Hipoteca para comprar un local: claves y estrategia BRRRR

Comprar un local para convertirlo en vivienda es una opción cada vez más popular ante la escasez de vivienda y el encarecimiento del alquiler. Sin embargo, una de las mayores barreras para llevar a cabo esta operación es el acceso a la financiación. En este artículo explicamos cómo funciona la hipoteca para comprar un local, por qué las condiciones son más restrictivas, y cómo puede aplicarse la estrategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) para sortear este obstáculo y maximizar la rentabilidad.

¿Se puede pedir hipoteca para comprar un local?

Sí, pero las condiciones no son las mismas que si se tratara de una vivienda habitual. Las entidades financieras consideran que un local comercial presenta más riesgo que una vivienda consolidada, por lo que aplican criterios de concesión más estrictos:

Principales diferencias respecto a una hipoteca convencional

• Menor porcentaje de financiación: generalmente un máximo del 60-70 % del valor de tasación (frente al 80 % habitual en vivienda).
• Tipo de interés más alto: no se aplican condiciones bonificadas de hipoteca para vivienda habitual.
• Mayor exigencia de solvencia: se requiere una mayor aportación inicial o garantías adicionales.
• Menor plazo de amortización: muchos bancos limitan el plazo a 15 o 20 años como máximo.
• No aplica ITP reducido ni ventajas fiscales asociadas a la vivienda habitual.

Esto significa que comprar un local con hipoteca es más difícil si no se dispone de capital propio. Y más aún si el local todavía no ha sido transformado legalmente en vivienda.

Te dejamos el enlace a un artículo de Rankia, (página web dedicada al sector financiero), donde te explican las condiciones que aplican diferentes bancos a este tipo de hipotecas.

Hipoteca para comprar un local, sin cambio de uso aprobado

Este es uno de los puntos clave. Aunque el objetivo final sea convertir el local en vivienda, el banco solo puede financiar lo que existe legalmente en ese momento. Es decir, un inmueble con uso comercial.

Si el cambio de uso urbanístico todavía no está tramitado o aprobado, el banco considerará la operación como compra de local comercial, lo cual:

• Encarece la financiación.
• Reduce el importe concedido.
• Puede hacer que algunas entidades directamente rechacen la operación.

🔎 Por eso, es fundamental contar con el asesoramiento de un técnico especializado desde el primer momento y preparar el proyecto de cambio de uso lo antes posible. Puedes ver todos los pasos en nuestra guía práctica:
👉 Cómo convertir un local comercial en vivienda

Estrategia BRRRR con locales comerciales

Ante estas restricciones hipotecarias, una alternativa muy interesante es aplicar la estrategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat), cada vez más conocida entre inversores inmobiliarios que buscan aumentar la rentabilidad a través de la revalorización de activos.

Veamos cómo funciona este enfoque:

1. Buy – Comprar el local

Se busca un local bien ubicado, con potencial de transformación a vivienda y a buen precio. La compra puede hacerse con fondos propios o financiación limitada.

2. Rehab – Reformar y legalizar

Se realiza el cambio de uso urbanístico y la reforma integral del local para adaptarlo a vivienda. Aquí puedes consultar cuánto cuesta exactamente este proceso:
👉 Cuánto cuesta convertir un local en vivienda en 2025

3. Rent – Alquilar la vivienda ya transformada

Una vez obtenida la cédula de habitabilidad, se puede alquilar legalmente como cualquier otra vivienda, generando ingresos mensuales.

4. Refinance – Refinanciar con condiciones de vivienda

Este es el punto clave: ahora que el inmueble es oficialmente una vivienda legalizada, se puede solicitar una nueva hipoteca sobre una vivienda, con mejores condiciones:

• Mayor valor de tasación (gracias a la revalorización).
• Interés más bajo.
• Mayor financiación (hasta el 80 %).
• Posibilidad de recuperar capital invertido.

5. Repeat – Repetir la operación

Con el capital recuperado y la experiencia acumulada, se puede repetir el ciclo en otro local.

📘 Te recomendamos leer nuestra guía completa sobre la estrategia BRRRR para inversores, donde explicamos cómo aplicarla paso a paso con ejemplos reales.

💡 Nota: Aunque cada país tiene sus matices fiscales y legales, la lógica financiera de esta estrategia es válida en la mayoría de los mercados inmobiliarios.

Riesgos de aplicar la estrategia BRRRR

Aunque la estrategia BRRRR es atractiva, no está exenta de riesgos:

• Que no se conceda el cambio de uso urbanístico.
• Que los costes de reforma o legalización se disparen.
• Que el valor de tasación final no permita recuperar el capital invertido.
• Que el mercado del alquiler se vea afectado por regulaciones o caídas de demanda.

Por eso es fundamental contar con un buen estudio técnico previo, asesoramiento profesional y una planificación financiera rigurosa.

Conclusión: hipoteca con visión a medio plazo

Conseguir una hipoteca para comprar un local es posible, pero no sencillo. Las entidades financieras son prudentes con este tipo de activos, y las condiciones pueden ser más duras. No obstante, si se aplica una estrategia como la BRRRR, el proyecto puede convertirse en una inversión rentable y escalable.

El cambio de uso, la reforma y la posterior refinanciación pueden maximizar el valor del activo y mejorar notablemente las condiciones financieras iniciales. Pero requiere conocimiento, experiencia y un enfoque profesional.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedo pedir una hipoteca si ya tengo el proyecto de cambio de uso?

Algunas entidades podrían considerar esta circunstancia para mejorar las condiciones, pero seguirán financiando como local hasta que el uso esté oficialmente cambiado en el Registro.

¿Qué bancos conceden hipotecas para locales?

No todos los bancos lo hacen, y algunos lo gestionan como préstamos personales garantizados. Existen entidades especializadas y brokers inmobiliarios que intermedian estas operaciones.

¿Cuánto tarda el proceso completo de BRRRR?

Depende del municipio, pero entre 6 y 12 meses es un plazo razonable para completar las cinco fases del BRRRR.

¿Se puede alquilar un local sin cambio de uso?

No. Para alquilar una vivienda es imprescindible que el cambio de uso esté aprobado y se haya obtenido la cédula de habitabilidad.