Inflación y precio vivienda: la estrategia silenciosa que paga el ciudadano

La inflación se ha convertido en el arma silenciosa de los gobiernos más endeudados. Japón, Italia, Francia o Estados Unidos han superado el 100 % de deuda pública sobre su PIB, según el Fondo Monetario Internacional. Pero en lugar de recortar gasto o subir impuestos drásticamente, optan por algo más discreto: dejar que la inflación haga el trabajo. Mientras el dinero pierde valor, el peso real de la deuda se reduce… y el ciudadano ve cómo el precio de la vivienda se mantiene alto o incluso sube.

La inflación como herramienta para reducir deuda

La conexión entre deuda pública e inflación no es casual. Cuando los Estados acumulan grandes niveles de endeudamiento, cada punto de inflación reduce el valor real de lo que deben devolver. En otras palabras: la deuda se “licúa”.

Según datos del FMI (2025), Japón lidera el ranking mundial con un 205 % de deuda sobre PIB, seguido de Italia (135 %), Estados Unidos (123 %), Francia (110 %) y España (100 %). En todos ellos, los bancos centrales han mantenido tipos elevados para contener precios, pero la inflación residual sigue jugando a favor del Tesoro.

En la práctica, esta estrategia equivale a un “default silencioso”: el Estado devuelve lo mismo nominalmente, pero con un dinero devaluado. El problema es que la inflación castiga más a quien no tiene activos, especialmente a las clases medias y trabajadoras.

Deuda pública e inflación: el sistema no es sostenible

Imagina que te endeudas hasta el cuello y, para no fallar en los pagos, tú mismo te compras tu deuda imprimiendo dinero. Parece absurdo, pero es exactamente lo que hacen muchos países hoy. Los bancos centrales actúan como prestamistas de sus propios gobiernos, creando dinero para mantener el sistema en pie. Pero esa “solución” tiene un precio: la inflación. Es como si todos aceptáramos que nuestro dinero vale un poco menos cada año para que el Estado pueda seguir pagando sus facturas.

Fuente: Fondo Monetario Internacional (Global Debt Database, actualización septiembre 2025), OCDE Government at a Glance 2025 y Comisión Europea (Previsiones económicas España 2025).

Las estrategias con las que los gobiernos esquivan la austeridad

Más allá de la inflación, los países endeudados han desplegado una batería de tácticas para evitar ajustes dolorosos:

1. Reflación planificada

Tolerar inflación moderada reduce la deuda real y eleva el PIB nominal. Pero si los salarios no crecen al mismo ritmo, el poder adquisitivo cae.

2. Crecimiento nominal y gasto público expansivo

Programas de inversión verde o digital buscan inflar el PIB sin tocar la deuda. Sin embargo, si el gasto no es productivo, la mejora es temporal.

3. Represión financiera

Los bancos nacionales y fondos de pensiones se ven “invitados” a comprar deuda pública, garantizando su colocación. Es lo que hace Japón, donde el Banco de Japón posee más del 50 % de la deuda emitida.

4. Subidas selectivas de impuestos

Los Estados recurren a impuestos indirectos (IVA, carburantes, energía), que son regresivos: pesan más sobre las rentas medias y bajas.

5. Endeudamiento perpetuo

Bonos a 50 o 100 años o sin vencimiento definido. Es una forma de aplazar el problema: se gana tiempo, no solvencia.

6. Devaluación competitiva

Países con moneda propia pueden permitir depreciaciones para ganar competitividad exportadora. En la zona euro, esto no es posible, lo que limita el margen de maniobra de España, Italia o Francia.

7. Austeridad diferida

Recortes graduales, congelación de salarios públicos y aplazamiento de infraestructuras. Es una vía de “consolidación blanda”, que reduce gasto sin provocar protestas, pero también frena el crecimiento potencial.

Cómo la inflación castiga al ahorro y empuja al ladrillo

Cuando la inflación erosiona el valor del dinero, la vivienda se convierte en refugio. Los hogares perciben que tener el dinero en el banco implica perder poder adquisitivo año tras año, mientras el ladrillo mantiene su valor nominal.

Según el Banco de España, los ahorros de los hogares han perdido más de un 10 % de capacidad de compra desde 2021. Este fenómeno explica por qué, pese al aumento de tipos de interés, el mercado inmobiliario español sigue mostrando una sorprendente resistencia.

El inversor busca estabilidad, y la encuentra en el inmueble. Pero esta dinámica tiene una consecuencia directa: los precios de la vivienda se sostienen artificialmente, alejando la posibilidad de compra para los jóvenes y para las rentas bajas.

En Habitaro ya hemos analizado cómo la vivienda actúa como refugio económico en momentos de incertidumbre (Importancia de la inversión inmobiliaria), y en general como la inversión debería ser una práctica obligatoria de cualquier ciudadano, que debería invertir un porcentaje de sus ingresos.

Inflación y precio vivienda: el acceso se complica

Inflación y precio vivienda es una mala combinación, ya que resulta en un acceso cada vez más desigual al mercado inmobiliario.

Por un lado, los tipos altos encarecen las hipotecas y reducen la capacidad de endeudamiento.
Por otro, la inflación reduce el ahorro disponible para la entrada.
Y en paralelo, los inversores institucionales —que buscan refugio frente a la devaluación monetaria— compran vivienda para alquilar, reduciendo la oferta en venta.

Esto genera una sociedad dual:

• propietarios protegidos por la revalorización de sus activos,
• y jóvenes o familias que ven cómo la vivienda se aleja cada año un poco más.

En este contexto, las medidas de política pública parecen quedarse cortas. Sin una estrategia que combine vivienda asequible, estabilidad macroeconómica y fiscalidad inteligente, la inflación seguirá beneficiando a unos pocos y penalizando a la mayoría.

No debemos demonizar al inversor que aporta valor

Sin embargo, no se trata de demonizar al inversor inmobiliario, especialmente a aquel que rehabilita viviendas y devuelve valor a un parque tan antiguo como el español —donde más de la mitad de los inmuebles se construyeron antes del año 1980, según el INE—.
Este perfil de inversor es un socio necesario para ampliar la oferta y mejorar la calidad del parque residencial.
La Administración pública debe centrarse en promover vivienda asequible y de protección, mientras que el inversor privado puede cubrir el segmento de vivienda reformada y eficiente.

En cambio, sí convendría endurecer la entrada de grandes fondos especulativos, que distorsionan precios y limitan la competencia.

Para profundizar en cómo un inversor puede aportar valor, puedes leer la reflexión que hacíamos en este artículo: «Impuesto reventa vivienda: por qué el 25% penaliza también a quienes buscan su primera casa».

Inflación y precio vivienda: ¿Qué podría romper el equilibrio?

Un escenario de “cisne blanco” —una crisis previsible pero no evitada— podría alterar este equilibrio. Si los bancos centrales mantienen tipos altos por más tiempo, el crédito se contraerá y los precios tenderán a corregirse. Pero si los gobiernos fuerzan un nuevo ciclo de estímulos para reactivar la economía, la inflación persistirá, prolongando la erosión del poder adquisitivo.

En ambos casos, el acceso a la vivienda seguirá siendo el termómetro social más claro de la desigualdad. Porque la inflación ayuda a los gobiernos a licuar su deuda, pero también licúa los sueños de propiedad de toda una generación.