Cómo se calcula el valor de tasación de una vivienda: guía 2025
Tasador realizando la valoración de una vivienda siguiendo métodos oficiales.
La tasación de una vivienda es un paso clave para vender, comprar o solicitar una hipoteca. Determina el valor real de mercado de un inmueble en un momento concreto y se calcula siguiendo métodos técnicos regulados. En esta guía te explicamos cómo se calcula, qué factores influyen y por qué puede variar el precio.
Factores que influyen en el valor de tasación
La tasación no es una simple estimación, sino un análisis exhaustivo que combina datos del mercado y características específicas de la vivienda:
- Ubicación: ciudad, barrio, proximidad a servicios y transporte.
- Superficie y distribución: metros útiles, número de habitaciones y baños.
- Estado de conservación: antigüedad, reformas y materiales empleados.
- Orientación y luminosidad: más luz natural suele significar mayor valor.
- Eficiencia energética: certificaciones y sistemas de ahorro energético.
- Entorno urbano: ruido, vistas, zonas verdes y desarrollo del barrio.
Métodos más comunes para calcular la tasación
En España, los métodos de tasación inmobiliaria están regulados por la Orden ECO/805/2003. Los principales son:
- Método de comparación
- Se compara la vivienda con otras similares vendidas recientemente en la misma zona.
- Es el más usado en zonas urbanas con mercado activo.
- Método del coste
- Calcula el valor de reposición: cuánto costaría construir el inmueble desde cero, restando la depreciación por antigüedad.
- Suele aplicarse en edificios singulares o inmuebles especiales.
- Método de capitalización de rentas
- Se usa para viviendas en alquiler o propiedades destinadas a inversión.
- Se basa en los ingresos que genera el inmueble y la rentabilidad esperada.
Ejemplo práctico de tasación
Imagina un piso de 90 m² en Madrid, reformado y con buena eficiencia energética:
- Método de comparación: 3.500 €/m² en la zona → 315.000 €
- Método del coste: coste de construcción 1.200 €/m² → 108.000 € + valor del terreno → 280.000 €
- Capitalización de rentas: alquiler medio de 1.200 €/mes → rentabilidad 5% → 288.000 €
El tasador seleccionará el método más fiable según el contexto y ajustará el valor final.
¿Quién realiza la tasación y cuánto cuesta?
Las tasaciones para hipotecas deben hacerlas sociedades de tasación homologadas por el Banco de España.
- Coste medio: entre 250 y 500 € según el tipo y tamaño del inmueble.
- Validez: generalmente 6 meses.
Consejos para obtener una buena tasación
- Mejora el aspecto de la vivienda antes de la visita.
- Ten a mano escrituras, planos y certificado energético.
- Si has hecho reformas recientes, aporta facturas y fotografías.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo impugnar una tasación si no estoy de acuerdo?
Sí, solicitando una segunda valoración con otra empresa homologada.
¿Es lo mismo valor de mercado que valor de tasación?
No. El valor de tasación es técnico y regulado; el de mercado puede variar por oferta y demanda.
¿Puede una tasación subir el precio de venta?
Indirectamente sí, ya que puede justificar ante el comprador un precio más alto.
Enlaces sugeridos:
- Orden ECO/805/2003 en el BOE
- Consulta también nuestra guía sobre qué impuestos se pagan al heredar una vivienda.