Cuándo vale la pena montar una patrimonial para tus inversiones inmobiliarias

Montar una patrimonial: la duda que aparece cuando tu cartera empieza a crecer

Cuando un inversor comienza a profesionalizar sus inversiones inmobiliarias en España, llega un momento crítico: valorar si realmente tiene sentido montar una patrimonial para gestionar los activos desde una sociedad y no desde su IRPF. Esta decisión impacta en impuestos, organización, riesgos y estrategia futura. Y aunque se habla mucho del ahorro fiscal, la realidad es más matizada.

Además, conviene entender este debate dentro de un contexto más amplio donde el inversor ya se ha familiarizado con cálculos como el ROI (explicado en nuestro artículo sobre cómo calcular el beneficio de una inversión inmobiliaria ), de forma que la decisión de crear o no una sociedad patrimonial se toma con números claros y visión a largo plazo.

Qué es realmente montar una patrimonial y por qué se plantea

Una sociedad patrimonial es una empresa cuya actividad consiste en la tenencia y gestión de inmuebles, normalmente en alquiler. Su ventaja es que separa la propiedad de los activos del patrimonio personal y, además, permite una fiscalidad distinta.

Sin embargo, montar una patrimonial tiene sentido solo si la escala, los ingresos y la estrategia justifican la estructura administrativa, contable y fiscal añadida. No es una herramienta automática para todo inversor.

Cuándo empieza a ser rentable en términos fiscales

Aquí es donde muchas veces surge confusión. Es cierto que el Impuesto de Sociedades (IS) suele tener un tipo más bajo que el IRPF en tramos altos, pero no siempre se tributa menos.

Puede empezar a valer la pena montar una patrimonial cuando:

✔️ Generas beneficios netos anuales altos

A partir de cierto volumen de inmuebles con cashflow positivo, el IRPF puede situarte en tramos del 30-45%. En cambio, una patrimonial tributa al tipo del IS (general del 23% o 25%).

✔️ Tu objetivo es reinvertir y hacer crecer la cartera

En una sociedad patrimonial, mientras los beneficios no se reparten, no se pagan impuestos adicionales. Esto permite acumular capital para adquirir nuevos activos de una forma mucho más eficiente.

✔️ Gestionas obra nueva o rehabilitación

Cuando un inversor tiene varias reformas importantes, centralizarlas bajo una patrimonial mejora la gestión documental y los gastos deducibles.

Cuando NO vale la pena montar una patrimonial

En muchos casos, continuar en IRPF es mejor. Esto ocurre cuando:

❌ Solo tienes uno o dos inmuebles en alquiler

Diariamente, el rendimiento neto suele ser bajo y la diferencia fiscal no justifica contabilidad, depósito de cuentas y obligaciones mercantiles.

❌ Planeas vender pronto

Si vendes desde sociedad, la ganancia tributa en IS y luego, para llevarte el dinero, pagas impuestos por dividendo. En personas físicas, la plusvalía tributa directamente en las escalas del ahorro.

❌ Tu inversión es un proyecto puntual

Para inversiones esporádicas, montar una patrimonial añade más costes que ventajas.

Ventajas reales de montar una patrimonial (más allá de impuestos)

Muchas veces se piensa solo en el ahorro fiscal, pero las ventajas estratégicas suelen pesar más:

1. Profesionalización de la gestión

Centralizas contratos, seguros, reformas y gestión documental bajo un mismo CIF.

2. Protección patrimonial

Separas tus riesgos personales de los riesgos derivados de tus inmuebles.

3. Mejor acceso a financiación bancaria

Los bancos valoran que una sociedad genere flujos estables y pueda reinvertir con menos fricción.

4. Planificación hereditaria y sucesoria

La transmisión de participaciones es más limpia que la transmisión de inmuebles uno a uno.

Inconvenientes que deben asumirse antes de decidir

Montar una patrimonial implica compromisos:

• Contabilidad y obligaciones mercantiles anuales.
• Coste de gestoría superior al de persona física.
• Limitaciones para aplicar reducciones del 60% por alquiler de vivienda habitual (en IRPF).
• Tributación doble si transfieres beneficios al patrimonio personal.

Por tanto, debe verse como una decisión estratégica, no como una herramienta para “pagar menos impuestos”.

La regla práctica que usan los asesores: el umbral de escala

Muchos patrimonialistas coinciden en un patrón repetido:

A partir de 3-5 inmuebles en alquiler con una rentabilidad neta sostenida, la patrimonial empieza a ser interesante.
A partir de 7-10, casi siempre es la opción óptima.

Esto coincide con una fase en la que el inversor profesionaliza procesos, reinvierte de forma intensiva y busca una estructura estable para crecer.

Cómo decidir si montar una patrimonial según tu perfil

🔹 Si tu estrategia es patrimonialista y largoplacista

La sociedad suele ser la mejor estructura. Permite reinvertir sin la penalización del IRPF y facilita escalar.

🔹 Si tu objetivo es maximizar renta a corto plazo

Probablemente no te interesa. El coste de sacar dinero de la sociedad penaliza esta estrategia.

🔹 Si inviertes en vivienda turística o de rotación

Los ingresos variables pueden mantenerte en buenos tramos de IRPF. Valora caso a caso.

Un ejemplo numérico simplificado

• Beneficio neto anual en IRPF: 40.000 €
• Tipo efectivo aproximado: 30% → pagas 12.000 €

En sociedad patrimonial:

• Tipo IS: 23% → pagas 9.200 €
• Diferencia: ahorro de 2.800 €, solo si no repartes dividendos.

En cuanto repartes beneficios, se aplica impuesto sobre dividendos y el ahorro desaparece o incluso empeora.

La decisión final: fiscal, estratégica y sucesoria

En definitiva, saber cuándo vale la pena montar una patrimonial para tus inversiones inmobiliarias en España no depende solo del impuesto de sociedades. Intervienen:

• Escala actual y futura
• Estrategia de reinversión
• Horizonte temporal
• Protección patrimonial
• Planificación familiar

Por eso muchos inversores evalúan esta decisión justo cuando pasan de “tener pisos” a gestionar un negocio inmobiliario.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuántos inmuebles necesito para que compense montar una patrimonial?
No existe un mínimo legal, pero en la práctica suele empezar a ser interesante a partir de 3 a 5 inmuebles que generen una rentabilidad neta estable. Por debajo de ese umbral, los costes y obligaciones suelen superar los beneficios.

¿Una sociedad patrimonial paga menos impuestos que una persona física?
No siempre. La patrimonial es más eficiente cuando se reinvierten los beneficios dentro de la propia sociedad. Si el objetivo es retirar el dinero como dividendos, la ventaja fiscal se reduce e incluso puede desaparecer.

¿Qué gastos se pueden deducir en una patrimonial?
Todos los gastos directamente vinculados con el inmueble: IBI, seguros, reparaciones, mantenimiento, intereses de hipoteca, suministros afectos, amortizaciones, así como los honorarios de gestoría y contabilidad.

¿Qué desventajas tiene montar una patrimonial?
Implica mayor complejidad administrativa y obligaciones mercantiles. Además, si en algún momento quieres repartir beneficios, tributan otra vez como dividendos. También puede no ser eficiente para pocos inmuebles o inversiones con horizonte corto.

¿Es recomendable para un solo piso en alquiler?
Generalmente no. En la mayoría de casos, un solo inmueble no genera suficiente rendimiento como para justificar los costes y la estructura de una sociedad patrimonial.

¿Quién debería plantearse crear una sociedad patrimonial?
Inversores que planean escalar su cartera, reinvertir beneficios y mantener los inmuebles a largo plazo. También quienes buscan una estructura más profesional, protección patrimonial o una planificación sucesoria más eficiente.