbana debe considerarse valiosa, incluso si su impacto es limitado en número de unidades.
¿Qué significa construir sobre edificios existentes con módulos prefabricados?
La técnica de construir sobre edificios existentes con módulos prefabricados consiste en añadir una o varias plantas nuevas sobre estructuras ya construidas. Para hacerlo viable, se emplean viviendas modulares fabricadas en taller, que se transportan completamente acabadas y se montan sobre la cubierta con grúa.
A diferencia de la ampliación tradicional, este enfoque pertenece a la construcción industrializada de viviendas: un modelo basado en procesos en seco, control de calidad en fábrica y materiales más ligeros que permiten minimizar el impacto estructural, es decir, la vivienda industrializada o prefabricada garantiza la calidad en mayor medida que la construcción in situ.
Construir sobre edificios existentes: ventajas técnicas de los módulos
- Peso propio reducido: las estructuras se fabrican en acero galvanizado o madera laminada, con cerramientos multicapa y aislamiento térmico. En muchos casos, sustituir una cubierta antigua de tabiques conejeros por módulos prefabricados no incrementa la carga total del edificio.
- Montaje rápido y limpio: la obra se reduce a unos días de instalación, con mínima interferencia para los vecinos.
- Alta eficiencia energética: los módulos se diseñan para cumplir con estándares térmicos actuales y mejorar el rendimiento global del inmueble.
- Versatilidad formal: pueden adaptarse a geometrías diversas y convivir con el estilo original del edificio.
Este tipo de sobreelevaciones aprovecha infraestructuras ya existentes (transporte, saneamiento, energía), reduciendo la huella de carbono asociada a la urbanización de nuevo suelo.
Un modelo de colaboración entre comunidad e inversor
Estas actuaciones se articulan mediante la venta del derecho de vuelo. La comunidad de propietarios autoriza al inversor a construir una nueva planta sobre la cubierta a cambio de una contraprestación. No se trata de rehabilitar el edificio completo, sino de asumir mejoras proporcionales al valor añadido que obtiene el promotor.
Entre las actuaciones más habituales:
- Impermeabilización o refuerzo de la cubierta existente.
- Rehabilitación de fachada o mejora de accesos.
- Instalación de ascensor en edificios que lo permitan.
- Solución de filtraciones o patologías localizadas.
De esta forma, la comunidad mejora el estado del inmueble y el inversor obtiene nuevas viviendas en una ubicación privilegiada sin necesidad de comprar suelo. Es una fórmula de colaboración equilibrada, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, que empieza a verse como una oportunidad real de regeneración urbana.
Pioneros y experiencias internacionales
En España, uno de los referentes históricos de esta práctica es La Casa por el Tejado, empresa que lleva años desarrollando sobreelevaciones modulares en Barcelona y Madrid. Sus intervenciones en el Eixample demostraron que añadir viviendas sobre cubiertas existentes no solo es viable, sino compatible con la rehabilitación parcial del edificio. Aunque su actividad pública reciente es limitada, su modelo sigue citándose como referente técnico. Un ejemplo que nos hace especial ilusión, ya que su fundador Joan Artés fue profesor en la Universidad de algunos de los miembros de Habitaro.
A escala europea, la densificación vertical es tendencia.
- En Austria, el proyecto Roofbox construye módulos habitables completos sobre cubiertas de edificios plurifamiliares.
- En Alemania, estudios urbanísticos estiman que podrían crearse más de 1,2 millones de viviendas mediante ampliaciones en altura.
- En países como Países Bajos o Dinamarca, las sobreelevaciones modulares forman parte de políticas urbanas de regeneración energética y densificación.
Estos ejemplos demuestran que el enfoque modular y la reutilización del espacio aéreo pueden ser parte de la estrategia urbana europea hacia la sostenibilidad.
Límites, viabilidad y alcance real
Aun con su potencial, no es una solución masiva: su aplicación depende de la edificabilidad residual, el estado estructural del inmueble y la normativa local. En barrios centrales de ciudades como Barcelona o Madrid, su viabilidad técnica es alta, pero su impacto en número de viviendas será reducido.
Por su localización y coste, estas viviendas se orientarán a rentas medias y altas, no a vivienda asequible. Sin embargo, como recordamos en Previsión de la vivienda en España 2030, la presión de precios continuará si no se amplía la oferta. Por tanto, toda estrategia que sume unidades, aunque sean pocas, ayuda a reequilibrar el mercado.
Además, combinar estas actuaciones con programas de rehabilitación energética permitiría alinearlas con los objetivos de descarbonización y eficiencia energética de la UE, multiplicando su valor urbano.
Construir sobre edificios existentes: un complemento valioso para ciudades sin suelo
Construir sobre edificios existentes con módulos prefabricados no pretende resolver el déficit global de vivienda, pero sí puede aportar nuevas unidades en zonas donde el crecimiento horizontal ya no es posible. Es una vía técnica, legal y sostenible que permite aprovechar infraestructuras existentes, modernizar edificios antiguos y sumar oferta sin destruir suelo natural.
En el contexto urbano actual, donde cada metro cuadrado cuenta, mirar hacia arriba puede ser una forma inteligente de regenerar ciudad.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa construir sobre edificios existentes con módulos prefabricados?
Consiste en añadir una o varias plantas nuevas sobre un edificio ya construido, utilizando módulos ligeros prefabricados que se ensamblan sobre la cubierta sin necesidad de ocupar suelo adicional.
¿Cuáles son las ventajas de esta técnica?
Permite ganar viviendas sin ocupar suelo, con menos residuos y tiempos de obra muy reducidos. Además, los módulos son ligeros, por lo que en muchos casos no incrementan el peso total de la estructura original.
¿Qué gana la comunidad de propietarios?
El inversor puede asumir mejoras proporcionales al proyecto, como reparar la cubierta, instalar ascensor o rehabilitar parcialmente la fachada. Así, el edificio mejora su valor y eficiencia sin coste directo para los vecinos.
¿Existen ejemplos reales de sobreelevaciones?
Sí. En España, La Casa por el Tejado ha realizado varios proyectos en Barcelona con módulos prefabricados. En Europa, destacan iniciativas como Roofbox en Austria y proyectos similares en Alemania o Dinamarca.
¿Sirve esta técnica para vivienda asequible?
No directamente. La mayoría de estos proyectos se ubican en zonas céntricas y de alto valor. Sin embargo, contribuyen a aumentar la oferta total, lo que puede ayudar a aliviar la presión general del mercado.
¿Qué obstáculos impiden su expansión?
Principalmente la normativa urbanística, los límites de edificabilidad, los costes de ingeniería estructural y la complejidad administrativa para aprobar obras en edificios habitados.