Precio m² en CABA: seis trimestres al alza… ¿rebote técnico o cambio de tendencia?
Los precios del metro cuadrado vuelven a subir en Buenos Aires tras seis trimestres en alza. Pero, ¿se trata de una recuperación real del mercado inmobiliario o de un rebote técnico impulsado por la estabilidad económica?
Vista aérea de Buenos Aires al atardecer, símbolo del resurgimiento del mercado inmobiliario porteño. Imagen generada por IA.
Los precios de los departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) acumulan seis trimestres consecutivos de suba. Tras años de caídas en dólares y operaciones en mínimos históricos, el mercado inmobiliario porteño parece mostrar signos de reactivación. Sin embargo, los analistas advierten que aún es pronto para hablar de una recuperación estructural. ¿El reciente incremento del precio del metro cuadrado en CABA en 2025 representa el inicio de un nuevo ciclo o se trata de un rebote técnico impulsado por factores coyunturales?
Precio metro cuadrado CABA 2025: seis trimestres en verde
El Reporte Inmobiliario–Universidad del CEMA registró un valor promedio de cierre en marzo de 2025 de USD 2 079/m², con una suba interanual del 15,5 % en departamentos de uno a tres ambientes. En junio, el índice se ubicó en USD 2 141/m², confirmando un incremento del 13,1 % y consolidando la tendencia alcista.
El portal Zonaprop reportó un valor de publicación promedio de USD 2 440/m², mientras que el relevamiento de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, publicado por Infobae sobre el aumento del precio de los departamentos en el AMBA, ubicó la mediana en USD 2 567/m², con un alza del 8,4 % frente a 2024.
Esta evolución marca el sexto trimestre consecutivo en positivo, algo que no ocurría desde 2018. Los datos confirman una estabilización gradual del valor en dólares, incluso frente a la inflación interna y la volatilidad cambiaria.
Los barrios que lideran el ranking son Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano, con precios que superan los USD 2 500/m², según el último informe del Zonaprop Index publicado en Perfil. En el extremo opuesto, Villa Soldati y Nueva Pompeya siguen por debajo de los USD 900/m², reflejando una brecha urbana estructural.
Factores que impulsan el aumento del valor m² en Buenos Aires
El repunte del precio metro cuadrado CABA 2025 no puede entenderse sin el contexto macroeconómico. La inflación contenida y una relativa estabilidad del tipo de cambio mejoraron las expectativas de compradores e inversores.
El fenómeno del “dólar ladrillo” sigue siendo decisivo. En Argentina, cuando el dólar se estabiliza, los ahorristas regresan a los inmuebles. Los analistas coinciden en que el ladrillo continúa siendo una reserva de valor preferida ante la incertidumbre financiera y la falta de instrumentos de inversión confiables.
También influye la demanda de unidades pequeñas, atractivas por su menor costo y la posibilidad de rentas temporales. Barrios medios como Villa Crespo, Chacarita y Caballito muestran una revalorización sostenida gracias a la renovación urbana y la cercanía a polos gastronómicos y de coworking.
Los costos de construcción en dólares se mantienen altos, lo que limita la oferta de nuevos desarrollos. Según la Cámara Argentina de la Construcción, el costo de edificar un metro cuadrado aumentó más del 50 % en 2024, reduciendo la rentabilidad de los proyectos y desplazando la demanda hacia el mercado de usados.
Por último, surgen señales de reactivación del crédito hipotecario, clave para sostener la expansión. Aunque los préstamos UVA aún son escasos, el Banco Ciudad y algunas entidades privadas evalúan líneas ajustadas por inflación con tasas moderadas. Si se consolidan las condiciones macroeconómicas, el crédito podría volver a ser un motor en 2026.
¿Rebote o nuevo ciclo del mercado inmobiliario argentino?
La gran pregunta del sector es si este repunte representa un cambio estructural o solo un rebote técnico.
Para Daniel Bryn, analista de Reporte Inmobiliario, “los precios se estabilizaron tras tocar piso, pero todavía están un 5 % por debajo de los valores pre-pandemia”. Esto indica una recuperación parcial, aunque con fundamentos más sólidos.
El Colegio de Profesionales Inmobiliarios de CABA (CUCICBA) coincide en que el mercado muestra más actividad. Su reporte trimestral del mercado inmobiliario detalla un aumento en las escrituras y consultas, concentradas en barrios de clase media y departamentos de entre 40 y 60 m².
Desde el ámbito financiero, BBVA Research Argentina proyecta que la reducción de tasas reales y la moderación inflacionaria sostendrán el valor del metro cuadrado durante 2025-2026, aunque la volatilidad cambiaria sigue siendo un riesgo estructural.
En conjunto, los analistas ven un mercado en fase de estabilización con tendencia positiva. Sin embargo, advierten que sin crédito accesible y con ingresos todavía ajustados, la recuperación podría ser lenta y desigual.
Conclusión
La evolución del precio del metro cuadrado en Buenos Aires 2025 marca un punto de inflexión. Tras seis trimestres en alza, el ladrillo vuelve a consolidarse como refugio y oportunidad de inversión.
Aun así, la sostenibilidad dependerá de tres variables:
- Crédito hipotecario accesible, que amplíe la base de compradores.
- Estabilidad macroeconómica, capaz de mantener controlada la inflación y el tipo de cambio.
- Oferta equilibrada entre desarrollos nuevos y unidades usadas.
Si estas condiciones se cumplen, 2026 podría consolidar la recuperación del mercado inmobiliario argentino, con precios que reflejen mejor el valor real del suelo urbano. Mientras tanto, el mercado de vivienda en Argentina avanza con cautela y confianza en que, más allá de los ciclos, el ladrillo nunca pierde valor a largo plazo.
Preguntas frecuentes
Según Reporte Inmobiliario y Zonaprop, el valor medio ronda entre USD 2 100 y 2 500/m², según barrio y antigüedad del inmueble. Los monoambientes y unidades de dos ambientes son los más buscados, especialmente en Palermo, Caballito y Villa Urquiza.
El ranking lo encabezan Puerto Madero (USD 4 681/m²), Palermo (USD 2 631/m²), Núñez (USD 2 569/m²) y Belgrano (USD 2 526/m²), de acuerdo con el informe de Mudafy 2025. También crecen Chacarita y Villa Crespo, donde la renovación urbana impulsa la valorización de los usados.
Porque protege el capital frente a la inflación y la devaluación. Cuando el dólar se estabiliza, muchos inversores prefieren comprar metros cuadrados, obteniendo rentabilidad por alquiler o resguardo patrimonial.
Los expertos anticipan un escenario de continuidad alcista moderada. Si el crédito hipotecario se reactiva y las tasas se estabilizan, el precio metro cuadrado CABA 2026 podría ubicarse en torno a USD 2 600–2 700/m², consolidando un nuevo ciclo. Puedes conocer más en los programas de vivienda social en Argentina 2026.