Regulación tokenización inmobiliaria: España y países pioneros

La regulación tokenización inmobiliaria se ha convertido en un tema clave para que el mercado de activos inmobiliarios tokenizados avance y pase de ser una innovación puntual a una práctica habitual. Sin un marco legal blockchain inmobiliario claro, el potencial de esta tecnología en la inversión y compraventa de propiedades quedaría limitado.

En este artículo analizamos cómo está la situación en España, qué pasos debe dar para adaptarse, y qué países ya van por delante en normativa blockchain inmobiliaria, así como las razones de su liderazgo. Si no estás familiarizado con la tokenización inmobiliaria te recomendamos que antes leas este artículo: Tokenización inmobiliaria: qué es y cómo funciona.

España: avances y limitaciones en la legalidad de la tokenización

Actualmente, España cuenta con un marco incipiente para la legalidad de la tokenización gracias a:

• Ley del Mercado de Valores 2023, que reconoce la tecnología blockchain para representar valores.
• Reglamento Piloto DLT de la UE, que permite probar mercados de tokens con exenciones temporales.
• Sandbox regulatorio español, donde ya se han testado proyectos como Openbrick o Reental bajo supervisión de la CNMV.

El sandbox regulatorio español es un entorno controlado creado por el Gobierno y supervisado por organismos como el Banco de España, la CNMV y la Dirección General de Seguros, donde empresas innovadoras en el sector financiero y tecnológico pueden probar sus proyectos con clientes reales, pero bajo supervisión y con ciertas flexibilidades normativas.

En el caso de la tokenización inmobiliaria y otros usos de blockchain, el sandbox permite:

• Probar modelos de negocio que todavía no encajan del todo en la legislación vigente.
• Evaluar riesgos y beneficios antes de que haya una regulación específica.
• Colaborar con el regulador para adaptar o crear nuevas normas.
• Reducir barreras de entrada para startups y proyectos pioneros.

En España, el sandbox se reguló con la Ley 7/2020 para la transformación digital del sistema financiero y ya ha admitido proyectos relacionados con emisión de valores tokenizados y plataformas de inversión inmobiliaria blockchain.

En la práctica, si una plataforma de ethereum inmobiliario quiere emitir tokens de propiedad o facilitar la compraventa de inmuebles tokenizados, el sandbox le ofrece un marco temporal para operar de forma controlada y demostrar su viabilidad antes de escalar al mercado general.

Sin embargo, la normativa blockchain inmobiliaria española aún no reconoce directamente un token como escritura de propiedad. Para lograrlo, es necesario adaptar el registro de la propiedad para interoperar con blockchain y garantizar la seguridad jurídica de los inmuebles tokenizados.

Pasos que España debe dar para adaptarse

1. Integrar blockchain en el Registro de la Propiedad, permitiendo que el cambio de titularidad de un token sea reconocido automáticamente.
2. Reconocer los tokens como títulos jurídicos plenos, sin necesidad de estructuras societarias intermedias.
3. Establecer licencias y requisitos claros para emisores de tokens inmobiliarios, protegiendo a pequeños inversores.
4. Adoptar estándares internacionales, garantizando la interoperabilidad con otros países pioneros en legislación sobre tokens inmobiliarios.

Países que van por delante y por qué

• Suiza: Con su Ley DLT, reconoce legalmente los valores tokenizados y permite que los inmuebles se representen directamente en blockchain.
• Emiratos Árabes Unidos (Dubái): El Departamento de Tierras ya conecta el registro de propiedad con blockchain, respaldado por la Autoridad Reguladora de Activos Virtuales (VARA).
• EE.UU.: Aunque la regulación es estatal y fragmentada, existen ventas reales de propiedades con NFT mediante empresas como Propy, aprovechando marcos legales flexibles como el de Wyoming.
• Singapur: Ha desarrollado licencias específicas para emisores de tokens de valor y fomenta la digitalización registral.
• Estonia: Integra blockchain en registros públicos, garantizando transparencia y trazabilidad.

Estos países lideran porque combinan claridad legal, innovación tecnológica y colaboración público-privada, acelerando la adopción de la normativa sobre inmuebles tokenizados.

Qué están haciendo los países pioneros

• Suiza: Estandarización de procesos y permisos para mercados secundarios de tokens.
• Dubái: Proyectos como Prypco Mint permiten invertir desde importes bajos con respaldo registral.
• EE.UU.: Uso de LLCs tokenizadas como puente legal para transacciones rápidas.
• Singapur y Estonia: Modernización del marco legal y fuerte apuesta por la digitalización total del sector inmobiliario.

Conclusión: hacia una revolución legal y tecnológica

La regulación tokenización inmobiliaria es el puente necesario para que la inversión inmobiliaria con blockchain sea masiva, segura y global. España ha avanzado, pero si quiere competir con países pioneros en normativa blockchain inmobiliaria deberá acelerar su adaptación, integrando tecnología y seguridad jurídica a partes iguales.

En nuestra opinión, es cuestión de tiempo que la blockchain en el sector inmobiliario sea tan habitual como las escrituras en papel, y quienes legislen rápido serán los que lideren el mercado global.

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FAQ – Preguntas frecuentes sobre regulación tokenización inmobiliaria