Ley del alquiler en Cataluña: ¿protección al inquilino o efecto cobra?
Espacio común de un coliving
La nueva ley del alquiler en Cataluña limita el arrendamiento por habitaciones para proteger al inquilino. Sin embargo, la paradoja es que su impacto en el coliving puede terminar beneficiando a los grandes fondos y reduciendo las opciones de vivienda flexible.
Qué establece la ley del alquiler en Cataluña
La ley del alquiler en Cataluña, aprobada en abril de 2025, fija que la suma de rentas de una vivienda no puede superar el valor del «Índex de Referència de Preus de Lloguer«. También limita los recargos a un 10% por eficiencia energética y otro 10% por equipamiento adicional, tal y como explicamos en nuestro artículo: Nueva ley alquiler por habitaciones: así afecta al mercado del coliving y alquiler compartido en Cataluña.
La intención es frenar abusos y garantizar precios asequibles en zonas tensionadas. Pero en la práctica, reduce los incentivos para que pequeños propietarios creen colivings accesibles.
Una demanda social creciente: vivienda flexible
Mientras la normativa protege un modelo de familia tradicional, la sociedad evoluciona:
- Más hogares unipersonales y personas separadas.
- Trabajadores desplazados y nómadas digitales que buscan contratos flexibles.
- Jóvenes que optan por modelos de coliving con privacidad y comunidad.
Según CBRE, la inversión en vivienda flexible en España creció un 172% en 2024, con Madrid y Barcelona como principales focos.
El desfase es evidente: la ley responde a un modelo que ya no es el único, mientras la demanda real exige vivienda compartida y flexible.
El efecto cobra aplicado a la ley del alquiler en Cataluña
La situación recuerda a la paradoja de las cobras: en la India colonial, las autoridades británicas decidieron pagar una recompensa por cada cobra muerta, con la idea de reducir una plaga peligrosa. Al principio funcionó, pero pronto la población descubrió que resultaba más rentable criar cobras en casa para luego matarlas y cobrar la recompensa. Cuando el gobierno se dio cuenta y retiró el incentivo, miles de serpientes fueron liberadas, de modo que la plaga no solo no se redujo, sino que se agravó.
Con la ley del alquiler en Cataluña ocurre algo parecido:
- Se intenta proteger al inquilino limitando precios.
- Pero los particulares abandonan el mercado de coliving.
- El espacio es ocupado por los grandes fondos, que no se ven tan afectados por la norma al operar en suelo terciario.
- Las personas que buscan este tipo de vivienda, se ven obligadas a buscar en la oferta de los grandes fondos.
Quién gana: grandes fondos de inversión en vivienda flexible
Los grandes inversores se lanzan al mercado del coliving y flex living:
- JP Morgan + Grupo Lar desarrollan en Madrid un complejo de 500 unidades de flex living en suelo terciario, con 600 millones de inversión.
- Momentum + Node promueven proyectos en Madrid y Barcelona en suelos terciarios de hasta 40.000 m².
- Greystar (Be Casa) es ya el mayor operador de vivienda flexible en España, con miles de unidades, muchas en suelos de uso terciario.
- Patron Capital / Vandor han adquirido bloques enteros en Barcelona para reconvertirlos en colivings corporativos.
La mayoría de estos proyectos, (que son sólo algunos ejemplos, de los muchos que están en desarrollo), no están sujetos al índice de precios de la ley y concentran la oferta en manos de grandes operadores. Esto ocurre porque muchos proyectos de coliving y flex living promovidos por grandes fondos se desarrollan en suelo terciario (uso hotelero, residencias con servicios, apartahoteles), no en suelo residencial regulado. Al no estar amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni por el Índex de Referència de Preus de Lloguer, pueden fijar precios libremente y ofrecer paquetes de servicios añadidos (limpieza, coworking, gimnasio, etc.). Así, mientras los pequeños propietarios ven limitada su rentabilidad por la ley del alquiler en Cataluña, los grandes operadores concentran la oferta en este segmento sin las mismas restricciones.
Quién pierde: el inquilino que busca coliving
El gran perjudicado es el ciudadano:
- El particular deja de ofrecer colivings asequibles.
- El inquilino se enfrenta a dos opciones:
- Alquiler tradicional caro y rígido.
- Colivings premium de fondos internacionales, con precios más altos.
La ley del alquiler en Cataluña, diseñada para proteger, puede acabar reduciendo la oferta accesible y encareciendo la vivienda flexible.
El debate abierto
La norma plantea preguntas urgentes:
- ¿Debe diferenciarse legalmente el coliving de un simple alquiler de habitaciones?
- ¿Conviene incentivar a pequeños propietarios en lugar de expulsarlos del mercado?
- ¿Qué impacto tendrá la concentración en grandes fondos sobre el acceso de los jóvenes a la vivienda?
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué es la ley del alquiler en Cataluña?
Es una normativa que limita el precio máximo del alquiler de viviendas y habitaciones en zonas tensionadas, aplicando el Índex de Referència.
Cuál es el impacto en el coliving?
La ley desincentiva a pequeños propietarios y deja el mercado del coliving en manos de grandes fondos que actúan en suelo terciario.
Por qué los fondos de inversión no se ven afectados?
Porque desarrollan proyectos en suelos terciarios o con licencias de uso distinto a la vivienda residencial, fuera de la regulación del índice.
Qué significa el efecto cobra en este contexto?
Es la paradoja de que una ley pensada para proteger al inquilino acaba reduciendo la oferta asequible y beneficiando a grandes fondos de inversión.