Comparativa de impuestos inmobiliarios en Latinoamérica: guía 2025–2026 para inversores extranjeros

Invertir en propiedades en América Latina sigue siendo una opción atractiva para extranjeros provenientes de Europa o Estados Unidos. No obstante, conocer el sistema fiscal inmobiliario en cada país es fundamental para evitar sorpresas. También permite planificar correctamente la inversión y maximizar el retorno. Esta guía de Habitaro ofrece una comparativa actualizada de los impuestos inmobiliarios en LATAM, con foco en cuatro destinos clave: México, Colombia, Argentina y Uruguay.

¿Qué impuestos inmobiliarios deben considerar los inversores extranjeros en LATAM?

Todo inversor que compre, alquile, mantenga o venda una propiedad en Latinoamérica debe tener en cuenta los siguientes tributos relacionados con los impuestos inmobiliarios en LATAM:

• Impuesto a la compraventa: grava la transacción de compra
• Impuesto a la propiedad o tenencia: similar al IBI en España
• Impuesto sobre la renta del alquiler: si se arrienda la propiedad
• Ganancia de capital: al vender con plusvalía
• Impuesto a la herencia o sucesión: si se transmite a herederos

Cada país tiene tasas, exenciones y mecanismos diferentes para residentes y no residentes. Algunos ofrecen ventajas específicas para atraer inversión extranjera. Además, es clave evaluar si el país cuenta con tratados de doble imposición que permitan deducir lo pagado en destino del impuesto en el país de origen.

México: impuestos inmobiliarios y fideicomiso para extranjeros

En el contexto de los impuestos inmobiliarios en LATAM, México presenta un esquema particular:

• Compraventa: 2% a 4,5% de derechos e impuestos estatales (variable por región)
• Tenencia (predial): 0,1% a 0,3% anual sobre valor catastral
• Renta: 25% sobre ingreso bruto (no deducible) para no residentes; 30% sobre utilidad si se opta por deducir gastos
• Ganancia de capital: 35% si no aplica exención o residente fiscal
• Herencia: sin impuesto federal; puede haber en algunos estados

Nota: los extranjeros deben comprar mediante fideicomiso bancario si el inmueble está en zona restringida (costa o frontera). Más detalles en la guía sobre comprar propiedad en Latinoamérica.

Según la Guía legal de inversión inmobiliaria en Latinoamérica de la IBA, los fideicomisos en México son obligatorios en zonas de restricción territorial para compradores extranjeros.

En los estados turísticos como Quintana Roo o Baja California Sur, existen incentivos fiscales y apoyos notariales que facilitan la inversión extranjera en vivienda vacacional o para renta.

Colombia: impuestos inmobiliarios con beneficios fiscales

Es uno de los destinos más dinámicos en cuanto a impuestos inmobiliarios en LATAM, con varios mecanismos de optimización fiscal:

• Compraventa: impuesto de registro y beneficencia (1,5% a 3%)
• Tenencia: impuesto predial (0,3% a 1,6%) según avalúo y uso
• Renta de alquiler: 15% a 33% según tramo de ingreso; deducible con declaración completa
• Ganancia de capital: 10% si el bien fue poseído más de dos años
• Herencia: tarifa del 10% si se supera umbral exento

Colombia permite que extranjeros no residentes declaren renta de manera voluntaria para aplicar deducciones y evitar el 15% fijo sobre bruto.

Consulta también nuestro artículo sobre el subsidio Mi Vivienda Verde en Colombia si estás considerando adquisiciones nuevas.

En ciudades como Medellín o Barranquilla, se han lanzado programas municipales diseñados para atraer inversión extranjera en vivienda nueva, con beneficios urbanísticos y tributarios.

Argentina: fiscalidad inmobiliaria y contexto inflacionario

Dentro del marco de los impuestos inmobiliarios en LATAM, Argentina ofrece un sistema mixto con impuestos nacionales y provinciales:

• Compraventa: impuesto a la transferencia del 1,5%; sellos 2,5% aprox.
• Tenencia: ABL (Buenos Aires) ~0,5% del valor fiscal + tasa de alumbrado y barrido
• Alquileres: 21% de IVA si es con fines comerciales o supera cierto monto
• Ganancia de capital: 15% si el bien fue adquirido después de 2018
• Herencia: sin impuesto nacional, pero vigente en Ciudad de Buenos Aires (4% a 15%)

La inflación y los controles de capital obligan a declarar correctamente valores reales y registrar operaciones ante la AFIP. Ver más en comprar terreno en zonas rurales de Argentina.

Algunas provincias como Córdoba o Mendoza están evaluando exenciones temporales para extranjeros que inviertan en vivienda de interés turístico o regeneración urbana.

Uruguay: impuestos inmobiliarios y ventajas fiscales para no residentes

Uruguay es uno de los países más transparentes en materia de impuestos inmobiliarios en LATAM:

• Compraventa: ITI 2%, IRPF 2% sobre la ganancia, honorarios notariales y de escribano
• Tenencia: contribución inmobiliaria municipal (~0,25% a 0,5%)
• Renta: 10,5% (IRNR) para no residentes
• Ganancia de capital: se liquida con IRNR sobre diferencia real
• Herencia: no hay impuesto a la herencia

Se considera uno de los países más seguros jurídicamente para la inversión extranjera en bienes inmuebles. El país también ofrece la posibilidad de obtener residencia fiscal mediante inversión en propiedades de valor medio-alto (alrededor de USD 370.000).

Tabla comparativa: impuestos inmobiliarios 2025–2026 para extranjeros

Conclusión: planificación fiscal en LATAM, clave para una buena inversión

Cada país latinoamericano presenta oportunidades inmobiliarias atractivas, pero también estructuras fiscales distintas. Para inversores extranjeros, entender cómo tributan los impuestos inmobiliarios en LATAM en cada etapa (compra, tenencia, renta y venta) es fundamental. Uruguay destaca por su estabilidad, Colombia por su flexibilidad, y México por su potencial turístico pese a las zonas restringidas.

Integra esta información con nuestra guía para comprar propiedad desde el extranjero y mantente actualizado para evitar cargas innecesarias. Además, el Banco Interamericano de Desarrollo – entorno tributario ofrece recursos clave para entender el entorno tributario y legal que enfrentan los inversores internacionales en la región.

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