Inquilinos festejan en Argentina: qué cambió realmente tras tumbar la Ley de Alquileres

A casi dos años del DNU 70/2023, que dispuso la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina, el mercado inmobiliario vive su mayor transformación en una década. La medida multiplicó la oferta, estabilizó precios y trajo contratos más flexibles, aunque también evidenció nuevos desafíos. En este reportaje analizamos su impacto real con datos de Infobae, Clarín, La Nación y Ámbito Financiero.

¿Qué cambió en el mercado tras la derogación de la Ley de Alquileres Argentina?

En la Ciudad de Buenos Aires, la oferta de alquileres aumentó un 176 % desde la derogación, según datos de Ámbito Financiero.
Los corredores confirman que el fin de las rigideces devolvió confianza a los propietarios, que ahora publican unidades antes destinadas al alquiler temporario o directamente vacías.
Infobae detalla que la capital concentra en 2025 más del 60 % de los contratos formales del país, impulsados por jóvenes y profesionales.

La competencia entre propietarios generó un alivio temporal en los precios, aunque las diferencias por zona son marcadas. En Caballito o Villa Crespo la oferta creció más del 150 %, mientras que en Palermo o Belgrano los valores siguen dolarizados.

Efectos del DNU en los precios del mercado de alquileres en Argentina 2025

Durante 2024 los alquileres en pesos mostraron caídas reales por primera vez en años, pero 2025 marca un nuevo equilibrio: los precios aumentaron un 21,5 % en lo que va del año, muy por debajo del 39 % de 2024, según Ámbito Financiero.
En dólares, un dos ambientes ronda USD 850 mensuales, un 19 % más que a comienzos de año, señal de una recuperación moderada del propietario y menor presión inflacionaria.

En el interior, la tendencia difiere: Reporte Inmobiliario advierte subas por encima de la inflación en Rosario, Córdoba y Mendoza, donde la oferta sigue limitada.
El mercado, en síntesis, se enfría en CABA pero sigue caliente en provincias.

Contratos flexibles tras la derogación: plazos, índices y garantías

La derogación de la Ley 27.551 eliminó la obligación de contratos de tres años y permitió pactar plazos de 12 o 24 meses con ajustes libres.
Hoy predominan los contratos de dos años, con actualizaciones trimestrales o semestrales ligadas al IPC o ICL.

La Nación explica que el DNU devolvió autonomía contractual, pero también dispersión: algunos pactan en pesos, otros en UVA o con equivalentes en dólares.
El uso de seguros de caución se disparó, reemplazando la tradicional garantía propietaria y profesionalizando la relación locativa.

¿Qué ganaron inquilinos y propietarios con la nueva normativa de alquileres?

• Inquilinos: disfrutan de más oferta y poder de negociación. Sin embargo, la entrada sigue cara: en agosto 2025 un dos ambientes exige $ 2,8 millones entre depósito y garantía, según Ladrillo Info.
• Propietarios: recuperaron rentabilidad y liquidez. La rotación corta y los ajustes frecuentes permiten ingresos reales previsibles.
• Mercado institucional: fondos y pequeñas desarrolladoras impulsan el modelo build-to-rent, como analiza Habitaro en su artículo sobre Mercado inmobiliario en Argentina 2025.

Derogación de la Ley 27.551: cómo se triplicó la oferta de alquileres

De acuerdo con iProfesional, los contratos firmados tras la derogación presentan un aumento del 55,6 % anual según el Índice de Contratos de Locación (ICL).
A diferencia del antiguo régimen, los ajustes más frecuentes reducen litigios y mejoran la planificación de ambas partes.
Para Ámbito, el nuevo escenario “recupera la confianza” del propietario y ofrece al inquilino renegociación sin penalidades.

Sostenibilidad del mercado: desafíos tras la derogación

La derogación de la Ley de Alquileres Argentina permitió destrabar oferta, pero no resuelve el déficit estructural de vivienda.
El Observatorio de la Vivienda de la UBA indica que 4 de cada 10 hogares alquila, y un 30 % lo hace fuera del circuito formal.
La inflación más baja y la estabilidad cambiaria ayudaron a contener precios, pero si los salarios reales no crecen, la accesibilidad seguirá comprometida.

Programas públicos como los revisados por Habitaro en Vivienda social en Argentina 2026 son esenciales para el segmento que queda fuera del mercado privado.

Inversión y crédito hipotecario: las nuevas señales del mercado 2026

El reacomodamiento del mercado de alquileres también está impactando en la inversión inmobiliaria y en la recuperación del crédito hipotecario, dos variables claves para 2026.
Según el Banco Central, el stock de créditos UVA volvió a crecer por primera vez desde 2018, con un alza del 8,2 % interanual. Aunque el monto promedio sigue lejos del valor de una propiedad en CABA, los bancos privados comenzaron a ofrecer hipotecas a tasa mixta en pesos y UVA con actualizaciones moderadas.

Este incipiente regreso del crédito estimula al comprador de vivienda propia y alivia presión sobre el mercado de alquileres. Si la tendencia se consolida en 2026, podría equilibrar la relación entre oferta, demanda y precios.

Por otro lado, los desarrolladores detectan una nueva oportunidad de inversión en renta urbana: unidades pequeñas, de alta eficiencia energética y pensadas para contratos flexibles. La estabilidad regulatoria posderogación está permitiendo financiar proyectos con retorno anual superior al 6 % en dólares, especialmente en Córdoba, Mendoza y el norte del país.

Impacto urbano y socioeconómico tras la derogación de la Ley de Alquileres

El cambio normativo también ha tenido un efecto visible en las dinámicas urbanas y sociales. En Buenos Aires, la ampliación de la oferta redujo la presión sobre barrios periféricos, impulsando una recentralización residencial: familias que habían migrado hacia zonas más económicas están regresando a áreas intermedias gracias a valores más estables.

Los arquitectos y urbanistas consultados por Habitaro destacan un fenómeno paralelo: el auge de viviendas multifamiliares en altura y de microdepartamentos diseñados para alquiler temporal extendido. Este formato, habitual en Santiago o Ciudad de México, comienza a consolidarse como alternativa a la compra tradicional.

Desde el punto de vista social, la flexibilización contractual ha beneficiado a trabajadores jóvenes y estudiantes, que ahora pueden firmar contratos por períodos adaptados a su movilidad laboral. Sin embargo, organizaciones de inquilinos advierten que aún existe una brecha de acceso para hogares de bajos ingresos, reforzando la necesidad de políticas públicas complementarias.

En conjunto, la derogación de la ley está transformando no solo el negocio inmobiliario, sino también la estructura de ocupación y movilidad urbana de las grandes ciudades argentinas.

Conclusión: la derogación de la Ley de Alquileres Argentina y su impacto real

A dos años del DNU 70/2023, el mercado de alquileres argentino es más dinámico y previsible. La oferta creció, los precios se estabilizaron y los contratos ganaron flexibilidad.
Sin embargo, el alivio es parcial: la accesibilidad sigue en riesgo y la formalización avanza lentamente.
El futuro dependerá de inflación baja, crédito habitacional y reglas estables.
Si estos pilares se sostienen, 2026 podría marcar el inicio de una verdadera normalización del mercado.

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