¿Se puede vivir legalmente en una casa de AliExpress en España?

Comprar una vivienda ya no requiere visitar una promotora ni acudir a una feria inmobiliaria. Hoy basta con un clic. En AliExpress y Amazon se venden casas prefabricadas online que prometen instalarse en apenas unas semanas. Pero surge la pregunta clave: ¿es legal vivir en una casa comprada por Internet en España?
El fenómeno de las casas prefabricadas está revolucionando el mercado de la vivienda, pero también está chocando de frente con la normativa. Lo analizamos con rigor técnico y ejemplos reales.

Legalidad casas prefabricadas: el sueño low cost frente a la normativa española

España vive un auge de las casas prefabricadas por su rapidez, precio y eficiencia. Sin embargo, su legalidad no depende del precio ni del vendedor, sino de cómo se instalan y si cumplen el Código Técnico de la Edificación (CTE).
La legalidad de las casas prefabricadas exige los mismos pasos que una vivienda tradicional: licencia de obra, proyecto técnico visado, cumplimiento del CTE y cédula de habitabilidad.

Según el propio Código Técnico de la Edificación, toda vivienda destinada a uso residencial debe garantizar seguridad estructural, aislamiento térmico y salubridad. Y da igual que venga de una fábrica china o se monte en un solar urbano de Madrid: si se ancla al terreno, debe cumplir la ley como cualquier construcción convencional.

¿Qué tipo de casas vende AliExpress?

En plataformas como AliExpress proliferan las casas cápsula, los contenedores modulares y las tiny houses plegables. Los precios pueden variar entre 4.000 y 30.000 euros, pero en muchos casos se trata de kits estructurales sin proyecto técnico homologado.
Algunas incluyen materiales de buena calidad —acero galvanizado, paneles sándwich o vidrios templados—, pero pocas aportan certificaciones CE o fichas técnicas compatibles con la normativa española.

En un artículo anterior ya analizamos las diferencias entre casas prefabricadas online de AliExpress y Amazon, destacando los riesgos ocultos en transporte, aduanas o instalación:

En la práctica, no basta con recibir el módulo y colocarlo sobre una losa de hormigón. Para convertir esa estructura en vivienda legal, hace falta un proyecto redactado por un técnico competente y la aprobación del ayuntamiento correspondiente.

Qué dice la ley: CTE, LOE y licencia de obra

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y el CTE son los pilares que determinan la legalidad de las casas prefabricadas.
Según la LOE, cualquier edificación destinada a vivienda —fija o modular— requiere proyecto visado, dirección facultativa y control de ejecución.
Además, el Texto Refundido de la Ley del Suelo (RDL 7/2015) establece que las viviendas solo pueden construirse en suelo urbano o urbanizable con uso residencial permitido.

Esto significa que una casa de AliExpress no puede instalarse legalmente en cualquier parcela rústica sin autorización previa. Aunque el módulo venga prefabricado, su instalación se considera obra nueva, y por tanto necesita licencia urbanística.

La información oficial puede consultarse en el Boletín Oficial del Estado.

¿Y si la instalo en suelo rústico?

Aquí es donde empieza la confusión. En suelo no urbanizable solo se permiten construcciones vinculadas a usos rurales: agrícola, forestal o de utilidad pública.
Algunos ayuntamientos toleran la colocación de módulos móviles o desmontables (sin cimentación fija), pero la realidad es que cada comunidad autónoma aplica su propio criterio.

Como explicamos en nuestro reportaje sobre vivir en una furgoneta o en una tiny house en España, la diferencia legal está en si la vivienda está anclada al terreno o es transportable. Si se considera bien mueble, puede autorizarse como instalación temporal; si se ancla, es una vivienda y necesita licencia.

En otras palabras: una casa de AliExpress puede colocarse en suelo rústico solo si no se fija permanentemente y si el uso no es residencial permanente.

Cómo legalizar una casa prefabricada en España

Legalizar una casa comprada en AliExpress implica asumir un proceso administrativo y técnico completo.
Los pasos básicos son:

1. Proyecto técnico visado por arquitecto o arquitecto técnico.
2. Licencia de obra mayor y pago de tasas municipales (ICIO, licencia urbanística).
3. Ejecución supervisada y certificado final de obra.
4. Cédula de habitabilidad y alta de suministros (agua, luz, saneamiento).

Cada ayuntamiento exige su propio procedimiento, y el coste total puede duplicar el precio del módulo.
En Habitaro ya analizamos cuánto cuesta realmente tener una vivienda lista para habitar, en este artículo sobre cómo construir una casa por menos de 50.000 euros:

El proyecto técnico debe incluir el cálculo estructural, aislamiento térmico conforme al DB-HE del CTE, y la memoria de instalaciones. Sin esa documentación, el ayuntamiento no puede otorgar la licencia ni la cédula de habitabilidad.

Legalidad casas prefabricadas: ¿Es viable entonces vivir en una casa de AliExpress?

Sí, pero solo si cumple la normativa española.
En otras palabras: puedes comprar un módulo en AliExpress, pero no podrás usarlo como vivienda habitual sin proyecto, sin licencia y sin conexión legal a los servicios urbanos.

Algunos compradores las instalan en parcelas privadas como oficinas, casas de invitados o módulos de ocio, lo cual es legal si se registran como instalaciones temporales o auxiliares.
Sin embargo, si el objetivo es convertirla en residencia permanente, deberá legalizarse igual que una casa convencional.

Y si tu terreno está en suelo rústico, consulta primero la normativa autonómica o el plan urbanístico. En Habitaro explicamos en detalle cuándo se puede construir en suelo no urbanizable:

Conclusión: la legalidad depende más de la instalación que de la compra

El atractivo de las casas prefabricadas online está claro: rapidez, precio y personalización.
Pero en España, la legalidad de las casas prefabricadas depende de cumplir las mismas reglas que cualquier vivienda tradicional.
Comprar en AliExpress no es el problema; instalar sin licencia ni proyecto técnico sí lo es.

El verdadero desafío está en adaptar estas construcciones al marco normativo español, y eso requiere asesoramiento técnico desde el primer día.
Porque al final, una casa no es legal por dónde la compras, sino por cómo la construyes.