Ni el Mundial 2026 reactiva la vivienda: la inversión privada se debilita en CDMX y Nuevo León

La expectativa era clara. Con la celebración del Mundial de Fútbol 2026, México —y especialmente sus grandes áreas metropolitanas— parecía encaminado hacia un nuevo ciclo expansivo en infraestructura y vivienda. Sin embargo, los datos más recientes dibujan un escenario muy distinto. La inversión privada en vivienda en México se está debilitando con fuerza, especialmente en Ciudad de México y Nuevo León, dos de los principales motores inmobiliarios del país, incluso en plena antesala de uno de los mayores eventos deportivos del planeta.

Lejos de un “boom” inmobiliario asociado al Mundial, el sector residencial atraviesa un freno estructural. Este se ve marcado por caídas en la construcción, retrasos administrativos y una creciente cautela de los desarrolladores. El contraste entre expectativas y realidad vuelve a situar sobre la mesa un debate clave. ¿Por qué la vivienda no despega cuando todo parecía alineado para que lo hiciera?

La inversión privada en vivienda pierde tracción en las grandes ciudades

Los últimos registros oficiales confirman una tendencia que el sector venía anticipando desde hace meses. La inversión privada en vivienda en México ha perdido tracción en las grandes ciudades, con especial intensidad en Ciudad de México, donde la construcción de vivienda mostró una caída interanual cercana al 11,5 % en octubre de 2025, mientras que el conjunto del país registró un descenso aproximado del 10 % en edificación residencial.

En Nuevo León, aunque el retroceso no ha sido tan abrupto, el crecimiento se ha desacelerado de forma muy significativa. Tras tasas de expansión superiores al 40 % en 2024, la inversión privada en vivienda pasó a crecer en torno a un solo dígito bajo. En algunos segmentos del mercado incluso llegó a estancarse.

Este comportamiento resulta especialmente relevante porque ambas entidades concentran una parte sustancial de la demanda urbana del país. También, concentran los principales polos de empleo y dos de las sedes mexicanas de la Copa Mundial de la FIFA 2026. Precisamente por eso, el freno actual genera una señal de alerta para el conjunto del sector inmobiliario.

Datos oficiales confirman la caída de la construcción residencial

Las cifras oficiales del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) confirman que el valor de producción del sector construcción —especialmente en edificación privada— ha entrado en una fase de ajuste durante 2025. No se trata de un retroceso puntual, sino de una tendencia prolongada que afecta de forma desigual a los estados. Hay impactos visibles en la vivienda residencial.

Mientras algunas regiones del norte y del Bajío mantienen cierta inercia positiva, CDMX y Nuevo León destacan por su pérdida de dinamismo. Esto tiene un impacto directo en la oferta de vivienda nueva, el empleo en la construcción y la disponibilidad de suelo urbano bien localizado.

¿Por qué el Mundial 2026 no está impulsando la vivienda?

La celebración de un Mundial suele asociarse a grandes inversiones, pero no todas impactan de la misma forma en el mercado inmobiliario residencial. En el caso mexicano, el efecto del evento se está concentrando principalmente en movilidad urbana, infraestructura pública y rehabilitación puntual de equipamientos.

La inversión privada en vivienda, en cambio, no ha encontrado el mismo incentivo inmediato. Tal y como recogen análisis recientes publicados en El Universal, el freno de la inversión responde menos a la falta de demanda y más a un entorno de alta complejidad administrativa y regulatoria. Incluso en regiones que, sobre el papel, deberían beneficiarse del impulso económico asociado al Mundial.

Burocracia y trabas legales: el principal cuello de botella

Uno de los factores más citados por promotores y analistas es el peso creciente de la burocracia urbana y regulatoria, especialmente en Ciudad de México. La obtención de licencias, cambios de uso de suelo y autorizaciones ambientales se ha convertido en un proceso largo, incierto y costoso.

La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) ha advertido públicamente que estos retrasos están provocando la cancelación o aplazamiento de proyectos habitacionales. Además, hay un aumento significativo de los costos financieros para los desarrolladores. En la práctica, esto está empujando a parte de la inversión hacia otros territorios con marcos más previsibles.

Un contexto macroeconómico que refuerza la cautela inversora

A los obstáculos locales se suma un entorno macroeconómico menos favorable. El crecimiento económico de México en 2025 ha sido moderado, con señales de desaceleración en la inversión fija bruta. Informes recientes de BBVA Research señalan que la inversión privada sigue siendo uno de los componentes más débiles del crecimiento. Además, el sector construcción es especialmente sensible a la incertidumbre regulatoria y financiera.

En este contexto, muchos desarrolladores están priorizando liquidez, control de riesgo y proyectos con retornos más claros. Están relegando nuevas promociones residenciales en mercados complejos como el de la capital.

Impacto directo en oferta, precios y acceso a la vivienda

El freno de la inversión privada en vivienda no es un fenómeno aislado. Tiene consecuencias claras sobre el funcionamiento urbano. En especial, menor oferta de vivienda nueva en zonas consolidadas, presión adicional sobre precios y mayores dificultades de acceso para amplias capas de la población.

Este escenario refuerza tendencias que ya hemos analizado en Habitaro, como el auge de modelos alternativos de vivienda y desarrollo urbano con enfoque social. Puedes consultar el análisis sobre arquitectura social en Latinoamérica.

¿Se está desplazando la inversión hacia otros territorios?

Ante las dificultades en CDMX y Nuevo León, parte del capital inmobiliario está buscando entornos más ágiles y predecibles, tanto dentro como fuera del país. Estados con menor presión regulatoria o ciudades intermedias comienzan a captar proyectos que antes se concentraban en las grandes capitales.

Este fenómeno no implica una retirada masiva, pero sí una reconfiguración silenciosa del mapa inmobiliario mexicano. Hay implicaciones a medio plazo para la planificación urbana y el acceso a vivienda.

Conclusión: la inversión privada en vivienda sigue debilitándose pese al Mundial 2026

La evidencia es clara. La inversión privada en vivienda en México sigue debilitándose pese al Mundial 2026, especialmente en Ciudad de México y Nuevo León. La caída de la construcción residencial, las trabas administrativas y un entorno macroeconómico más prudente están configurando un escenario de freno que contrasta con las expectativas iniciales y pone en cuestión el legado habitacional del evento.

Si no se abordan las causas estructurales —especialmente en materia regulatoria y de planeación urbana—, el riesgo es que el evento deportivo deje poco legado habitacional. Así, la vivienda continuará siendo uno de los grandes puntos débiles del desarrollo urbano mexicano.

Preguntas frecuentes sobre la inversión privada en vivienda en México