Inversión inmobiliaria en Suiza desde España

La inversión inmobiliaria en Suiza desde España se ha convertido en una opción atractiva para inversores que buscan estabilidad económica, seguridad jurídica y un mercado sólido. Sin embargo, antes de adquirir un inmueble en el país alpino, es clave conocer los requisitos legales, el marco fiscal y las implicaciones de la doble imposición.

1. Requisitos para comprar vivienda en Suiza

En Suiza, el acceso a la propiedad inmobiliaria por parte de extranjeros está regulado por la Ley Federal sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles por Personas en el Extranjero (Lex Koller).
Para un residente español no domiciliado en Suiza, los principales puntos son:

Permiso de compra: en muchos casos, se requiere una autorización cantonal.
Tipo de inmueble: los no residentes suelen estar limitados a viviendas de uso vacacional o propiedades comerciales.
Límites de superficie: normalmente hasta 200 m² habitables para viviendas de recreo.
Localización: algunas zonas restringen la venta a extranjeros para proteger el mercado local.

2. Fiscalidad inmobiliaria en Suiza

La fiscalidad inmobiliaria varía según el cantón, pero en general se deben considerar:

Impuesto de transmisión: entre el 1 % y el 3 % del valor del inmueble según cantón.
Impuesto sobre el patrimonio: aplicable en la mayoría de cantones sobre el valor neto de la propiedad.
Impuesto sobre el valor catastral: grava el valor estimado del inmueble como si generara una renta ficticia.
Impuesto sobre plusvalías: aplicable en la venta, con tipos variables según el tiempo de tenencia.

3. Fiscalidad en España para inversores inmobiliarios en Suiza

Como residente fiscal en España, tributarás por tu renta mundial, lo que incluye las rentas o plusvalías derivadas de tu inversión inmobiliaria suiza:

Alquileres: tributan en IRPF en la base del ahorro, pudiendo deducir los gastos y las retenciones suizas.
Plusvalías: tributación en IRPF con tipos progresivos del 19 % al 28 %.
Deducción por doble imposición: el Convenio entre España y Suiza permite compensar el impuesto pagado allí.
Modelo 720: obligatorio si el valor del inmueble o conjunto de bienes en Suiza supera los 50 000 €.

4. Ejemplo de costes y rentabilidad

Compra de vivienda de 800 000 CHF en Ginebra (cantón con alta demanda):

Transmisión: 1,5 % ≈ 12 000 CHF
Notaría y registro: ≈ 3 000 CHF
Patrimonio anual: 0,3 % ≈ 2 400 CHF
Rentabilidad bruta alquiler: 3,5 % anual
Rentabilidad neta tras impuestos: ≈ 2,5 % (según tipo impositivo personal y deducciones aplicadas)

5. Zonas suizas con mayor interés para inversores extranjeros

Zúrich: centro financiero y alta demanda corporativa.
Ginebra: foco diplomático y financiero, mercado premium.
Lucerna e Interlaken: alto interés turístico.
Valais y Graubünden: estaciones de esquí con buena rentabilidad vacacional.

6. Consejos prácticos antes de invertir

Asesoramiento local: la normativa cambia entre cantones.
Planificación fiscal: evaluar si comprar a título personal o mediante sociedad.
Estudio de mercado: conocer la demanda de alquiler en la zona.
Financiación: los bancos suizos financian hasta el 70 % del valor para no residentes.