Impuesto reventa vivienda: por qué el 25% penaliza también a quienes buscan su primera casa

¿Un impuesto del 25% puede frenar la especulación o, por el contrario, reducir aún más la oferta de viviendas de calidad? La propuesta de Sumar de aplicar un nuevo impuesto reventa vivienda para operaciones realizadas antes de dos años ha encendido el debate. Lo que a primera vista suena a castigo al especulador puede convertirse en un freno para las familias que buscan su primera vivienda, especialmente en un país como España, donde más de la mitad del parque residencial se construyó antes del año 2000 y necesita reformas profundas.

Un parque de viviendas envejecido y necesitado de reformas

España es un país de ladrillo antiguo: casi el 50% de las viviendas se construyeron antes de 1980 y más del 80% tienen calificaciones energéticas muy bajas (E, F o G). Esto significa que la mayoría de los pisos necesitan mejoras urgentes: instalaciones eléctricas seguras, aislamientos térmicos adecuados, carpinterías eficientes y accesibilidad.

En este contexto, los llamados flips inmobiliarios —comprar una vivienda en mal estado, renovarla y volver a venderla— no son solo una inversión para ganar dinero rápido. Cuando se hacen bien, con obras integrales, se convierten en una máquina de transformar viviendas viejas en hogares dignos y eficientes, justo lo que necesitan miles de compradores de primera vivienda.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), aproximadamente la mitad del parque de viviendas en España fue construido antes de 1980, lo que evidencia la urgencia de impulsar políticas de rehabilitación y eficiencia energética.

Un caso real de Cornellà de Llobregat: de piso vandalizado a hogar habitable

Para entenderlo mejor, pongamos un ejemplo real. En 2025, en el barrio de la Gavarra de Cornellà de Llobregat, había un pequeño edificio construido en 1969. Cuatro plantas, un local comercial en los bajos y una comunidad de vecinos que llevaba años con un problema: el primer piso estaba ocupado ilegalmente y, tras el desalojo, quedó completamente destrozado.

Nadie quería comprarlo. No era solo que estuviera vandalizado, es que cualquier familia que pensara en usarlo como primera vivienda necesitaba:

• El 20% de entrada para la hipoteca.
• Un 13% en impuestos y gastos de compra.
• Y además, unos 60.000 € extra para una reforma integral.

En total, más de 116.000 € de capital propio, una cantidad imposible para la mayoría de jóvenes y familias trabajadoras.

La compra, la reforma y el cambio radical

Aquí entra en juego el flip. Una pequeña empresa local, dedicada a la compra-reforma y venta de inmuebles, compró el piso por 170.000 €, invirtió 70.000 € en reformarlo y devolvió la vida al inmueble:

• Instalaciones nuevas de agua, luz y climatización.
• Carpinterías modernas y aislantes.
• Suelos, revestimientos y acabados acordes a los estándares actuales.
• Mejora de la eficiencia energética y actualización de la escalera y el vestíbulo para toda la finca.

Tras esta inversión, el piso se puso en el mercado por 265.000 €, completamente reformado y apto para hipotecar sin problemas.

¿Cuánto capital necesita ahora un comprador?

Con el piso reformado, el comprador necesita casi 30.000 € menos de capital propio para poder comprarlo. Aunque el precio final es mayor, ya no hay que afrontar la reforma por separado, lo que permite acceder a la hipoteca con condiciones normales.

En resumen: una vivienda que antes era un problema para la comunidad —ocupaciones, inseguridad y ruina técnica— se convierte en un hogar habitable para una familia. Además del beneficio directo para la persona que accede a su primera vivienda, la operación supone un ingreso aproximado de 60.000 € para las arcas públicas entre ITP, IVA y otros tributos. Y no solo eso: también genera empleo y actividad en el tejido empresarial local, especialmente en autónomos y pequeñas empresas dedicadas a las reformas, que son clave para dinamizar la economía del sector.

El “efecto cobra” de un impuesto mal diseñado

La intención del impuesto reventa vivienda es legítima: frenar la especulación. Sin embargo, si se aplica un 25% sobre el precio total de la venta, sin diferenciar entre flips “lavado de cara” y flips que rehabilitan de verdad, el resultado puede ser justo el contrario.

Esto es lo que se conoce como efecto cobra: una medida que busca solucionar un problema pero lo agrava. Como cuando en la India colonial se pagaba por cada cobra muerta, y la gente empezó a criar cobras para luego matarlas y cobrar la recompensa.

Aquí pasaría algo parecido:

• Se frenan las operaciones de rehabilitación porque los números ya no salen.
• Menos inversores se animan a comprar viviendas en mal estado.
• Y como consecuencia, menos oferta renovada y lista para ser habitada llega al mercado.

El debate sobre el impuesto reventa vivienda debe enmarcarse dentro de un conjunto más amplio de medidas políticas para mejorar el acceso a la vivienda, que prioricen realmente aumentar la oferta y facilitar la compra a las familias. Los políticos parece más preocupados de generar titulares que ganen votos, que en legislar a largo plazo para mejorar el acceso a la vivienda. Ya analizamos el problema de nuestra clase política en este artículo «Medidas políticas frente al acceso a la vivienda: ¿soluciones de corto plazo o estrategias de largo alcance?»

Lo vimos con la ley del alquiler por habitaciones, que analizamos en Habitaro: limitar precios de forma brusca, sin distinguir ni matizar tipos de alojamiento, coliving, etc, reduce un tipo de oferta necesaria en el mercado, y puede incluso acabar favoreciendo a los grandes fondos buitre. (lee aquí nuestro análisis completo).

Qué tipo de flips deberíamos incentivar

No se trata de eliminar el flip. Al contrario: España necesita más flips de calidad. Lo que debería hacerse es incentivar el flip que aporta valor real, es decir:

• Renovación completa de instalaciones eléctricas, de agua y climatización.
• Adaptación a la normativa vigente en seguridad y accesibilidad.
• Mejora energética medible en la certificación.
• Acabados que convierten la vivienda en un hogar digno y competitivo.

En cambio, lo que sí debería desincentivarse es el lavado de cara rápido: una mano de pintura y poco más, que no aporta valor añadido real ni soluciona los problemas del parque de viviendas.

Conclusión: precisión quirúrgica, no medidas de bulto

El impuesto reventa vivienda del 25% tal como está planteado es una medida política de impacto rápido, pero con un riesgo enorme de reducir la oferta de vivienda renovada. En un país con un parque antiguo y con gran parte de las viviendas en malas condiciones, necesitamos estimular la rehabilitación, no frenarla.

En un contexto donde el déficit de vivienda en España supera las 700.000 unidades, lo que realmente necesitamos son políticas que amplíen la oferta disponible y no medidas populistas que terminen reduciéndola (déficit de vivienda en España).

Las políticas de vivienda deben aplicarse con precisión quirúrgica, distinguiendo lo que suma (flips integrales que regeneran el parque) de lo que resta (especulación pura sin mejora real). De lo contrario, corremos el riesgo de quedarnos con menos oferta disponible y más familias sin acceso a su primera vivienda.