El cierre definitivo del PROCREAR: qué implica la subasta de suelo público para la vivienda en Argentina

La subasta suelo público Procrear impulsada por el Gobierno de Javier Milei marca un punto de inflexión en la política habitacional argentina y en la forma en que el Estado interviene en el mercado inmobiliario. No se trata únicamente de una operación administrativa: es la liquidación final de uno de los principales instrumentos de vivienda social del país desde 2012, con efectos directos sobre el precio del suelo, la planificación urbana y el acceso a la vivienda.

Los predios afectados —ubicados en Buenos Aires, Santa Fe y Entre Ríos— habían sido concebidos para desarrollos de vivienda social que quedaron inconclusos tras el cambio de orientación política. Hoy, esos terrenos pasan al mercado mediante subastas públicas electrónicas, sin exigencias de destino habitacional ni mecanismos de compensación social, reabriendo un debate de fondo sobre el rol del Estado en la producción de vivienda.

Subasta suelo público Procrear: de política de vivienda a activo en liquidación

El programa PROCREAR nació como una herramienta integral que combinaba crédito hipotecario, obra pública y gestión estatal del suelo. Durante más de una década, permitió que el Estado interviniera directamente en el mercado inmobiliario, no solo financiando viviendas, sino actuando como actor relevante en la formación del precio del suelo urbano.

Tras la disolución del fondo fiduciario en 2024, el programa entró en fase de cierre definitivo. Según explicó el Ejecutivo en comunicaciones oficiales del Gobierno de Argentina, la subasta de estos activos busca ordenar el patrimonio estatal, evitar inmuebles ociosos y transferir al sector privado desarrollos paralizados, en línea con la nueva visión económica del Gobierno.

Este giro no es meramente administrativo. Supone abandonar la vivienda como política pública directa y asumir que será el mercado quien determine el ritmo, el precio y la localización de la nueva oferta habitacional.

Qué terrenos se subastan y por qué son estratégicos

Las resoluciones publicadas en el Boletín Oficial habilitan la subasta de tres predios urbanos de alto valor, todos ellos estratégicamente ubicados:

• Barracas (CABA), en el área de Estación Buenos Aires, una zona históricamente postergada pero con alto potencial de revalorización urbana.
• Santa Fe capital, en el entorno del Parque Federal, uno de los principales procesos de regeneración urbana de la ciudad.
• Paraná (Entre Ríos), un terreno de gran superficie en una zona clave de expansión residencial.

De acuerdo con la información publicada por Infobae, los precios base fueron fijados por el Tribunal de Tasaciones de la Nación y las subastas se realizarán a través de la plataforma COMPR.AR, abiertas tanto a personas físicas como jurídicas. En este contexto, la subasta suelo público Procrear deja de ser un hecho administrativo para convertirse en una decisión con impacto urbano y social de largo alcance.

Impacto urbano de la subasta suelo público Procrear

El impacto urbano de la subasta suelo público Procrear va mucho más allá del destino inmediato de los terrenos. Mientras estuvo activo, el programa permitió desacoplar parcialmente el precio del suelo del valor de mercado, facilitando vivienda accesible en áreas bien localizadas y con servicios consolidados.

Con la subasta:

• el suelo vuelve al circuito competitivo,
• el precio se define exclusivamente por la capacidad de pago,
• desaparece el anclaje social del valor del terreno.

Este proceso se traslada directamente al precio final de la vivienda y al mercado del alquiler, un fenómeno que ya hemos analizado en Habitaro al estudiar la crisis de vivienda asequible en Argentina y su relación directa con el encarecimiento del suelo urbano.

Efecto arrastre: suelo caro, vivienda cara y alquiler en tensión

El precio del suelo es uno de los principales determinantes del valor de la vivienda. Cuando el Estado deja de intervenir y el suelo se asigna exclusivamente por subasta, el resultado habitual es una presión al alza sobre el precio final del producto inmobiliario.

Este efecto arrastre se traduce en:

• viviendas más caras,
• menor acceso a la compra,
• mayor presión sobre el alquiler,
• aumento de la informalidad habitacional.

En un país con mercado hipotecario limitado, inflación persistente y salarios reales deteriorados, este mecanismo amplifica el déficit habitacional en lugar de corregirlo.

Vivienda social en retirada: un debate abierto

Argentina mantiene un déficit habitacional estructural que combina falta de viviendas, hacinamiento y precariedad constructiva. En ese contexto, la liquidación de suelo público originalmente destinado a vivienda social genera críticas crecientes.

Diversos análisis periodísticos, como los recogidos por El Cronista, advierten que la medida consolida la retirada del Estado como actor directo en la producción habitacional, reforzando un modelo donde el acceso a la vivienda depende casi exclusivamente del mercado.

Desde el Gobierno, en cambio, se sostiene que el rol estatal debe limitarse a generar estabilidad macroeconómica y seguridad jurídica, dejando el desarrollo inmobiliario en manos privadas.

Comparación regional: qué hacen otros países de Latinoamérica

La decisión argentina contrasta con estrategias adoptadas en otros países de la región.

• Chile combina subsidios directos con exigencias urbanísticas y cuotas de vivienda social.
• Brasil mantiene programas de vivienda popular apoyados en suelo público y financiamiento estatal.
• México impulsa asociaciones público-privadas para producir vivienda asequible en suelo bien ubicado.

En este contexto, Argentina avanza hacia un modelo de desvinculación casi total del Estado, sin instrumentos compensatorios claros que garanticen integración urbana o acceso a la vivienda.

Qué gana el Estado y qué gana el mercado

En el corto plazo, el Estado obtiene ingresos extraordinarios y reduce costos administrativos. Además, envía una señal clara a inversores y desarrolladores: Argentina pone suelo urbano estatal en el mercado.

Para el sector privado, se trata de oportunidades atractivas por localización y escala. No obstante, sin planificación ni exigencias claras, el riesgo es reproducir desarrollos desconectados de las necesidades reales, una dinámica que ya ha sido señalada por análisis críticos publicados en Nota al Pie.

Conclusión: la subasta suelo público Procrear y el vacío que deja

La subasta suelo público Procrear no es un hecho aislado, sino el cierre definitivo de una etapa en la política habitacional argentina. El suelo público deja de ser una herramienta de integración social para convertirse en un activo patrimonial a liquidar.

El interrogante ya no es si el PROCREAR terminó, sino qué modelo de vivienda ocupará su lugar. En un país con déficit habitacional persistente y crédito escaso, la retirada del Estado plantea riesgos evidentes. El impacto real de esta decisión no se medirá en la recaudación inmediata, sino en cómo se transformen estos suelos y quiénes puedan habitarlos dentro de diez años.

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