Contrato de arras en Cataluña: qué pasa si no consigues hipoteca
Contrato de arras en Cataluña: cómo protegerse si no obtienes hipoteca
El contrato de arras en Cataluña funciona de forma distinta al del resto de España, especialmente en lo que respecta a la obtención de hipoteca por parte del comprador. Mientras que en otras comunidades la ley general no regula esta situación de forma explícita, en Cataluña sí lo hace a través del artículo 621-49 del Código Civil catalán, permitiendo proteger al comprador si no consigue financiación.
Esta diferencia normativa es clave en un momento en que alrededor del 65% de las compras se realizan con hipoteca, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
¿Qué tipos de arras existen en Cataluña?
En Cataluña se reconocen solo dos tipos de arras legales:
- Arras confirmatorias (por defecto): implican compromiso firme y no permiten desistimiento libre.
- Arras penitenciales (si se pactan expresamente): permiten desistir, con pérdida de arras si lo hace el comprador o devolución doblada si lo hace el vendedor.
Esto difiere del resto del país, donde se admite también la modalidad penal, con indemnizaciones adicionales.
¿Qué pasa si el comprador no consigue hipoteca?
La clave está en si el contrato incluye o no una cláusula suspensiva por falta de financiación. En Cataluña, el artículo 621-49 del Código Civil catalán permite pactar que:
“La eficacia del contrato de arras queda supeditada a la obtención de un préstamo hipotecario en un plazo determinado y ante una o varias entidades concretas.”
✅ Si se incluye esta cláusula:
- El comprador no pierde las arras si el banco le deniega el préstamo.
- El vendedor debe devolver la señal sin penalización.
- Es necesario justificar la solicitud y denegación con documentos.
❌ Si no se incluye la cláusula:
- El comprador asume el riesgo de no obtener hipoteca.
- Si no puede comprar, pierde la señal entregada.
- No hay obligación de devolución por parte del vendedor.
Esta posibilidad está reconocida legalmente solo en Cataluña, lo que dota de mayor seguridad jurídica a quienes compran con financiación.
Recomendación: incluir siempre cláusula suspensiva
Si vas a firmar un contrato de arras en Cataluña y necesitas hipoteca, exige que se incluya una cláusula como esta:
“El presente contrato queda condicionado a que el comprador obtenga financiación hipotecaria por un importe mínimo de X € en un plazo de XX días. En caso de denegación debidamente justificada, se resolverá el contrato sin penalización para ninguna de las partes y se devolverán las cantidades entregadas.”
Este tipo de redacción es habitual en operaciones con financiación, y ha sido respaldado por notarios y juristas catalanes.
Antes de comprometerte, mira cómo evolucionan los precios
En un contexto donde muchos compradores necesitan financiación para acceder a una vivienda, resulta esencial entender cómo factores como la inflación, los tipos de interés o el acceso al crédito condicionan el comportamiento del mercado inmobiliario. De hecho, la previsión del precio de la vivienda en España juega un papel determinante a la hora de firmar o no un contrato de arras, como explicamos en detalle en este artículo sobre la previsión del precio de la vivienda en España, y en este otro, donde explicábamos la paradoja que vive el sector inmobiliario.
Diferencias clave con el resto de España
| Periodo | Porcentaje de compras con hipoteca |
|---|---|
| Enero 2025 | 50,8 % |
| 1er trimestre 2025 | 65,5 % |
| Promedio 2024 | 60 %-63 % |
Preguntas frecuentes (FAQ)
Sí, en Cataluña puedes recuperarlas si el contrato incluye una cláusula suspensiva de financiación y justificas la denegación dentro del plazo acordado.
No es obligatorio, pero es una práctica habitual para reservar el inmueble y fijar condiciones claras entre comprador y vendedor.
Por defecto, las arras son confirmatorias en Cataluña. No permiten desistir libremente y obligan al cumplimiento del contrato.
El comprador asume el riesgo: si no consigue financiación, pierde las arras.