Proyecto básico y ejecutivo de obra: qué son, qué documentos incluyen y cuánto cuestan los honorarios del arquitecto
El proyecto básico y ejecutivo son las dos fases esenciales en la redacción técnica de una obra. El primero define la propuesta arquitectónica para obtener la licencia, mientras que el segundo desarrolla todos los detalles constructivos y de instalaciones. Los honorarios del arquitecto y aparejador, que incluyen la redacción del proyecto y la dirección de obra y ejecución, suelen representar entre el 8 % y el 12 % del Presupuesto de Ejecución Material, según la complejidad y el tipo de edificación.
Documentos técnicos y planos de un proyecto básico y ejecutivo redactados por un arquitecto para una vivienda.
Antes de iniciar la construcción de una vivienda o edificio, el arquitecto debe elaborar dos fases fundamentales del proyecto: el proyecto básico y el proyecto ejecutivo (también llamado “proyecto de ejecución”).
Ambos forman parte del proceso técnico-administrativo necesario para obtener la licencia de obras, construir y legalizar el edificio, y su redacción está regulada por la normativa estatal y autonómica, especialmente el Código Técnico de la Edificación (CTE) y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Diferencia entre proyecto básico y proyecto ejecutivo
El proyecto básico es el primer documento técnico que define la propuesta arquitectónica con suficiente precisión para solicitar la licencia municipal.
En cambio, el proyecto ejecutivo desarrolla todos los detalles constructivos, materiales, cálculos estructurales e instalaciones necesarios para ejecutar la obra.
En términos prácticos:
- El proyecto básico tiene carácter administrativo.
- El proyecto ejecutivo tiene carácter técnico y constructivo.
Ambos están firmados por un arquitecto y visados por el Colegio Oficial de Arquitectos correspondiente.
Contenido del proyecto básico
Según el CTE y la LOE, el proyecto básico debe contener los siguientes documentos:
- Memoria descriptiva y justificativa: explica el programa de necesidades, normativa urbanística aplicable y criterios generales de diseño.
- Planos básicos: plantas, alzados, secciones y emplazamiento.
- Cuadro de superficies y datos urbanísticos.
- Anexo de cumplimiento urbanístico.
- Estudio de integración paisajística (cuando lo exige la normativa autonómica).
Este proyecto permite obtener la licencia de obras pero no autoriza aún a construir hasta que se complete la fase ejecutiva.
Contenido del proyecto ejecutivo o de ejecución
El proyecto ejecutivo desarrolla el básico con detalle técnico y constructivo. Incluye:
- Memoria constructiva y de cumplimiento del CTE.
- Cálculos estructurales y de instalaciones.
- Planos de detalle y secciones constructivas.
- Pliego de condiciones técnicas.
- Presupuesto y mediciones.
- Estudio básico o estudio de seguridad y salud.
Además, puede incorporar documentos específicos como el estudio geotécnico —que analizamos en profundidad en nuestro artículo sobre qué es un estudio geotécnico y para qué sirve.
Honorarios del arquitecto por redacción de proyecto y dirección de obra
Desde la liberalización de tarifas profesionales (Ley 25/2009), los honorarios de los arquitectos ya no son oficiales, pero los colegios profesionales publican referencias orientativas basadas en el Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
Los honorarios suelen distribuirse así:
| Concepto | Porcentaje orientativo sobre el PEM | Descripción |
|---|---|---|
| Redacción del proyecto básico y de ejecución | 35–45 % | Incluye todas las memorias, planos, pliegos y presupuesto técnico visado por el Colegio de Arquitectos. |
| Dirección de obra (arquitecto) | 25–30 % | Control técnico, visitas de obra y emisión de certificados parciales y finales. |
| Dirección de ejecución (arquitecto técnico o aparejador) | 20–25 % | Supervisión material de la ejecución, control de calidad y certificaciones de obra. |
En la práctica, los honorarios totales del equipo técnico (arquitecto + aparejador) suelen representar entre el 8 % y el 12 % del Presupuesto de Ejecución Material (PEM), variando según el tipo de obra, superficie, ubicación y complejidad.
Ejemplo:
- Para una vivienda unifamiliar de 200.000 € PEM, el coste técnico total estaría entre 16.000 € y 24.000 €, incluyendo proyecto, dirección y coordinación.
👉 Puedes ampliar información en el artículo de Habitaro sobre cómo se calcula el Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
Documentos complementarios y coordinación
En proyectos medianos o grandes, el arquitecto coordina a otros técnicos:
- Ingeniero industrial (instalaciones).
- Topógrafo (levantamiento del terreno).
- Arquitecto técnico o aparejador (dirección de ejecución).
Todos ellos forman parte del equipo técnico exigido por la LOE, asegurando la correcta redacción, coordinación y ejecución de la obra.
Fases del proyecto y relación con el promotor
El proceso suele dividirse en seis etapas:
- Anteproyecto: ideas y primeras propuestas.
- Proyecto básico: documentación para licencia.
- Proyecto ejecutivo: desarrollo técnico completo.
- Dirección de obra: control técnico durante la construcción.
- Dirección de ejecución: supervisión material de la obra.
- Certificado final de obra (CFO): documento que acredita la finalización conforme al proyecto.
Esta secuencia asegura la trazabilidad técnica y legal desde el diseño hasta la entrega final del edificio.
❓Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Se puede construir solo con el proyecto básico?
No. El proyecto básico solo sirve para tramitar la licencia. Para iniciar la obra se requiere el proyecto de ejecución visado.
¿Quién firma la dirección de ejecución?
La dirección de ejecución la firma el arquitecto técnico (aparejador), mientras que la dirección de obra la asume el arquitecto.
¿Cuánto tarda un arquitecto en redactar ambos proyectos?
Entre 6 y 12 semanas, dependiendo de la complejidad del edificio, el tamaño y la documentación administrativa necesaria.
¿Qué pasa si no hay proyecto visado?
No se puede obtener licencia ni seguro decenal, y la responsabilidad civil recae directamente en el promotor y los técnicos que intervienen.