La situación de la vivienda en Estados Unidos: balance de 2025 y previsión para 2026

La situación de la vivienda en Estados Unidos se ha convertido en uno de los grandes termómetros de la economía global. Tras años de tensiones, subidas de tipos y un mercado extremadamente rígido, 2025 ha sido un año de transición, mientras que 2026 se perfila como un ejercicio clave para entender hacia dónde va realmente el mercado residencial estadounidense.

Aunque desde Europa se tiende a simplificar el análisis, lo cierto es que el mercado de la vivienda en Estados Unidos no vive una burbuja clásica, sino un escenario complejo marcado por escasez de oferta, tipos hipotecarios altos y una demanda que no desaparece, pero sí se reconfigura.

Cómo ha sido 2025 para la vivienda en Estados Unidos

Para entender la previsión de la vivienda en Estados Unidos en 2026, primero hay que analizar qué ha pasado en 2025.

Durante este año, el mercado ha estado condicionado por tres grandes factores:
tipos de interés elevados, baja rotación de viviendas y fuerte resistencia de los precios.

Tipos hipotecarios altos, pero estables

En 2025, el comprador estadounidense se ha acostumbrado a convivir con hipotecas sensiblemente más caras que en la década anterior. Sin embargo, a diferencia de otros momentos históricos, la estabilidad relativa de los tipos ha permitido que el mercado no se bloquee por completo.

Esto ha generado un efecto claro:

• Menos operaciones
• Compradores más solventes
• Decisiones de compra más meditadas

El resultado ha sido un mercado más lento, pero no colapsado.

Escasez estructural de vivienda: el gran problema

Uno de los grandes rasgos de la situación de la vivienda en Estados Unidos en 2025 ha sido la falta de oferta.

Durante años se ha construido menos vivienda de la necesaria, especialmente en áreas metropolitanas con fuerte crecimiento demográfico. Esta escasez estructural ha provocado que, incluso con tipos altos, los precios no hayan caído de forma generalizada.

Este fenómeno recuerda, salvando distancias, a lo que ocurre en otros mercados tensionados, donde el problema no es el exceso sino la falta de producto, algo que en Habitaro ya hemos analizado al explicar por qué la situación actual no es comparable a la burbuja inmobiliaria de 2007.

Precios: resistencia más que crecimiento

En 2025, los precios de la vivienda en Estados Unidos no han vivido grandes subidas, pero tampoco han corregido con fuerza.

Lo que se ha visto es:

• Estabilidad en zonas consolidadas
• Ajustes puntuales en mercados sobrecalentados
• Mayor negociación en operaciones concretas

Este comportamiento refuerza la idea de que el mercado estadounidense está aguantando más por falta de oferta que por euforia compradora.

El comprador en 2025: menos especulación, más necesidad

Otro rasgo clave de la vivienda en Estados Unidos en 2025 ha sido el cambio en el perfil del comprador.

Ha habido:

• Menos compra especulativa
• Más peso del comprador final
• Inversión más selectiva

El mercado ha penalizado los activos mediocres y ha premiado la ubicación, la calidad y la eficiencia. Esto ha reducido el número de operaciones, pero ha elevado el nivel medio de las transacciones.

Qué se espera para la vivienda en Estados Unidos en 2026

La previsión del mercado de la vivienda en Estados Unidos para 2026 apunta a un escenario continuista, aunque con matices importantes.

No se espera un giro brusco, sino ajustes graduales.

Tipos de interés: el gran catalizador

En 2026, el principal factor de cambio será la evolución de los tipos. Incluso pequeñas bajadas pueden tener un impacto relevante, porque existe demanda embalsada.

Si las condiciones hipotecarias mejoran ligeramente:

• Aumentará el número de operaciones
• Volverá parte del comprador aplazado
• Se reducirá la presión sobre el alquiler

Esto no implica una explosión de precios, pero sí un mercado más dinámico.

Oferta: el cuello de botella seguirá presente

Todo apunta a que la escasez de vivienda seguirá siendo un problema en 2026.

Aunque la construcción empieza a reaccionar, el desfase acumulado es grande. Por tanto, incluso con más promociones en marcha, el mercado seguirá tensionado en muchas áreas urbanas.

Esto limita el riesgo de grandes caídas de precios y refuerza un escenario de estabilidad con ligeras subidas selectivas.

Inversión inmobiliaria en Estados Unidos: qué cambia en 2026

Desde el punto de vista inversor, la vivienda en Estados Unidos en 2026 se mueve hacia un enfoque más patrimonial.

Se prioriza:

• Generación de rentas
• Ubicaciones sólidas
• Activos bien gestionados
• Menor apalancamiento

Este cambio de mentalidad conecta con una tendencia global: invertir menos por expectativa de revalorización rápida y más por rentabilidad real, algo que en Habitaro ya hemos tratado al explicar cómo calcular correctamente el beneficio de una inversión inmobiliaria.

Riesgos reales para 2026

Aunque el escenario base es de estabilidad, existen riesgos que conviene tener en cuenta:

• Persistencia de tipos altos durante más tiempo
• Deterioro del acceso a la vivienda para jóvenes
• Mayor presión sobre el alquiler
• Desigualdad entre mercados locales

No obstante, estos riesgos no apuntan a un colapso, sino a un mercado exigente y muy segmentado.

Por qué la vivienda en EE. UU. no está en una burbuja clásica

Uno de los errores más habituales es comparar el contexto actual con grandes crisis pasadas. Sin embargo, la vivienda en Estados Unidos en 2025 y 2026 no presenta los desequilibrios clásicos de una burbuja.

No hay:

• Exceso masivo de oferta
• Crédito sin control
• Compra especulativa generalizada

Lo que hay es escasez, prudencia financiera y una demanda que no desaparece, aunque se ralentice.

Balance final: qué nos dice el mercado de cara a 2026

En resumen, la situación de la vivienda en Estados Unidos entra en 2026 con:

• Precios resistentes
• Oferta limitada
• Demanda contenida, pero latente
• Mercado más racional y selectivo

No será un año explosivo, pero sí decisivo para consolidar un nuevo equilibrio tras años de tensiones.

Preguntas frecuentes sobre la vivienda en Estados Unidos

¿Puede caer el precio de la vivienda en 2026?
Puede haber ajustes locales, pero no se espera una caída generalizada.

¿Es buen momento para invertir?
Depende del activo y la ubicación. La inversión debe ser selectiva y orientada a rentas.

¿El problema principal seguirá siendo la oferta?
Sí. La falta de vivienda es el gran condicionante del mercado.