Dividir una vivienda en dos
Plano técnico que muestra la división legal de una vivienda en dos
Dividir una vivienda en dos puede ser una excelente estrategia para aumentar la rentabilidad de un inmueble, especialmente en zonas de alta demanda de alquiler. Sin embargo, este tipo de reforma no es tan simple como levantar un tabique: implica cumplir una serie de requisitos urbanísticos, técnicos y legales. En este artículo te explicamos todo lo que debes saber para hacerlo legalmente y sin sorpresas.
🏛️ ¿Es legal dividir una vivienda en dos?
Sí, pero no siempre. Para dividir legalmente un piso o casa en dos unidades independientes necesitas cumplir ciertos requisitos. En primer lugar, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de tu municipio debe permitirlo. Además, es obligatorio respetar una superficie mínima por vivienda y solicitar una licencia de segregación.
Por otro lado, deberás adaptar las instalaciones al Código Técnico de la Edificación (CTE). Finalmente, cada unidad debe inscribirse con su propia referencia catastral y escritura registral. De lo contrario, la división sería ilegal y podrías enfrentarte a sanciones.
🧾 Requisitos legales para dividir una vivienda
Estos son los requisitos más comunes. No obstante, pueden variar ligeramente según la comunidad autónoma o el municipio.
1. Superficie mínima
Por lo general, cada nueva vivienda debe tener al menos 40-50 m² útiles. Sin embargo, algunas ciudades permiten superficies menores si existen condiciones específicas, como buena ventilación o diseño tipo estudio.
2. Accesos y ventilación
Cada vivienda debe contar con acceso independiente. Esto puede lograrse mediante un distribuidor común. Asimismo, se exige ventilación e iluminación natural en las estancias principales.
3. Licencia urbanística
Para legalizar la división, es obligatorio presentar un proyecto técnico visado. A continuación, debes solicitar la licencia de segregación, e incluso, en algunos casos, una licencia de obra mayor.
4. Adecuación a CTE
La reforma debe cumplir con las exigencias del CTE, sobre todo en aspectos como:
- Aislamiento acústico entre viviendas
- Seguridad ante incendios
- Eficiencia energética
En resumen, no basta con dividir físicamente el espacio: hay que cumplir con toda la normativa técnica y administrativa.
🧑💼 ¿Qué profesionales necesito?
En la práctica, para llevar a cabo esta operación necesitarás:
- Un/a arquitecto/a para redactar el proyecto técnico.
- Un/a aparejador/a para dirigir la seguridad de la obra.
- Un/a gestor/a urbanístico que se encargue de los trámites administrativos.
En definitiva, se trata de una reforma compleja que requiere asesoramiento especializado.
💰 ¿Cuánto cuesta dividir una vivienda?
El precio depende del tipo de obra, los honorarios técnicos y los impuestos. Un coste medio estimado es:
| Concepto | Coste estimado (€) |
|---|---|
| Proyecto técnico + licencias | 2.500 – 5.000 € |
| Obras de reforma | 10.000 – 25.000 € |
| Inscripción registral + notaría | 800 – 1.500 € |
| Tasas e impuestos | 1.000 – 3.000 € |
| TOTAL estimado | 14.000 – 35.000 € |
⚠️ Riesgos y errores comunes
- ❌ No consultar el PGOU antes de iniciar el proyecto.
- ❌ Intentar dividir sin licencia, lo que impide registrar la nueva vivienda.
- ❌ No cumplir el CTE, especialmente en aislamiento acústico y evacuación.
- ❌ Pensar que basta con alquilar por habitaciones sin adecuar instalaciones.
✅ Ventajas de dividir una vivienda en dos
- Mayor rentabilidad: puedes alquilar o vender dos unidades independientes.
- Flexibilidad de uso: puedes vivir en una y alquilar la otra.
- Revalorización: además, si está bien ejecutada, puede aumentar el valor del inmueble.
🧭 Pasos para dividir legalmente una vivienda
- Consultar urbanismo municipal
- Contratar arquitecto/a para estudio de viabilidad
- Redactar proyecto técnico visado
- Solicitar licencia urbanística
- Realizar la obra cumpliendo el CTE
- Legalizar la división en Catastro y Registro
- Obtener cédulas de habitabilidad independientes
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Se puede dividir cualquier vivienda en dos?
No. Depende de la normativa urbanística local, la superficie útil mínima y las condiciones de accesibilidad y ventilación.
¿Cuánto se tarda en hacer el trámite completo?
Entre 6 y 12 meses, sumando proyecto, licencias, obra y legalización.
¿Puedo alquilar una parte aunque no sea legalmente otra vivienda?
Sí, pero solo como alquiler de habitaciones, y no podrás inscribirlo como vivienda independiente.