Cómo funciona el derecho de superficie en España (y por qué es clave en 2025)
Imagen realista de viviendas desarrolladas sobre suelo público mediante el modelo de derecho de superficie
¿Qué es el derecho de superficie en España?
El derecho de superficie es una figura jurídica que permite a una persona o entidad construir en un terreno sin necesidad de adquirirlo en propiedad. El titular del suelo (normalmente una administración pública) lo cede durante un periodo determinado —generalmente entre 50 y 99 años— a cambio de un canon o condiciones específicas.
Una vez finalizado el plazo, el edificio construido pasa a ser propiedad del titular original del suelo, salvo renovación o compra.
Este modelo se regula por los artículos 53 a 56 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015).
¿Por qué es clave el derecho de superficie en 2025?
En un contexto de crisis de acceso a la vivienda, escasez de suelo urbano y subida del precio de la vivienda protegida, el derecho de superficie se consolida como herramienta clave para:
- Fomentar vivienda asequible y cooperativa.
- Permitir la promoción de viviendas sin necesidad de compra de suelo.
- Controlar precios a largo plazo.
- Impulsar proyectos de interés social en terrenos públicos o de grandes propietarios.
Ciudades como Barcelona, Valencia o Sevilla ya han puesto en marcha promociones bajo este modelo. Según el Ayuntamiento de Barcelona, hay más de 1.000 viviendas cooperativas en derecho de superficie en solares municipales.
Aplicación práctica del derecho de superficie
- El Ayuntamiento o titular del suelo convoca un concurso.
- Se adjudica a cooperativas, promotoras sociales o fundaciones.
- El adjudicatario construye y gestiona la vivienda durante el plazo acordado (normalmente 75 años).
- Los adjudicatarios tienen un uso similar a la propiedad, pero con límites a la transmisión o alquiler.
Este modelo se ha potenciado con los fondos europeos Next Generation, ya que permite financiar la construcción sin recurrir a la adquisición del suelo, tal como se indica en MITMA.
Ventajas del derecho de superficie frente a la compra tradicional
- Reducción de costes iniciales: no es necesario comprar el suelo.
- Control de precios: la administración puede fijar límites a la venta o alquiler.
- Mayor estabilidad a largo plazo para las familias.
- Reversibilidad: el suelo revierte a lo público, manteniendo su función social.
- Fomento del cooperativismo y la vivienda colaborativa.
Este sistema es complementario a otros modelos analizados en el artículo de modelos cooperativos y al auge de nuevas fórmulas de tenencia como el coliving o la cesión de uso.
Ejemplos reales en España y Europa
- Barcelona: modelo consolidado con cooperativas como La Borda y proyectos de vivienda social en Sants o Sant Martí.
- Zaragoza: ha iniciado proyectos de derecho de superficie para jóvenes y mayores.
- Viena: referencia europea donde más del 60% de las viviendas son en cesión de uso o suelo público.
En todos estos casos, el derecho de superficie ha permitido desarrollar vivienda asequible, estable y con fuerte componente comunitario.
Conclusión: el valor del derecho de superficie en políticas de vivienda
El derecho de superficie es una solución realista y eficiente para ampliar el parque de vivienda asequible en España. En 2025, se perfila como una herramienta indispensable para políticas públicas de vivienda, cooperativas y urbanismo social sostenible.
❓ Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué duración tiene el derecho de superficie?
Normalmente entre 50 y 99 años, renovable según convenio.
¿Es igual que la propiedad?
No. El suelo sigue siendo del titular (público o privado), pero se puede usar y construir sobre él como si fuera propio.
¿Qué pasa al finalizar el plazo?
El edificio revierte al propietario del suelo, salvo que se acuerde la venta o renovación.
¿Se puede vender una vivienda en derecho de superficie?
Sí, pero suele estar limitada por condiciones del convenio (precio máximo, tipo de comprador, etc.).
¿Hay ayudas para este tipo de promociones?
Sí. Los fondos Next Generation y ayudas autonómicas priorizan este modelo por su carácter social.