Nueva ley alquiler por habitaciones: así afecta al mercado del coliving y alquiler compartido en Cataluña
Dormitorio amueblado y luminoso con escritorio y balcón, ejemplo de habitación sujeta a la nueva normativa catalana.
La nueva ley del alquiler por habitaciones en Cataluña, finalmente aprobada por el Parlament de Catalunya en diciembre de 2025 tras meses de tramitación, regula de forma expresa el alquiler de habitaciones y el alquiler de temporada, equiparándolos al alquiler de vivienda habitual en las zonas de mercado tensionado. El objetivo es cerrar las vías de escape a la Ley de Vivienda estatal y poner freno al encarecimiento encubierto del alquiler en ciudades como Barcelona, donde estas modalidades se habían utilizado para sortear los límites de precio.
Principales cambios que introduce la nueva ley
1. Equiparación legal con el alquiler de vivienda habitual
Los alquileres por habitaciones, así como los alquileres de temporada, estarán sujetos a los mismos topes de precio que los contratos de vivienda tradicional, siempre que se ubiquen en una zona tensionada.
Esto incluye la gran mayoría de municipios del área metropolitana de Barcelona, como Badalona, L’Hospitalet, Cornellà o Sabadell.
2. Suma total de rentas por habitación
La ley establece que la suma de todas las habitaciones alquiladas no podrá superar el precio máximo que se podría pedir por la vivienda completa según el Índex de Referència de Preus de Lloguer de la Generalitat.
3. Definición más estricta del alquiler de temporada
Los contratos por motivos de trabajo, estudios o salud se consideran alquiler de vivienda habitual, aunque su duración sea inferior al año. Solo se admitirá como alquiler de temporada si el motivo es turístico, recreativo, deportivo o cultural y está debidamente justificado.
4. Regulación del alquiler por habitaciones
La norma obliga a que la renta total entre habitaciones respete el índice de referencia. Además, si las habitaciones están amuebladas y cuentan con equipamiento adicional, se permite un recargo del 10% sobre el límite, y otro 10% si se acredita una mejora en la eficiencia energética.
5. Nuevo cuerpo de inspectores
Se crea un equipo específico de inspectores de vivienda para controlar los contratos, detectar fraudes y sancionar abusos, especialmente los que simulan alquileres de temporada para evitar los topes de precio.
Impacto directo sobre propietarios y gestores de coliving
Para quienes alquilan habitaciones en viviendas completas o colivings, la nueva ley implica:
- Aplicar los topes legales de precio de forma estricta.
- Calcular el precio total permitido según el índice oficial.
- Justificar por contrato cualquier incremento por equipamiento o reformas.
- Utilizar contratos de alquiler bajo la LAU si el uso es habitual.
- No usar contratos de temporada falsos, aunque el periodo sea de 4 a 6 meses.
Según Idealista News, esta reforma legal busca evitar que los propietarios utilicen contratos temporales para eludir la Ley de Vivienda estatal y garantizar un control más eficaz sobre el precio de los arrendamientos en Cataluña.
Esta nueva regulación también tiene efectos colaterales relevantes sobre el coliving urbano, ya que en la práctica expulsa del mercado a pequeños propietarios y particulares que ofrecían soluciones habitacionales flexibles dentro de la ciudad. Tal y como analizamos en este artículo sobre la ley del alquiler en Cataluña y el coliving, la norma no distingue entre modelos de coliving bien gestionados y de calidad y situaciones claramente abusivas —como los conocidos pisos patera— que sí deberían perseguirse. El resultado es que perfiles con necesidades reales de vivienda temporal —trabajadores desplazados, personas separadas o divorciadas, profesionales solos que no necesitan ni pueden asumir el coste de un piso completo— se ven forzados a buscar alternativas en las afueras, precisamente en grandes proyectos de coliving impulsados por fondos de inversión, que paradójicamente pueden acabar siendo los principales beneficiados de esta ley.
Alquiler habitaciones en coliving: ejemplo práctico con precios máximos legales
Un coliving de 90 m² con 4 habitaciones, una con baño privado y otra con balcón, completamente equipado y con certificación energética mejorada podría tener un tope legal de 1.331 €/mes (sumando zona tensionada, equipamiento y eficiencia energética).
A continuación, un ejemplo de cómo se podría distribuir ese importe entre las habitaciones:
| Habitación | Características | Precio mensual estimado |
|---|---|---|
| Habitación 1 | Baño privado + equipamiento completo | 355 €/mes |
| Habitación 2 | Balcón privado + equipamiento | 340 €/mes |
| Habitación 3 | Estándar equipada | 318 €/mes |
| Habitación 4 | Estándar equipada | 318 €/mes |
| Total conjunto | 1.331 €/mes |
Además, los gastos de suministros como agua, luz, internet o limpieza pueden cobrarse aparte, pero sin generar margen de beneficio para el propietario. Deben justificarse y prorratearse entre los inquilinos, y aparecer detallados en el contrato de forma separada a la renta mensual.
Siempre mediante contratos independientes bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Efectos de la nueva ley catalana sobre el alquiler por habitaciones
La nueva normativa catalana introduce un marco más estricto y homogéneo en materia de nueva ley alquiler por habitaciones, aplicándolo al alquiler de vivienda habitual y cerrando el paso a usos fraudulentos del alquiler de temporada. Esto supone un reto para los propietarios, pero también una mayor seguridad jurídica para los inquilinos.
No obstante, sería deseable que la ley distinguiera entre el alquiler de habitaciones tradicional y los nuevos modelos de coliving, que no son simples subdivisiones de pisos, sino espacios diseñados específicamente para la convivencia compartida, con servicios comunes y una experiencia residencial diferente. Esta diferenciación podría ayudar a fomentar proyectos de vivienda más innovadores y sostenibles sin comprometer el control de precios.
Este artículo ha sido actualizado el 19 de diciembre de 2025 para incorporar los últimos cambios normativos aprobados por el Parlament de Catalunya en materia de alquiler por habitaciones y alquiler de temporada.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto puedo cobrar por alquilar una habitación en Cataluña?
Depende del índice de referencia de alquiler de tu zona y de si estás en una zona tensionada. La suma de todas las habitaciones no puede superar el tope legal para la vivienda completa.
¿Puedo hacer un contrato de temporada de 6 meses?
Solo si el uso no es habitual. Si el inquilino viene por trabajo, estudios o salud, se considera vivienda habitual aunque el contrato sea corto.
¿Puedo subir el precio si la habitación tiene baño o balcón privado?
Sí, siempre que la suma total de todas las habitaciones no supere el límite legal. Se recomienda reflejarlo en el contrato con justificación clara.
¿Y si está todo amueblado y equipado?
Puedes aplicar un recargo del 10% sobre el tope legal si se justifica el equipamiento y no superas ya el límite del índice.
¿La mejora de eficiencia energética influye?
Sí, si has mejorado al menos una letra en el certificado energético, puedes aplicar otro 10% adicional sobre el límite del alquiler.