Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda: guía 2025 por comunidades
Representación visual de la fiscalidad al heredar una vivienda en España en 2025
Heredar una vivienda en España implica asumir una carga fiscal que varía según la comunidad autónoma. Conocer los tributos asociados, bonificaciones y plazos es clave para evitar sorpresas o sanciones.
En esta guía 2025 explicamos qué impuestos se pagan al heredar una vivienda, cómo se calculan y qué diferencias existen entre comunidades.
Impuestos por heredar una vivienda: ¿cuáles hay que pagar?
Al heredar una casa o piso, los principales impuestos que se deben afrontar son:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD):
Se aplica sobre el valor neto del inmueble heredado. Es gestionado por las comunidades autónomas, lo que provoca grandes diferencias fiscales. - Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal):
Calculado por los ayuntamientos, grava la revalorización del suelo urbano desde la última transmisión. Desde 2022 puede basarse en valor real o valor catastral corregido. Puedes consultar más detalles en la web de la Agencia Tributaria oficial. - IRPF (en ciertos casos futuros):
Aunque no se tributa por herencia en el IRPF, si se vende el inmueble posteriormente, se tributa por la ganancia patrimonial.
¿Cómo se calcula el Impuesto de Sucesiones por vivienda?
El cálculo depende de:
- Valor del inmueble (valor de mercado o catastral ajustado)
- Relación con el fallecido (grupo I al IV)
- Edad del heredero
- Situación del inmueble (vivienda habitual o no)
- Bonificaciones autonómicas
💡 En muchos casos, las herencias entre padres e hijos gozan de bonificaciones del 95% o incluso del 99% si se trata de vivienda habitual.
Comparativa por comunidades autónomas en 2025
En 2025, las diferencias fiscales entre comunidades siguen siendo notables:
| Comunidad Autónoma | Bonificación ISD (vivienda habitual) | Comentario destacado |
|---|---|---|
| Madrid | 99% | Herencias entre familiares casi exentas |
| Andalucía | 99% | Desde 2022, gran reducción fiscal |
| Cataluña | Hasta 95% (con condiciones) | Según valor del inmueble y grado de parentesco |
| Comunidad Valenciana | 50%-75% | Reducción según edad y uso de la vivienda |
| Galicia | 99% para descendientes | Siempre que se mantenga 5 años la propiedad |
| País Vasco | Régimen foral propio | Normativa diferenciada |
| Castilla-La Mancha | Bonificación parcial | Hasta el 95% si es vivienda habitual |
| Aragón | 65%-100% (según tramos) | Exige residencia habitual y permanencia |
Si quieres comprobar la legislación exacta vigente en tu comunidad, te recomendamos visitar el portal del ISD en la sede electrónica de la AEAT.
Ejemplo práctico: heredar un piso de 150.000 €
Supongamos que heredas un piso de 150.000 € como hijo del propietario fallecido:
- En Madrid: pagarías solo un 1% del impuesto base → unos 450 €
- En Cataluña: podrías pagar entre 4.000 y 8.000 € según bonificación aplicable
- En Andalucía: el impuesto sería simbólico o nulo
- En Comunidad Valenciana: entre 10.000 y 20.000 €, dependiendo del tramo
¿Qué plazo hay para pagar los impuestos por herencia?
- ISD: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 con solicitud previa.
- Plusvalía: 6 meses desde la fecha de defunción (también prorrogable).
El retraso en el pago genera intereses y sanciones, por lo que conviene gestionar todo cuanto antes con apoyo de notaría o asesoría especializada.
Recomendaciones para no pagar de más
✔ Solicita tasación real del inmueble para evitar sobrevaloraciones
✔ Declara la vivienda como «habitual del fallecido» si procede
✔ Consulta con un asesor fiscal o notaría especializada
✔ Evalúa si te conviene aceptar la herencia pura o a beneficio de inventario
✔ Mantén la vivienda al menos 5 años si exige bonificación por permanencia
También te recomendamos leer nuestra guía completa sobre los impuestos por tener una vivienda vacía, ya que muchas personas heredan pisos que quedan desocupados temporalmente.
¿Conviene aceptar una herencia con vivienda?
Depende. Si la vivienda tiene una hipoteca elevada o necesita reformas costosas, puede no compensar. Analiza siempre:
- Cargas pendientes
- Impuestos a pagar
- Valor real de mercado
- Costes de mantenimiento
Preguntas frecuentes (FAQ)
Se generan recargos e intereses. Además, no podrás registrar el inmueble a tu nombre.
Sí. La renuncia debe hacerse ante notario y es irrevocable.
Sí, si hay incremento de valor del suelo desde la última transmisión.