Precios de vivienda en CDMX 2025: ¿está cerca el techo del mercado?
Los precios de vivienda en CDMX 2025 empiezan a mostrar signos de enfriamiento tras años de alzas constantes. ¿Está la capital mexicana alcanzando su techo o aún queda espacio para crecer? Descubre las cifras, zonas clave y nuevas tendencias del mercado inmobiliario.
Vista aérea de la Ciudad de México en 2025, con los volcanes al fondo y el crecimiento urbano en primer plano.
Los precios de vivienda en CDMX 2025 continúan liderando el mercado inmobiliario nacional. En la capital mexicana, adquirir una propiedad se ha convertido en un reto incluso para los sectores medios, y los datos sugieren que el mercado podría estar alcanzando un punto de inflexión. ¿Está la CDMX cerca de su techo o aún hay espacio para seguir subiendo?
Precios de vivienda en CDMX 2025: un mercado que sigue caro, pero se enfría lentamente
El Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) muestra que, en el primer semestre de 2025, los valores aumentaron 8,4 % a nivel nacional, mientras que en la Ciudad de México el alza fue más moderada, alrededor del 2,9 % interanual, según datos de Inmuebles24.
El precio promedio por metro cuadrado en abril alcanzó 49.752 MXN/m², con picos superiores a 59.000 MXN/m² en colonias como Polanco, Condesa o Santa Fe, de acuerdo con el portal especializado Inmobiliare.
Por su parte, la SHF calcula que el valor promedio de una vivienda hipotecada en la capital ronda los 3,87 millones de pesos, frente a 1,86 millones en el promedio nacional, según el Índice SHF de precios de la vivienda.
El diferencial de precios respecto a otras entidades no deja dudas: CDMX sigue siendo la plaza más costosa del país y una de las más tensas de América Latina.
Factores que presionan el precio de vivienda en CDMX
- Escasez de suelo disponible: la falta de terrenos en zonas centrales mantiene altos los valores de suelo urbano.
- Demanda estructural sólida: pese al encarecimiento, la capital concentra empleo, servicios y población flotante.
- Oferta limitada y lenta: los trámites urbanísticos y ambientales encarecen los proyectos y alargan los tiempos de entrega.
- Costos de construcción: el aumento del acero, cemento y mano de obra ha elevado los presupuestos entre un 15 % y 20 % desde 2022.
- Arrendamientos a corto plazo: el auge de plataformas como Airbnb eleva el valor del suelo residencial en zonas turísticas.
El índice Inbaprevi de Banorte situó el precio nacional en 31.016 MXN/m² en agosto de 2025, pero con CDMX liderando ampliamente por encima de los 50 mil.
La diferencia refleja no solo el valor urbano, sino también el desplazamiento de la demanda hacia zonas periféricas como Iztapalapa, Xochimilco o Tláhuac, donde los precios aún son más accesibles y la plusvalía crece al ritmo de nuevas infraestructuras.
Desaceleración del mercado inmobiliario y señales del techo de precios en CDMX 2025
Aunque el precio promedio continúa al alza, la velocidad de crecimiento es cada vez menor.
Entre 2021 y 2023 el incremento anual superaba el 8 % en algunas alcaldías, mientras que en 2025 se ha estabilizado por debajo del 3 %. Esa desaceleración, según Alto Nivel, podría anticipar una etapa de maduración del mercado inmobiliario en México.
De acuerdo con un análisis de Mexico Business News, el sector “se está desplazando hacia un modelo de estilo de vida más que de especulación”, donde la ubicación y la calidad ambiental pesan más que la rentabilidad inmediata.
Esto implica que el margen para aumentos rápidos podría haberse agotado, especialmente en segmentos premium.
La renta mensual promedio ya absorbe más del 40 % del ingreso medio de los hogares capitalinos, lo que limita la capacidad de compra incluso con créditos hipotecarios flexibles.
Distribución por zonas y tendencias 2025
Los proyectos con enfoque en sustentabilidad y eficiencia energética muestran mejor comportamiento en ventas, tendencia que ya se analizó en Materiales sostenibles en 2025: del bambú estructural a la lignina.
El comprador joven valora cada vez más la cercanía al transporte público, la iluminación natural y los espacios multifuncionales, tal como se detalla en el artículo Vivienda asequible en México 2026: retos y estrategias.
¿Estamos realmente cerca del techo del mercado?
Depende del segmento. En vivienda de lujo, el margen de crecimiento parece agotado: los precios han alcanzado niveles comparables a ciudades como Santiago o Buenos Aires.
En cambio, el segmento medio-bajo todavía tiene recorrido, especialmente en periferias conectadas por nuevos proyectos de movilidad como la Línea 12 del Metro o el Tren Interurbano México-Toluca, que impulsan la plusvalía y amplían el mercado de vivienda media.
También influye el entorno macroeconómico: si el Banco de México mantiene tasas de interés elevadas para controlar la inflación, la demanda hipotecaria podría resentirse.
Un ligero ajuste en los precios sería saludable para equilibrar el acceso a la vivienda sin afectar la confianza del mercado.
Oportunidades para desarrolladores e inversionistas
Los analistas coinciden en que el mercado entra en una fase de consolidación, no de caída.
Los desarrolladores deberían optimizar costos y apostar por proyectos con valor agregado, en lugar de competir por precio. Las certificaciones ambientales, la digitalización de procesos y el diseño adaptable se vuelven diferenciales de mercado.
Para los inversionistas, la rentabilidad bruta de alquiler en CDMX ronda el 4,2 % anual, menor que en otras ciudades mexicanas, pero respaldada por estabilidad y liquidez.
Invertir en vivienda en zonas emergentes o proyectos mixtos sigue siendo atractivo si se prioriza la sostenibilidad, especialmente en un contexto de transformación urbana y transición verde.
Como señala Global Property Guide, “el mercado inmobiliario mexicano es sólido, pero las rentas y los salarios deben acompañar la valorización para evitar un desequilibrio estructural”.
Conclusión: un mercado maduro que necesita equilibrio
Los precios de vivienda en CDMX 2025 siguen siendo los más altos del país, pero su ritmo de crecimiento se desacelera.
Las señales apuntan a un mercado maduro, más racional y sensible a la capacidad de pago de la población.
No hay burbuja inmediata, pero sí una llamada a la prudencia: la vivienda en la capital mexicana necesita equilibrio entre rentabilidad, acceso y sostenibilidad.
La clave estará en diversificar la oferta, fortalecer el crédito medio y apostar por modelos urbanos sostenibles, para que el sueño de tener casa en la Ciudad de México no sea un privilegio, sino una posibilidad real.
Preguntas frecuentes sobre los precios de vivienda en CDMX 2025
Principalmente por la escasez de suelo urbano, el aumento de costos de construcción y la alta concentración de empleo en la capital.
Benito Juárez y Coyoacán mantienen una buena relación entre accesibilidad y valorización. Las colonias periféricas con nuevos proyectos de transporte son las de mayor potencial.
Una corrección leve es posible si continúan las tasas hipotecarias altas y la demanda se desacelera. No obstante, no se prevé un desplome, sino una estabilización progresiva.
Programas como el Infonavit Verde o proyectos de vivienda asequible en México 2026 están orientados a aliviar la presión sobre el mercado central y mejorar la accesibilidad urbana.