Contrato en cuentas de participación: una forma flexible y accesible de invertir en proyectos inmobiliarios

El contrato en cuentas de participación lleva décadas presente en el derecho mercantil español, pero en los últimos años se ha convertido en una herramienta especialmente valorada por los particulares que desean invertir en proyectos inmobiliarios sin asumir la complejidad de crear una sociedad ni figurar como propietarios.

Esta figura permite que un inversor aporte capital a un proyecto gestionado por otra persona. El gestor desarrolla toda la actividad en su propio nombre y el inversor recibe un porcentaje del beneficio. Todo ocurre bajo un acuerdo privado, flexible y discreto, muy adecuado para la inversión inmobiliaria entre particulares que buscan colaboraciones sencillas y claras.

Cómo funciona un contrato en cuentas de participación aplicado a inmuebles

El Código de Comercio regula esta figura en sus artículos 239 a 243.
Su funcionamiento es simple:

• El gestor desarrolla una actividad inmobiliaria en su propio nombre.
• El partícipe aporta dinero, bienes o derechos para impulsar el proyecto.
• Ambas partes comparten el beneficio en la proporción pactada.
• El partícipe no aparece públicamente ni interviene en la gestión operativa.

Esto permite financiar proyectos de compra–reforma–venta, adquisiciones destinadas a alquiler o incluso pequeñas promociones sin necesidad de formar una sociedad.

Por qué es útil para inversiones pequeñas entre particulares

✔️ No se crea una sociedad

El proyecto se desarrolla dentro de la actividad del gestor, lo que simplifica trámites y costes.

✔️ Total privacidad para el partícipe

El inversor no aparece ante bancos, notarios ni proveedores.

✔️ Flexibilidad máxima

Los porcentajes, los plazos, los gastos deducibles y los mecanismos de información se pactan libremente.

✔️ Alineación absoluta de intereses

Si el proyecto tiene éxito, ambos ganan.
Si no funciona, el resultado se comparte según lo pactado.

Contrato en cuentas de participación: ejemplo práctico en proyectos reales

Un partícipe aporta 25.000 € para financiar la reforma de un piso:

• Gestor: localiza el inmueble, compra, reforma, gestiona obra y vende.
• Partícipe: recibe el 20 % del beneficio neto.

Si la operación genera 40.000 €, el inversor obtiene:

40.000 × 0,20 = 8.000 €

El contrato debe definir con precisión qué se entiende por beneficio neto y qué gastos pueden imputarse.

Elementos esenciales del contrato

Para que el contrato en cuentas de participación, funcione con transparencia y seguridad jurídica, debe incluir:

1. Aportación del partícipe

Importe, forma de entrega y finalidad concreta.

2. Objetivo del proyecto

Reforma, alquiler, venta, cambio de uso, etc.

3. Cálculo del beneficio

Listado detallado de gastos deducibles, forma de justificación y método de liquidación final.

4. Porcentaje de participación

Tanto en beneficios como, si se desea, en posibles pérdidas.

5. Obligaciones del gestor

Informes, documentación, contabilidad, acceso a datos y seguimiento.

6. Plazo del proyecto y cierre

Fecha estimada, liquidación y devolución de la aportación.

Riesgos para el partícipe

Aunque es una figura muy eficaz, también requiere considerar:

❌ Posible participación en pérdidas

Depende de lo pactado; muchos contratos la limitan a la aportación inicial.

❌ Dependencia total de la gestión del otro

El éxito del proyecto se basa en la capacidad del gestor.

❌ Necesidad de transparencia contable

Sin un control claro, pueden surgir discrepancias.

❌ No existe retorno mínimo garantizado

A diferencia de un préstamo con interés fijo.

Fiscalidad del contrato en cuentas de participación

• El gestor declara el resultado del proyecto en su actividad económica.
• El partícipe tributa únicamente por el beneficio recibido como rendimiento del capital mobiliario.

La aportación inicial no tributa.

Cuándo elegir un contrato en cuentas de participación

Esta figura funciona muy bien cuando:

• Hay confianza entre inversor y gestor.
• Se quiere participar directamente en beneficios inmobiliarios sin aparecer como propietario.
• Se buscan acuerdos flexibles y sencillos.
• El proyecto requiere rapidez y pocos trámites.

Es ideal para proyectos de reforma, inversiones para alquiler, pequeños cambios de uso y operaciones compartidas entre particulares.

Si quieres profundizar en otra fórmula muy utilizada por pequeños inversores, en Habitaro hemos analizado en detalle cómo funciona el préstamo participativo inmobiliario y en qué casos puede resultar una alternativa interesante.

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