¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra y cuándo interesa firmarlo?
Firmar un contrato de alquiler con opción a compra puede ser la jugada maestra… o un error costoso. Descubre en qué casos realmente conviene.
El contrato de alquiler con opción a compra permite alquilar ahora y comprar más adelante
Qué es un contrato de alquiler con opción a compra
El contrato de alquiler con opción a compra es un acuerdo híbrido que combina un contrato de arrendamiento con la posibilidad de adquirir la vivienda en el futuro. Durante un tiempo pactado, el inquilino paga una renta mensual como en un alquiler tradicional, pero con la particularidad de que puede comprar el inmueble en condiciones previamente fijadas.
Este modelo, regulado en el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha ganado protagonismo en España como alternativa para quienes no pueden o no quieren hipotecarse de inmediato.
Cómo funciona este contrato en la práctica
El funcionamiento es sencillo, aunque exige atención a los detalles:
- Duración del alquiler: suele oscilar entre 2 y 5 años.
- Prima inicial: en muchos casos el inquilino paga una cantidad por la opción de compra (no siempre obligatoria).
- Descuento de rentas: parte o la totalidad de las mensualidades abonadas se descuentan del precio final de la vivienda.
- Precio de compra fijado: se establece desde el inicio, evitando futuras subidas de mercado.
Ejemplo: si el precio acordado de la vivienda es de 200.000 €, y durante tres años se pagan 24.000 € de alquiler, parte de esa cantidad (por ejemplo, 20.000 €) se resta del importe final.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Este contrato ofrece beneficios claros tanto para inquilinos como para propietarios:
- Para el inquilino:
- Probar la vivienda y el vecindario antes de comprometerse.
- Ganar tiempo para ahorrar o mejorar condiciones hipotecarias.
- Blindar el precio frente a la inflación inmobiliaria.
- Para el propietario:
- Asegurar un ingreso mensual mientras busca comprador.
- Evitar la incertidumbre del mercado.
- Comprometer a un inquilino interesado en la compra.
Riesgos y desventajas a considerar
No todo son ventajas. Existen riesgos importantes:
- Si el inquilino renuncia a la compra, puede perder la prima inicial.
- El propietario debe asumir que el precio de venta está congelado, aunque el mercado suba.
- Si la redacción del contrato es ambigua, puede haber conflictos legales.
Por eso, siempre se recomienda la revisión por un abogado especializado o un API colegiado.
Cuándo conviene firmar este tipo de contrato
El alquiler con opción a compra es especialmente interesante en estos escenarios:
- Inquilinos con ingresos estables pero sin ahorros suficientes hoy.
- Familias que esperan vender otra vivienda antes de comprar.
- Compradores que creen que los precios subirán en su zona.
- Propietarios que tienen dificultades para vender en el corto plazo.
En cambio, no suele convenir si se prevén bajadas de precios o si el comprador puede acceder ya a una hipoteca en buenas condiciones.
Aspectos legales clave en España
Al firmar un contrato de alquiler con opción a compra, conviene asegurarse de que:
- El acuerdo se inscriba en el Registro de la Propiedad para garantizar derechos.
- Se especifique claramente el plazo de la opción de compra.
- Se defina qué parte de las rentas se descuenta y cómo.
- Se pacte la devolución o no de la prima inicial en caso de no compra.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 14 y siguientes) y el Código Civil (art. 1255) permiten libertad de pactos, siempre que no se vulneren derechos básicos.
FAQ sobre el alquiler con opción a compra
¿Es obligatorio pagar una prima inicial?
No siempre. Es habitual, pero puede pactarse sin ella.
¿Qué pasa si no compro al final del contrato?
Dependerá de lo firmado: puedes perder la prima y las rentas no suelen devolverse.
¿Puedo hipotecar la vivienda al ejercer la compra?
Sí, el banco concede hipoteca sobre el precio pendiente tras descontar las rentas.
¿Qué impuestos se pagan?
Se tributa por el alquiler (IRPF del propietario) y, al comprar, se aplican los impuestos habituales como el ITP o el IVA, según el caso. En este sentido, es útil revisar también nuestra guía de Habitaro sobre qué impuestos se pagan al heredar una vivienda en España.