Nearshoring y hub industrial en México: impacto en infraestructura, vivienda y oportunidades 2025–2030
El nearshoring en México se ha consolidado como una de las principales palancas de transformación económica y territorial del país. En un contexto global marcado por la relocalización de cadenas productivas, el nearshoring en México ha convertido al país en un hub industrial estratégico para América del Norte. Este fenómeno está generando un impacto sin precedentes en la infraestructura, la vivienda industrial y la planificación urbana de estados clave como Nuevo León, Chihuahua, Guanajuato y el Istmo de Tehuantepec.
¿Por qué México lidera el nearshoring en América?
La ubicación geográfica privilegiada, el acceso al mercado estadounidense mediante el T-MEC, una base laboral competitiva y la creciente profesionalización del sector industrial han convertido a México en el destino predilecto para empresas que buscan relocalizar sus operaciones desde Asia hacia América.
Según FreightWaves, el país atrajo más de 21.400 millones de dólares en inversión extranjera directa (IED) solo en el primer trimestre de 2025. De esa cifra, un 40 % fue destinado a manufactura, confirmando el auge de este nuevo ciclo industrial.
Nuevos corredores logísticos y parques industriales del nearshoring
El crecimiento acelerado de la demanda industrial está reconfigurando la infraestructura logística nacional. Iniciativas como el Corredor T-MEC y el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec están en el centro de la estrategia.
- El Corredor T-MEC, con una inversión de 1.600 millones de dólares, conecta Mazatlán, Monterrey y Nuevo Laredo con hubs logísticos en EE.UU. como Dallas y Chicago.
- El Corredor Interoceánico ya opera trenes entre Salina Cruz y Coatzacoalcos, impulsando el desarrollo de 10 parques industriales con incentivos fiscales y energías limpias.
Parques como Oroma Park en Nuevo León y el GTO Inland Port en Guanajuato son modelos de desarrollo integral con infraestructura energética, seguridad jurídica y sostenibilidad. Como explica el portal especializado Real Estate Market, los parques industriales más exitosos se apoyan en cuatro pilares: ubicación estratégica, permisos ambientales consolidados, conectividad logística y garantías legales para atraer capital impulsado por el nearshoring en México.
Demanda de vivienda industrial: una nueva frontera para el desarrollo urbano
El nearshoring no solo está impulsando naves industriales; también está transformando la demanda habitacional en zonas tradicionalmente fabriles. La necesidad de vivienda para trabajadores industriales, servicios urbanos y espacios mixtos cobra protagonismo en regiones con fuerte presencia manufacturera.
Casos como el parque Oradel en Nuevo Laredo, que integra zona residencial, guardería y universidad, o los desarrollos de Garza Ponce en Apodaca y León, marcan una nueva tendencia: viviendas asequibles cercanas al empleo industrial.
👉 Este fenómeno se alinea con lo analizado en nuestro artículo sobre vivienda asequible en México 2026: retos y estrategias, donde anticipábamos este tipo de desarrollos vinculados a la productividad regional.
Estados líderes del nearshoring y sectores beneficiados
Los principales estados beneficiados son:
- Nuevo León, Coahuila y Chihuahua (frontera norte): foco de la industria automotriz, electrónica y aeroespacial.
- Guanajuato y Querétaro (Bajío): logística avanzada, metalmecánica y agroindustria.
- Baja California y Sonora: dispositivos médicos, manufactura de exportación.
- Oaxaca y Veracruz: nuevos polos en desarrollo por el Istmo de Tehuantepec.
Además, se estima que la demanda de espacio industrial superará los 2 millones de m² en 2025, con niveles de ocupación superiores al 95 % en ciudades como Monterrey, según CBRE.
Retos estructurales del modelo: energía, agua y normativas
Aunque las oportunidades son inmensas, el nearshoring en México enfrenta desafíos importantes:
- Capacidad energética limitada: muchas zonas industriales no tienen acceso garantizado a energía eléctrica confiable, lo que obliga a generar soluciones on-site o energías renovables.
- Escasez de agua: regiones clave como el norte del país enfrentan estrés hídrico, lo que pone en riesgo la sostenibilidad de ciertos desarrollos.
- Permisos y seguridad jurídica: trámites ambientales y reformas judiciales generan incertidumbre entre los inversionistas, como ha señalado Mexico Business News.
Fideicomisos y fondos especializados: impulso desde el sector privado
Actores como FUNO han lanzado fideicomisos inmobiliarios exclusivos para el nearshoring. Su reciente fondo “NEXT” cuenta con una ocupación del 98,4 %, confirmando el interés del capital privado por proyectos industriales de largo plazo, según El País.
Nearshoring como catalizador del desarrollo territorial sostenible
El nearshoring no es solo una oportunidad económica: es una palanca para reorganizar el territorio mexicano, reducir desigualdades y promover una nueva relación entre industria, ciudad y medio ambiente. Como ya analizamos en nuestro artículo sobre infraestructura verde y habitabilidad urbana, este tipo de transformaciones exige una visión sostenible e integrada que articule desarrollo productivo, vivienda y resiliencia urbana.
Para lograrlo, será clave:
- Coordinar inversiones entre gobiernos estatales y desarrolladores.
- Garantizar infraestructura energética y logística de largo plazo.
- Apostar por vivienda digna para trabajadores industriales.
- Incentivar la arquitectura sostenible y el urbanismo funcional.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Es la relocalización de procesos productivos o logísticos desde países lejanos (como China) hacia países cercanos al mercado de destino (como México), reduciendo costos y tiempos.
Automotriz, electrónica, aeroespacial, dispositivos médicos, agroindustria y logística.
Nuevo León, Guanajuato, Chihuahua, Coahuila, Baja California y los nuevos polos del Istmo de Tehuantepec.
Se requiere nueva vivienda industrial para alojar a trabajadores cerca de los parques, lo que impulsa desarrollos mixtos e infraestructura urbana.