¿Hay que construir más viviendas en España? Sí, pero con rigor y allí donde hace falta

La falacia de las viviendas vacías: no todo es lo que parece

España tiene cerca de 3,8 millones de viviendas vacías según el Censo de Población y Viviendas de 2021 del INE. Un dato que, sacado de contexto, ha alimentado discursos populistas y simplistas que concluyen que «no hace falta construir más». Pero esta es una falacia que ignora el mapa real de la vivienda en España. No se puede hablar del problema de la vivienda como si fuera homogéneo en todo el país.

El problema no es cuántas viviendas hay, sino dónde están, en qué condiciones se encuentran y si realmente pueden absorber la demanda actual. La presión inmobiliaria se concentra en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, que paradójicamente tienen los menores porcentajes de vivienda vacía. Mientras tanto, buena parte del parque desocupado se acumula en zonas rurales, despobladas o de envejecimiento demográfico como Ourense, Lugo o Cuenca, donde el problema no es la falta de viviendas, sino la falta de personas que las habiten.

¿Qué se considera una vivienda vacía?

El INE define como vivienda vacía aquella que no tiene contrato eléctrico o presenta un consumo anual tan bajo que equivale a un uso menor a un mes al año. Es decir, no se trata de segundas residencias utilizadas en vacaciones, ni viviendas turísticas activas, ni pisos en reformas. Hablamos de viviendas que no están en uso alguno, muchas de ellas abandonadas, en mal estado o con procesos judiciales en marcha.

En total, hay 3.837.328 viviendas vacías, lo que representa un 14,4% del parque residencial. Un porcentaje que, sorprendentemente, se ha mantenido estable desde 2001, pero cuya distribución territorial ha cambiado profundamente.

(Fuente: Censo INE 2021)

Dónde están las viviendas vacías en España: mapa por provincias

Como se puede ver en la siguiente tabla, las provincias con más viviendas vacías en proporción a su parque se sitúan en el noroeste peninsular, Castilla y León y Castilla-La Mancha. Lideran Ourense (43,7%), Lugo (37,3%), Ciudad Real (29,1%), Zamora (26,9%) y Cuenca (25,1%). En el extremo contrario, las provincias más tensionadas urbanamente —Madrid (6,4%), Barcelona (8,2%), Vizcaya (6,1%) o Álava (6,6%)— presentan los índices más bajos de vacancia.

A continuación, se muestra la distribución provincial según datos del INE 2021:

Como se observa, el problema estructural de la vivienda vacía está muy vinculado a la despoblación, el envejecimiento y la obsolescencia del parque en muchas provincias del interior. Esto hace que, incluso con miles de viviendas vacías, no haya demanda real para ocuparlas.

La paradoja española: vivienda vacía donde no se necesita, escasez donde se necesita

Según el Banco de España, el país arrastra un déficit que puede llegar a las 700.000 viviendas, en zonas urbanas para el año 2025, concentrado en áreas como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Málaga. En estos lugares, la vivienda vacía es escasa, y las que hay suelen necesitar rehabilitación, están ocupadas irregularmente o tienen trabas legales.

(Fuente: Informe Banco de España 2024)

Por tanto, es absurdo afirmar que no se debe construir más porque hay viviendas vacías. Lo que hay que hacer es construir allí donde sí hay presión de la demanda. Y hacerlo de forma responsable.

¿Qué tipo de vivienda necesitamos construir?

No se trata de levantar más promociones de lujo. Lo que falta en las grandes ciudades es vivienda asequible, para primera residencia, bien conectada y adaptada a nuevos modelos de hogar. Familias jóvenes, personas solas, alquileres asequibles.

Aquí el sector público debe asumir su parte: garantizar un parque de vivienda protegida potente, con control de destino (alquiler o compra de primera residencia), evitando el desvío hacia especulación o alquiler turístico. No es difícil. Pero requiere voluntad política y desbloquear el urbanismo: el gran cuello de botella.

Ya lo analizamos en el papel del suelo finalista y los plazos urbanísticos

El papel de los impuestos: disuasión, no castigo generalizado

¿Tiene sentido aplicar un impuesto a las viviendas vacías? Depende. Si hablamos de viviendas en zonas tensionadas, en buen estado y propiedad de grandes tenedores, es razonable aplicar una fiscalidad específica.

Lo explicamos aquí: Impuestos a viviendas vacías: ¿cómo deben aplicarse?

También consideramos legítimo gravar la compra de vivienda como refugio de inversión por parte de extranjeros que ni la habitan ni la alquilan en zonas tensionadas.

Ver propuesta: Impuesto a extranjeros que compran vivienda sin uso en España

En ambos casos, no se trata de prohibir ni castigar, sino de ordenar el mercado y favorecer el uso residencial de la vivienda en zonas donde escasea.

En vivienda, el populismo fiscal suele acabar mal: si se grava sin analizar, se puede lograr el efecto contrario al deseado. Más presión tributaria mal diseñada no mejora el acceso, sino que retrae oferta, eleva precios y empobrece al inquilino.

Ya lo advertimos con el impuesto a la reventa del 25%: el efecto cobra en vivienda es real https://habitaro.com/impuesto-reventa-vivienda-25/

Conclusión: más vivienda, sí. Pero con inteligencia territorial

No faltan casas, falta vivienda útil donde se necesita. La cifra de 3,8 millones de viviendas vacías no puede usarse como argumento para bloquear la construcción. Hay provincias donde sobran, y otras donde faltan. Por eso, hay que aumentar la oferta en zonas tensionadas, pero no de cualquier forma:

• El promotor privado necesita libertad, seguridad jurídica y suelo listo.
• La administración pública debe asumir su deber de construir vivienda asequible para primera residencia.
• Hay que actuar sobre la oferta: más viviendas, mejor ubicadas, más diversas.

En Habitaro creemos más en aumentar oferta que en intervenir precios: El control del alquiler: alivio transitorio o problema estructural

Ni populismo ni parálisis. Ni mercado libre descontrolado ni regulación ineficaz. La solución está en mirar los datos con rigor y actuar donde hace falta, con todos los actores asumiendo su rol.