Diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca: lo que debes entender antes de firmar
El TIN y la TAE son dos conceptos clave en una hipoteca. Mientras el TIN indica el tipo de interés aplicado, la TAE revela el coste real del préstamo incluyendo comisiones y seguros. En este artículo de Habitaro te explicamos por qué esta diferencia puede cambiar tu decisión financiera.
Gráfico comparativo entre TIN y TAE, los dos indicadores clave para calcular el coste real de una hipoteca.
Qué son realmente el TIN y la TAE y por qué no significan lo mismo
Cuando vas a contratar una hipoteca, los términos TIN y TAE aparecen en todas partes. Sin embargo, entender su diferencia es esencial para evitar errores de cálculo.
El Tipo de Interés Nominal (TIN) refleja el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el dinero, pero no incluye gastos ni comisiones. En cambio, la Tasa Anual Equivalente (TAE) incorpora esos costes adicionales y ofrece una visión más completa del coste real del préstamo.
Dicho de otro modo, el TIN muestra el precio del dinero, mientras que la TAE muestra el precio total de la operación. Por eso, comparar hipotecas solo por su TIN puede llevar a conclusiones engañosas.
Entendiendo el TIN: el tipo base del préstamo
El TIN es el tipo de interés que la entidad aplica sobre el capital pendiente. Sirve para calcular la cuota mensual, pero no tiene en cuenta comisiones, seguros, ni otros gastos asociados.
Por ejemplo, si una hipoteca tiene un TIN del 3 %, significa que el banco cobra ese 3 % anual sobre el capital que te ha prestado. Sin embargo, si el préstamo incluye gastos de apertura o productos vinculados, el coste final será superior.
Por eso, el TIN es útil para calcular la cuota, pero insuficiente para comparar ofertas reales. En el artículo de Habitaro sobre los tipos de hipoteca, explicamos cómo este tipo se adapta a las modalidades fija, variable o mixta.
La TAE: el indicador que refleja el coste total real
Por su parte, la TAE (Tasa Anual Equivalente) incorpora el efecto de las comisiones, los seguros y la frecuencia de los pagos. Esto permite comparar hipotecas con condiciones distintas bajo una misma referencia.
En otras palabras, la TAE muestra cuánto pagarás realmente cada año por tu préstamo, teniendo en cuenta el conjunto de factores que influyen en su coste.
Así, una hipoteca con un TIN bajo pero con comisiones altas puede terminar teniendo una TAE superior a otra con un TIN más elevado pero sin gastos adicionales.
Ejemplo práctico: cómo cambia la percepción
Imaginemos dos hipotecas de 200 000 € a 25 años:
| Concepto | Hipoteca A | Hipoteca B |
|---|---|---|
| TIN | 2,5 % | 3,0 % |
| Comisión de apertura | 1 % | 0 % |
| TAE | 2,83 % | 3,04 % |
A primera vista, el 2,5 % de la Hipoteca A parece más atractivo. Sin embargo, la comisión de apertura eleva su coste real, haciendo que la TAE se acerque a la de la Hipoteca B.
Por eso, la TAE es la única cifra que permite comparar hipotecas de forma justa. Siempre que compares ofertas, mira la TAE, no solo el TIN.
Otros factores que afectan al coste total de una hipoteca
Además del TIN y la TAE, hay otros elementos que influyen en el coste global del préstamo:
- Productos vinculados: algunos bancos exigen contratar seguros o domiciliar la nómina para ofrecer un TIN más bajo.
- Comisiones: de apertura, amortización anticipada o subrogación pueden alterar la TAE final.
- Plazo: a mayor plazo, más intereses totales, aunque la cuota mensual sea más baja.
- Tipo de hipoteca: fija, variable o mixta. Cada una afecta de forma distinta al cálculo de la TAE.
- Revisión del euríbor: en las hipotecas variables, las subidas del euríbor incrementan automáticamente el coste efectivo anual.
Si estás pensando en financiar la compra de una vivienda, puedes revisar nuestro artículo sobre las ayudas para la compra de vivienda 2025, donde explicamos las bonificaciones y reducciones que pueden aliviar el coste de entrada.
Cómo usar el TIN y la TAE para comparar hipotecas
Al analizar distintas ofertas hipotecarias, sigue estos pasos:
- Primero, compara siempre la TAE, ya que es el indicador oficial que muestra el coste anual real del préstamo.
- Después, analiza el TIN para conocer la evolución de la cuota y su impacto en tu presupuesto mensual.
- Finalmente, revisa las condiciones vinculadas: si exigen seguros o productos adicionales, la TAE se verá afectada.
Además, si tienes dudas sobre cómo varía la cuota en función del tipo de interés, puedes simularlo fácilmente con una hoja de cálculo o con la calculadora hipotecaria del Banco de España.
En resumen: una diferencia pequeña con impacto grande
Aunque parezcan términos similares, la diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca puede suponer miles de euros a lo largo del préstamo. Por tanto, no te quedes solo con el TIN; evalúa siempre la TAE antes de firmar.
Solo entendiendo ambos indicadores podrás comparar con criterio y elegir la opción que realmente te conviene. En Habitaro insistimos en que la información es la mejor defensa ante una decisión financiera de largo plazo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
El TIN refleja el tipo de interés puro, mientras que la TAE incluye comisiones, seguros y frecuencia de pagos, mostrando el coste total anual real.
¿Por qué es más fiable la TAE?
Porque permite comparar ofertas hipotecarias con condiciones diferentes, al incluir todos los gastos asociados al préstamo.
¿Puede una hipoteca tener un TIN bajo y una TAE alta?
Sí. Si incluye comisiones o productos vinculados, la TAE aumentará aunque el TIN sea bajo.
¿Qué debo mirar primero al comparar hipotecas?
Siempre la TAE, ya que refleja el coste efectivo total. El TIN solo te sirve para calcular la cuota mensual.