¿Es posible invertir en inmobiliario en Estados Unidos desde España? Impuestos, financiación y claves reales

Invertir en inmobiliario en Estados Unidos desde España es perfectamente posible, pero funciona con reglas muy distintas a las europeas. El atractivo del mercado americano convive con una fiscalidad específica y con un sistema de financiación más exigente para inversores extranjeros.

Por eso, antes de decidir, es fundamental entender qué impuestos se pagan, cuándo, y cómo financia un banco estadounidense a alguien que no reside en el país.

Cómo se estructura una inversión inmobiliaria en USA

Este es uno de los puntos más importantes y, a la vez, más desconocidos para el inversor europeo. En Estados Unidos la forma jurídica importa tanto como el inmueble.

Compra directa como persona física

Es la opción más sencilla y la más habitual en primeras inversiones.

Características:

• Compra a nombre del inversor
• Menor coste inicial
• Tramitación rápida

Inconvenientes:

• Mayor exposición patrimonial
• Fiscalidad menos optimizada
• Riesgo legal directo

Suele utilizarse en operaciones pequeñas o cuando se quiere testar el mercado antes de estructuras más complejas.

Compra mediante sociedad en Estados Unidos (LLC)

La LLC (Limited Liability Company) es la estructura más utilizada por inversores internacionales.

Ventajas principales:

• Limitación de responsabilidad
• Mayor flexibilidad fiscal
• Separación entre patrimonio personal y activo

Además, la LLC permite optimizar la fiscalidad del alquiler y de la venta, siempre que esté bien configurada desde el inicio.

Eso sí, implica:

• Costes de constitución y mantenimiento
• Contabilidad y declaraciones en USA
• Asesoramiento fiscal especializado

Este enfoque es similar al que explicamos en Habitaro cuando analizamos cómo estructurar correctamente una inversión inmobiliaria para proteger el patrimonio, aunque en USA cobra todavía más importancia.

Estructuras mixtas y sociedades interpuestas

En inversiones de mayor volumen, algunos inversores optan por:

• Sociedades en USA participadas desde Europa
• Holding internacional
• Estructuras patrimoniales combinadas

Estas soluciones permiten:

• Optimizar fiscalidad internacional
• Planificar herencias
• Facilitar la entrada de socios

Pero solo tienen sentido cuando el volumen lo justifica. En caso contrario, la complejidad se come la rentabilidad, un error muy común que también vemos en España cuando se sobredimensionan estructuras para inversiones pequeñas.

Clave estructural: decidir antes de comprar

Uno de los errores más habituales es comprar primero y estructurar después.

En USA esto suele implicar:

• Costes fiscales innecesarios
• Retenciones más altas
• Problemas al vender

Por eso, la estructura debe definirse antes de firmar, del mismo modo que recomendamos en Habitaro cuando explicamos cómo calcular el beneficio real de una inversión inmobiliaria teniendo en cuenta impuestos y gastos ocultos.

Comprar una vivienda en USA: qué impuestos se pagan

Una de las primeras sorpresas para el inversor europeo es que comprar vivienda en Estados Unidos no conlleva un impuesto equivalente al ITP o al IVA español.

Impuestos en la compra

En la mayoría de estados:

• No existe impuesto estatal a la compra de vivienda como tal
• Lo que se paga son gastos de cierre (closing costs)

Estos gastos suelen incluir:

• Registro de la propiedad
• Notaría y title company
• Seguros de título
• Tasación y costes administrativos

👉 Como referencia, los closing costs suelen situarse entre el 2 % y el 5 % del precio de compra.

En algunos estados o condados concretos puede existir un pequeño impuesto de transferencia, pero no es la norma general.

El impuesto recurrente más importante: property tax

Donde sí hay una diferencia clara con España es en el impuesto anual sobre la propiedad.

El property tax:

• Se paga todos los años
• Depende del estado, condado y ciudad
• Se calcula sobre el valor catastral del inmueble

Como referencia:

• Puede oscilar entre el 0,5 % y el 2,5 % anual del valor de la vivienda

Este impuesto es clave porque:

• Impacta directamente en la rentabilidad
• Es ineludible
• Se revisa periódicamente

Muchos inversores europeos lo subestiman al hacer números.

Fiscalidad del alquiler en Estados Unidos

Si alquilas la vivienda, los ingresos tributan en Estados Unidos, independientemente de que seas residente en España.

Impuesto sobre rentas del alquiler

Aspectos clave:

• Se tributa a nivel federal
• En algunos estados, también a nivel estatal
• Se permiten muchas deducciones

Entre las deducciones habituales:

• Intereses hipotecarios
• Property tax
• Gastos de gestión
• Mantenimiento y reparaciones
• Amortización del inmueble

Gracias a estas deducciones, la tributación efectiva puede ser bastante baja si la inversión está bien estructurada.

Posteriormente, esos ingresos deben declararse en España, aplicando el convenio de doble imposición, evitando pagar dos veces por lo mismo.

Impuestos al vender una vivienda en USA

La venta de un inmueble en Estados Unidos genera impuesto sobre la ganancia patrimonial.

Capital gains tax

La tributación depende de:

• El tiempo que hayas mantenido la propiedad
• Si es inversión o vivienda habitual

En términos generales:

• Ganancias a corto plazo (menos de 1 año): tributan como renta ordinaria
• Ganancias a largo plazo (más de 1 año): tipos más reducidos

Además:

• Puede existir tributación estatal
• Se aplican retenciones automáticas a extranjeros

Este punto hace imprescindible planificar la salida, no solo la compra.

El sistema FIRPTA: lo que muchos inversores desconocen

Cuando un extranjero vende un inmueble en USA, se aplica el FIRPTA.

Qué implica:

• Retención automática sobre el precio de venta
• No sobre la ganancia, sino sobre el importe total
• Luego se regulariza en la declaración

No es un impuesto definitivo, sino una retención de seguridad, pero afecta a la liquidez en el momento de vender.

Cómo funciona la financiación hipotecaria para extranjeros

A diferencia de España, la financiación hipotecaria en USA para no residentes es más restrictiva, pero existe.

Qué perfil aceptan los bancos

Los bancos estadounidenses buscan:

• Ahorro elevado
• Ingresos demostrables
• Perfil financiero sólido
• Historial bancario, aunque sea internacional

No valoran expectativas futuras ni promesas de rentabilidad.

Cuánta financiación suelen conceder

Como referencia general:

• Financiación máxima: 50 % – 70 %
• Aportación mínima: 30 % – 50 %
• Tipos de interés más altos que para residentes

Además:

• Plazos más cortos
• Menor flexibilidad

Por eso, muchas inversiones se plantean con poco apalancamiento o directamente al contado.

Documentación habitual para un extranjero

Suelen solicitar:

• Pasaporte
• Pruebas de ingresos
• Extractos bancarios
• Declaraciones fiscales del país de origen
• Estructura legal de la inversión

La documentación es más exigente, pero predecible.

Financiación vs rentabilidad: el equilibrio real

A diferencia de España, donde la hipoteca es clave para la rentabilidad, en USA:

• La rentabilidad suele venir más del cash flow
• El apalancamiento se usa con más cautela
• El riesgo de tipo de cambio pesa más

Por eso, copiar estrategias españolas sin adaptarlas suele generar problemas.

Errores fiscales y financieros más comunes

Entre los errores más habituales:

• No calcular el property tax
• Ignorar la retención FIRPTA
• Pensar que la fiscalidad es “como en España”
• Confiar en financiación fácil
• No estructurar bien la inversión desde el inicio

Estos errores no hacen la inversión ilegal, pero sí pueden arruinar la rentabilidad.

La idea clave que debes tener clara

Invertir en inmobiliario en Estados Unidos desde España es posible y puede ser rentable, pero:

• Tiene una fiscalidad distinta
• Penaliza la improvisación
• Exige planificación desde el primer día

Quien entiende los impuestos y la financiación juega con ventaja. Quien los ignora, suele aprender caro.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Pago impuestos al comprar vivienda en USA?
No como en España, pero sí gastos de cierre.

¿Tengo que pagar impuestos cada año?
Sí, el property tax es anual y obligatorio.

¿Tributo dos veces por el alquiler?
No. Se aplica el convenio de doble imposición.

¿Puedo pedir hipoteca siendo extranjero?
Sí, pero con más aportación y condiciones más exigentes.