Contrato de arras en España: qué es, cómo funciona y tipos
Firma de contrato de arras entre comprador y vendedor de vivienda en España
El contrato de arras en España es un acuerdo privado entre comprador y vendedor de un inmueble mediante el cual ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa en una fecha futura, entregándose una cantidad de dinero como señal. Este documento es habitual en el mercado inmobiliario y aporta seguridad a la operación.
¿Qué es el contrato de arras?
Es un acuerdo previo a la firma de la escritura pública de compraventa. El comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor para reservar la vivienda, comprometiéndose ambos a cerrar la operación en los términos pactados.
Este contrato incluye datos esenciales:
- Identificación de las partes
- Descripción del inmueble
- Precio total y forma de pago
- Cantidad entregada como señal
- Plazo para formalizar la compraventa
- Penalizaciones o consecuencias de incumplimiento
Tipos de contrato de arras
En España existen tres tipos reconocidos por la jurisprudencia:
- Arras confirmatorias
Funcionan como prueba de que el contrato se ha celebrado. No permiten desistir libremente y, en caso de incumplimiento, se reclama el cumplimiento o daños y perjuicios. - Arras penales
Incluyen una penalización económica pactada si una de las partes incumple el contrato. - Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)
Permiten desistir de la compraventa: el comprador pierde la señal entregada si desiste, y el vendedor devuelve el doble si es él quien incumple.
¿Para qué sirve?
- Garantizar que la vivienda se retira del mercado durante el plazo acordado
- Asegurar que las partes se comprometen a la compraventa
- Establecer penalizaciones claras en caso de incumplimiento
- Permitir al comprador preparar la financiación y al vendedor organizar la documentación
Vigencia
La vigencia del contrato de arras es la que determinen las partes en el documento. Lo habitual es entre 1 y 3 meses, tiempo suficiente para conseguir la hipoteca y preparar la escritura pública.
Consejos antes de firmar un contrato de arras
- Revisar bien la redacción y condiciones
- Confirmar que no existen cargas o deudas sobre el inmueble
- Firmar siempre por escrito
- Solicitar asesoramiento legal o notarial
- Indicar claramente el tipo de arras
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Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si no se firma la compraventa tras un contrato de arras?
Depende del tipo de arras: si son penitenciales, se aplican las penalizaciones previstas en el artículo 1454 del Código Civil.
¿Cuánto dinero se suele dar en arras?
Entre el 5 % y el 10 % del precio de venta, aunque es negociable.
¿Es obligatorio firmar arras para comprar una vivienda?
No, pero es muy recomendable para asegurar la operación.
¿Se pueden devolver las arras si el banco no concede la hipoteca?
Solo si así se ha pactado expresamente en el contrato.