Tokenización inmobiliaria: qué es y cómo funciona
Tokenización inmobiliaria, la revolución de la inversión en inmuebles
La tokenización inmobiliaria es el proceso de digitalizar una propiedad y dividirla en tokens respaldados por blockchain, permitiendo que cada inversor adquiera una fracción de ese activo. Gracias a esta tecnología, es posible tokenizar propiedades de forma segura, transparente y con menores barreras de entrada que en la inversión tradicional.
Este modelo combina inmuebles tokenizados con la infraestructura de la blockchain, haciendo que la compra, venta y gestión de activos sea más ágil y accesible para todos los públicos.
Cómo funciona la tokenización inmobiliaria
Podemos resumir el proceso en cinco pasos clave:
- Selección y valoración del inmueble
Una empresa o promotor elige una propiedad para tokenizar y determina su valor de mercado. - Creación de la estructura legal
Generalmente se constituye una sociedad propietaria del inmueble y se establecen contratos que vinculan cada token a una participación real. - Emisión de tokens en blockchain
Usando estándares como ERC-20 o ERC-721, se crean los tokens inmobiliarios que representan partes proporcionales del activo. - Venta y distribución de tokens
Los tokens se ofrecen a inversores, que pueden comprarlos desde importes muy bajos, facilitando la entrada a quienes antes no podían acceder al sector. - Gestión y beneficios
Los ingresos por alquiler o la plusvalía de la venta se reparten de forma automática entre los tenedores de tokens mediante smart contracts.
ERC-20 o ERC-721: estándares clave en la tokenización inmobiliaria
«Los estándares ERC-20 y ERC-721 son protocolos de la red Ethereum que definen cómo deben crearse y gestionarse los tokens. El ERC-20 establece las reglas para tokens fungibles, idénticos e intercambiables entre sí —ideales para fraccionar propiedades en partes iguales—, mientras que el ERC-721 se utiliza para tokens no fungibles (NFTs), únicos e indivisibles, perfectos para representar un inmueble completo o un activo singular.»
Aplicación en inmuebles tokenizados:
- ERC-20: usado por plataformas como RealT para dividir un inmueble en cientos o miles de participaciones iguales.
- ERC-721: utilizado en ventas como la de Propy para transferir una vivienda entera mediante un NFT único.
El papel de Ethereum en la tokenización inmobiliaria
Ethereum es la infraestructura tecnológica que hace posible la mayoría de proyectos de inmuebles tokenizados actuales. No es solo una criptomoneda: es una plataforma de blockchain programable que permite crear y ejecutar smart contracts (contratos inteligentes) y emitir tokens que representan fracciones o la totalidad de un activo inmobiliario.
Ejemplos reales de inmuebles tokenizados
- Reental (España) ha tokenizado más de 50 propiedades en España y Latinoamérica, con inversión mínima desde 100 €, ofreciendo rentabilidades medias anuales del 10-12 %.
- RealT (EE.UU.) permite comprar fracciones de propiedades en Detroit o Chicago y recibir semanalmente el alquiler en stablecoins.
- Propy (EE.UU.) logró la primera venta de una vivienda como NFT, transfiriendo la titularidad en minutos.
Estos casos muestran cómo la tokenización inmobiliaria no es una teoría, sino una realidad en expansión.
Ventajas frente a la inversión inmobiliaria tradicional
- Acceso global: puedes invertir en propiedades de cualquier país sin moverte de casa.
- Menor capital inicial: desde pocos euros es posible entrar en proyectos rentables.
- Liquidez mejorada: posibilidad de vender tus tokens en mercados secundarios sin esperar a la venta del inmueble.
- Transparencia: el registro en blockchain garantiza trazabilidad y seguridad jurídica.
Regulación y futuro de la tokenización inmobiliaria
En España, la Ley del Mercado de Valores 2023 y el Reglamento Piloto de la UE, publicado en el BOE, están sentando las bases para que los tokens inmobiliarios tengan reconocimiento legal. Países como Suiza y Emiratos Árabes Unidos van por delante, integrando blockchain en registros de la propiedad.
La tendencia apunta a que, en pocos años, los tokens inmobiliarios serán tan comunes como las acciones en bolsa, impulsando un mercado más líquido, accesible y global.
En Habitaro, hemos dedicado varios artículos a la relación de la tecnología Blockchain y el sector inmobiliario, aquí te dejamos algunos de esos enlaces para que puedas leerlos:
Tecnología blockchain en la construcción: revolución digital para proyectos más seguros y eficientes
Blockchain y notarios: ¿es el fin del modelo tradicional?
Blockchain en la construcción de Dubái: innovación que transforma el sector
FAQ – Preguntas frecuentes sobre tokenización inmobiliaria
¿Qué es la tokenización inmobiliaria?
Es el proceso de digitalizar un inmueble y dividirlo en tokens negociables en blockchain, cada uno representando una fracción de propiedad o derecho sobre ese activo.
¿Qué beneficios tiene invertir en inmuebles tokenizados?
Permite acceder a propiedades globales con menor capital, obtener liquidez más fácilmente y contar con transparencia y seguridad gracias a la blockchain.
¿Es legal la tokenización inmobiliaria en España?
Sí, con la Ley del Mercado de Valores 2023 y el Reglamento Piloto DLT de la UE, la tokenización inmobiliaria cuenta con un marco legal creciente y supervisión de la CNMV.
¿Necesito conocimientos de criptomonedas para invertir?
No necesariamente. Muchas plataformas simplifican la experiencia, aunque es recomendable entender conceptos básicos de blockchain y gestión de carteras digitales.