Multifamily en México: ¿moda pasajera o modelo estable?
Vista urbana de un desarrollo multifamily consolidado en México, Imagen generada por IA.
En los últimos años, el modelo multifamily —viviendas en renta gestionadas por operadores institucionales— ha empezado a abrirse camino en el mercado inmobiliario mexicano. Aunque su penetración es todavía incipiente, este esquema levanta cada vez más interés entre desarrolladores, fondos de inversión y usuarios urbanos. Pero, ¿se trata de una moda importada o de un modelo viable a largo plazo?
Contenidos del artículo
- Demanda creciente en el modelo multifamily
- Rentabilidad del multifamily frente a la venta tradicional
- Retos del modelo multifamily en México
- Multifamily en México vs otros países
- Perspectivas del multifamily en 2025
- Tabla comparativa: Multifamily vs venta tradicional
- Conclusión: el multifamily en México como modelo en evolución
- Preguntas frecuentes sobre el modelo multifamily en México
Demanda creciente en el modelo multifamily
Un estudio reciente de 4S Real Estate indica que los millennials representan cerca del 66% de la demanda de vivienda urbana en renta en México. Esta demanda está transformando el perfil del usuario tipo, priorizando ubicación, flexibilidad y acceso a servicios, frente a la compra tradicional. Sin embargo, la oferta institucionalizada es escasa: la mayor parte del mercado sigue dominado por arrendadores particulares poco profesionalizados.
Esta carencia representa una oportunidad para el desarrollo del modelo multifamily en México, en especial en ciudades que ya experimentan una transformación hacia esquemas verticales como se analiza en nuestro artículo sobre casas modulares en México.
Rentabilidad del multifamily frente a la venta tradicional
Según el informe Situación Inmobiliaria México – Primer semestre 2024 (BBVA Research), los desarrolladores inmobiliarios en México aún obtienen márgenes más atractivos vendiendo que rentando, lo que evidencia la ausencia de un mercado secundario institucionalizado. A esto se suma la ausencia de un mercado secundario institucionalizado, lo que dificulta la desinversión tras la estabilización del activo.
Además, la falta de esquemas de inversión colectiva y de fondos REIT especializados limita el acceso de pequeños y medianos inversores, un mecanismo que ha sido clave en otros países para escalar el modelo de vivienda en renta institucional.
Retos del modelo multifamily en México
Las barreras para consolidar el multifamily en México son diversas:
- Marco regulatorio difuso: no existen incentivos fiscales ni urbanísticos claros para el desarrollo de vivienda en renta.
- Falta de financiamiento especializado: los bancos y fondos de deuda ven este segmento como de alto riesgo por su escasa madurez.
- Escasa profesionalización: la gestión eficiente de estos activos requiere expertise en operación, mantenimiento y atención al cliente, algo que aún no abunda en el mercado mexicano.
En este contexto, resulta clave revisar los mecanismos de financiamiento a largo plazo, así como políticas públicas que impulsen la renta institucional como una alternativa estructural, no solo coyuntural. Estos retos requieren una visión integral que aborde desde la regulación hasta la profesionalización del sector para permitir su consolidación.
Multifamily en México vs otros países
En países como Chile, el multifamily cuenta con reglas claras, incentivos y una base de operadores profesionales. Allí el modelo ha crecido con fuerza, atrayendo tanto a fondos nacionales como internacionales. México, en cambio, tiene una demanda potencial igual o mayor, pero carece de las condiciones estructurales para replicar ese éxito de inmediato.
Por ejemplo, en Santiago existen incentivos fiscales para proyectos de renta residencial, así como una regulación específica para edificios con operación a largo plazo. Este marco permite mayor certidumbre y retorno a los inversionistas.
Perspectivas del multifamily en 2025
El informe anual de Deloitte México – Perspectivas Económicas 2024 anticipa una proyección de crecimiento del 6% al 7% en el sector inmobiliario para 2025, con una inversión estimada de 652,000 millones de pesos. Asimismo, los datos del INEGI confirman una expansión sostenida en el segmento de construcción vertical residencial.
Además, los nuevos estilos de vida pospandemia y la movilidad laboral están impulsando una mayor preferencia por la renta, lo que fortalece la base de usuarios potenciales. Esta tendencia es especialmente relevante para quienes buscan nuevas formas de invertir en vivienda en México, con un enfoque más dinámico y orientado al flujo de caja.
Tabla comparativa: Multifamily vs venta tradicional
| Característica | Modelo de venta tradicional | Modelo multifamily en México |
|---|---|---|
| Retorno a corto plazo | Alto | Bajo |
| Retorno a largo plazo | Limitado | Estable (si se consolida) |
| Liquidez del activo | Alta | Baja |
| Demanda potencial | Disminuyendo | En aumento |
| Necesidad de regulación | Media | Alta |
| Profesionalización requerida | Media | Alta |
«La vivienda en renta institucional no es solo una tendencia, sino una evolución necesaria para responder a las nuevas dinámicas sociales y urbanas en América Latina» — Andrés Guzmán, socio director de 4S Real Estate.
Conclusión: el multifamily en México como modelo en evolución
El multifamily en México no es una moda importada sin raíces, sino un modelo emergente con alto potencial si se atienden sus retos estructurales. Para convertirse en una opción estable y rentable, necesita:
- Reformas fiscales y urbanas que incentiven la renta institucional.
- Un mercado financiero que respalde proyectos a largo plazo.
- Capacitación y profesionalización de operadores.
México tiene la demanda, la ubicación y el crecimiento urbano. El reto es construir las condiciones para que el multifamily se consolide como un pilar del mercado inmobiliario del futuro en la próxima década.
Preguntas frecuentes sobre el modelo multifamily en México
Es un esquema inmobiliario en el que un solo propietario institucional (fondo, desarrolladora, empresa) arrienda de forma profesional un conjunto de viviendas dentro de un mismo edificio o desarrollo.
La principal diferencia radica en la profesionalización: en el modelo multifamily, el operador ofrece contratos estandarizados, mantenimiento, amenidades y servicios postventa, mientras que en la renta tradicional suele depender de propietarios individuales sin estructura operativa.
Aún no al nivel de mercados como EE. UU., pero hay potencial de rentabilidad a largo plazo si se estabiliza la regulación y se desarrollan operadores profesionales.
CDMX, Guadalajara y Monterrey lideran por crecimiento urbano, dinamismo laboral y demanda de vivienda en renta.
Falta de incentivos fiscales, escaso financiamiento especializado y baja profesionalización del sector.