Nueva normativa tasación de pisos: cambios clave en 2025 y su impacto en hipotecas
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La nueva normativa tasación de pisos ha cambiado en 2025 la forma en que se valoran las viviendas para hipotecas y seguros. Ya no basta con aplicar los métodos tradicionales de cálculo: ahora entran en juego factores de sostenibilidad, riesgos climáticos y la obligatoriedad del certificado energético. Estos cambios, recogidos en la Orden ECM/599/2025 que modifica la clásica Orden ECO/805/2003, marcan un antes y un después en el mercado inmobiliario español.
Nueva normativa tasación de pisos: qué cambia en 2025 y cómo afecta a las hipotecas
Los métodos de cálculo de tasación (comparación, coste, capitalización de rentas, residual) siguen vigentes, pero la nueva normativa añade exigencias adicionales:
- Certificado de Eficiencia Energética obligatorio: aunque el CEE ya era necesario desde 2013 para vender o alquilar, la diferencia ahora es que pasa a ser también un requisito imprescindible en la tasación hipotecaria. Desde agosto de 2025, ningún tasador puede emitir su informe si la vivienda terminada no cuenta con un certificado válido y registrado. En el caso de proyectos u obras en curso, se admite la copia del CEE junto con la solicitud de registro. Esto significa que sin este documento la tasación no existe, y por tanto la entidad financiera no puede conceder la hipoteca.
- Sostenibilidad y riesgos climáticos: los tasadores deben tener en cuenta factores medioambientales como eficiencia energética, inundaciones, incendios o deslizamientos, en línea con las recomendaciones del Banco Central Europeo.
- Licencia esencial: se admite la tasación de promociones con autorizaciones previas a la licencia completa, lo que acelera la financiación de obra nueva.
Implicaciones para propietarios, promotores y bancos
El impacto de esta nueva normativa tasación de pisos es amplio:
- Propietarios y vendedores: deben contar con un CEE registrado antes de vender o hipotecar la vivienda.
- Promotores: gracias a la licencia esencial pueden obtener financiación en fases iniciales.
- Tasadores: deberán justificar superficies útiles, fuentes de testigos y aplicar firma electrónica en sus informes. La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) celebra encuentros periódicos sobre tasación y valoración, donde se debaten los retos regulatorios, la sostenibilidad y la evolución del mercado inmobiliario. Con toda seguridad, la nueva normativa tasación de pisos será uno de los temas destacados en su próxima reunión.
- Entidades financieras: no podrán conceder hipotecas si las tasaciones no cumplen con los requisitos climáticos y energéticos.
Si quieres repasar cómo se calculaba tradicionalmente una tasación, te recomendamos leer nuestro artículo sobre cómo se calcula el valor de tasación de una vivienda.
Digitalización, transparencia y modelos automatizados
La nueva normativa de valoración inmobiliaria da un paso hacia la digitalización:
- Firma electrónica obligatoria para todos los intervinientes.
- Inclusión de un índice inicial en los informes para mejorar la trazabilidad.
- Eliminación de documentación obsoleta: ya no se admiten fotocopias antiguas del Registro.
- Posibilidad de usar modelos automatizados de valoración (AVM) en mercados homogéneos, bajo supervisión del Banco de España.
La apuesta por la digitalización no se limita a la firma electrónica o a los modelos automatizados de valoración. Por delante de esta nueva normativa tasación de pisos, en el horizonte, aparece una transformación aún más profunda: la aplicación de la blockchain de Ethereum al sector inmobiliario. Gracias a los smart contracts inmobiliarios en Ethereum, operaciones como la compraventa o la constitución de hipotecas podrían ejecutarse de manera automática, segura y sin intermediarios innecesarios. Este enfoque se conecta con el avance hacia una mayor tokenización y gestión digital de activos inmobiliarios con Ethereum, lo que anticipa un futuro en el que la transparencia y la trazabilidad de cada inmueble estarán garantizadas en la propia tecnología.
Conexión entre tasación, sostenibilidad y futuro del mercado
La regulación de tasación de inmuebles conecta la valoración con la transición energética y los compromisos europeos en materia climática. Viviendas con baja eficiencia energética o ubicadas en zonas de riesgo perderán valor en las tasaciones hipotecarias. En cambio, los inmuebles sostenibles verán reforzado su atractivo en el mercado.
Esta nueva normativa tasación de pisos, sumada a otras tendencias, como las viviendas de energía positiva, que generan más energía de la que consumen y son ejemplo de cómo la sostenibilidad influye en el valor inmobiliario.
FAQ
Preguntas frecuentes sobre la nueva normativa tasación pisos
¿Qué es la nueva normativa tasación pisos de 2025?
Es la Orden ECM/599/2025 que modifica la Orden ECO/805/2003, introduciendo sostenibilidad, riesgos climáticos y certificado energético en las tasaciones.
¿Necesito un certificado energético para la tasación de mi vivienda?
Sí, desde agosto de 2025 es obligatorio que cualquier inmueble terminado cuente con un certificado de eficiencia energética válido y registrado para que la tasación sea válida.
¿Cómo afecta la nueva normativa a las hipotecas?
Las entidades financieras no podrán conceder hipotecas si las tasaciones no incluyen el certificado energético y la evaluación de riesgos climáticos y sostenibilidad.
¿Qué ventajas tienen los promotores con la nueva normativa?
Pueden obtener financiación con licencias esenciales, autorizaciones administrativas previas que permiten iniciar las obras sin tener aún la licencia completa.