Vicios ocultos en una vivienda: cómo reclamarlos y qué plazos establece la ley
Los vicios ocultos en una vivienda son defectos no visibles al comprar, pero que pueden dañar la estructura o la habitabilidad. Aprende a detectarlos, reclamarlos a tiempo y ejercer el saneamiento de vivienda defectuosa según la ley española.
Un inspector examina las grietas y humedades que podrían considerarse vicios ocultos en una vivienda.
Comprar una casa implica confianza, pero cuando surgen vicios ocultos en una vivienda, la tranquilidad puede convertirse en preocupación.
Estos defectos invisibles al momento de la compra pueden comprometer la estructura, la habitabilidad o la seguridad del inmueble.
El saneamiento de vivienda defectuosa ampara legalmente al comprador, permitiendo reclamar reparación, compensación o incluso la resolución de la compraventa.
Saber cómo y cuándo actuar es esencial para no perder los derechos que la ley reconoce.
Qué son los vicios ocultos en una vivienda y cuándo se aplican
Se consideran vicios ocultos en una vivienda los defectos graves que ya existían antes de la compra, pero que no eran visibles mediante una inspección normal.
El Código Civil (artículos 1484 a 1490) obliga al vendedor a responder si el defecto:
- Existía antes de la venta.
- No era visible ni fácilmente detectable.
- Es lo suficientemente grave como para hacer la vivienda inadecuada o reducir notablemente su valor.
El saneamiento de vivienda defectuosa se materializa en dos opciones:
- Acción redhibitoria, para resolver la compra y recuperar el importe.
- Acción quanti minoris, para conservar la vivienda y obtener una rebaja proporcional.
Este tipo de problemas se relaciona a menudo con patologías estructurales, como las que se explican en nuestro artículo sobre la aluminosis y su impacto en el hormigón, una enfermedad constructiva que afectó a miles de edificios en España.
Plazos legales para reclamar vicios ocultos
El plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda es de seis meses desde la entrega del inmueble, según el Código Civil.
Se trata de un plazo de caducidad, lo que significa que no se interrumpe con reclamaciones amistosas o burofax: solo cuenta la demanda judicial dentro de ese periodo.
En viviendas nuevas sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), los plazos son más amplios según el tipo de defecto:
- 1 año para defectos de acabado.
- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad.
- 10 años para daños estructurales graves.
En definitiva, si el problema se detecta en una vivienda usada, el comprador tiene solo seis meses para ejercer sus derechos de saneamiento de vivienda defectuosa.
Ejemplos frecuentes de vicios ocultos en una vivienda
Entre los vicios ocultos más comunes destacan:
- Humedades estructurales que se manifiestan tras unos meses.
- Fugas en instalaciones eléctricas o de fontanería.
- Defectos en cimentación o forjados no visibles durante la visita.
- Presencia de plagas o aislamiento deficiente oculto tras reformas.
- Fisuras en muros o techos derivadas de la oxidación del acero estructural, una patología que explicamos en detalle en el artículo sobre grietas en el hormigón y armaduras oxidadas.
Estos defectos suelen detectarse con el tiempo, especialmente tras la primera estación húmeda o ante cambios de temperatura que evidencian las tensiones del edificio.
Cómo reclamar vicios ocultos en una vivienda
Para reclamar con éxito los vicios ocultos en una vivienda, es fundamental actuar con rapidez y recopilar pruebas.
Los pasos recomendados son:
- Solicitar un informe pericial a un técnico o arquitecto que determine el origen del defecto.
- Notificar al vendedor por escrito, preferiblemente mediante burofax, describiendo los daños.
- Intentar una solución amistosa, como reparación o rebaja de precio.
- Ejercitar judicialmente las acciones de saneamiento de vivienda defectuosa antes del vencimiento del plazo de seis meses.
Si el vendedor conocía el vicio y no lo declaró, puede reclamarse además indemnización por daños y perjuicios.
Relevancia para compradores, promotores y técnicos
Comprender el alcance de los vicios ocultos en una vivienda es esencial tanto para compradores como para profesionales del sector:
- El comprador debe conocer sus derechos y actuar con celeridad.
- El vendedor o promotor tiene la obligación de informar y entregar la vivienda en condiciones adecuadas.
- Los técnicos y arquitectos deben garantizar la trazabilidad del material y las inspecciones previas para evitar patologías ocultas.
Casos como el de la aluminosis o las fisuras por oxidación del acero evidencian la importancia de la prevención y del control de calidad en todas las fases de la edificación.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué plazo tengo para reclamar vicios ocultos en una vivienda de segunda mano?
Seis meses desde la entrega. Es un plazo de caducidad, por lo que, si no se presenta demanda en ese tiempo, el derecho se extingue.
¿Qué pasa si el defecto es estructural o afecta a la habitabilidad?
En viviendas nuevas se aplica la Ley de Ordenación de la Edificación, con plazos de hasta 10 años según la gravedad del defecto.
¿Puedo reclamar si el vendedor sabía que existían los vicios ocultos?
Sí, y además se puede solicitar una indemnización adicional por daños y perjuicios.
¿Cómo se demuestra la existencia de un vicio oculto?
Mediante un informe pericial técnico, fotografías y pruebas documentales presentadas en el plazo legal.