Cómo construir una casa paso a paso: guía completa 2025
Obra nueva de vivienda unifamiliar en fase de estructura – guía paso a paso 2025
Construir una casa paso a paso es el sueño de miles de familias y autopromotores en España. Pero, para que el proyecto sea un éxito, es clave entender cada fase del proceso, desde la compra del terreno hasta la entrega de llaves.
A continuación, te explicamos cómo construir una vivienda unifamiliar en 2025 con criterios técnicos, legales y de eficiencia energética.
📍 Elegir el terreno: ubicación, normativa y viabilidad
El primer paso es adquirir un solar edificable. Para ello, asegúrate de que:
- Tiene calificación urbanística para uso residencial.
- Además, cumple con el planeamiento municipal.
- Por último, dispone de servicios básicos como agua, luz y saneamiento.
Consejo: Consulta en el ayuntamiento el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para evitar errores costosos.
🧱 Proyecto básico y técnico: el papel del arquitecto
Para construir legalmente necesitas un proyecto visado por arquitecto colegiado. Este incluye:
- Proyecto básico (para licencia).
- Proyecto de ejecución (para construir).
- Dirección de obra (control técnico).
Además, es obligatorio contratar:
- Un aparejador (arquitecto técnico) para la dirección de ejecución.
- Una empresa constructora con seguro de responsabilidad civil.
📝 Licencia de obras y trámites legales
Antes de iniciar la obra, debes solicitar en el ayuntamiento:
- Licencia urbanística de obras mayores
- Alta en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
- Gestión de residuos y vallado de obra
También es necesario registrar:
- Libro de órdenes.
- Plan de seguridad.
- Designación de coordinador de seguridad y salud.
🚧 Inicio de la obra: excavación, cimentación y estructura
La obra se divide en varias fases constructivas. En primer lugar, se realiza el movimiento de tierras. A continuación, se ejecuta la cimentación. Después, se levanta la estructura principal.
- Movimiento de tierras: nivelación y vaciado.
- Cimentación: zapatas, losas o pilotes, según el estudio geotécnico.
- Estructura: hormigón, acero, madera o prefabricados.
Cada fase debe ser supervisada por los técnicos y anotada en el Libro de Obra.
🏠 Envolvente y cerramientos: aislamiento y eficiencia energética
En 2025, toda vivienda nueva debe cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE) y los requisitos de eficiencia energética:
- Cerramientos con aislamiento térmico y acústico.
- Carpinterías de altas prestaciones.
- Fachadas ventiladas o SATE.
- Sistemas de aerotermia, suelo radiante y placas solares, si se desea alcanzar certificación energética A.
🧑🔧 Instalaciones y acabados
Las instalaciones deben diseñarse y ejecutarse según normativa:
- Electricidad (REBT), fontanería, saneamiento y climatización.
- Domótica opcional para convertir la casa en un edificio inteligente.
Los acabados se ejecutan en la fase final:
- Alicatados, pavimentos, pintura y carpintería interior.
📋 Final de obra, legalización y habitabilidad
Una vez finalizada la obra, se deben tramitar varios documentos esenciales. En concreto, el certificado final de obra, la cédula de habitabilidad y el alta de suministros básicos. Solo así se podrá registrar legalmente la vivienda.
- Certificado final de obra visado por el arquitecto.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- Alta de suministros (agua, luz, gas).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y Catastro.
💰 ¿Cuánto cuesta construir una casa en 2025?
Los costes varían según calidades, zona y superficie. Por esta razón, es fundamental planificar bien cada partida para evitar sobrecostes. Aunque depende mucho de la zona, el promedio en España es:
| Partida | Coste aproximado €/m² |
|---|---|
| Proyecto y licencias | 80–120 €/m² |
| Cimentación y estructura | 150–200 €/m² |
| Cerramientos y acabados | 400–600 €/m² |
| Instalaciones | 120–180 €/m² |
| Total estimado | 850–1.100 €/m² |
Para una vivienda de 150 m², el coste total ronda los 130.000 – 165.000 €, sin contar el terreno.
❓ Preguntas frecuentes (FAQ)
No. La ley exige un arquitecto para el proyecto y dirección de obra en viviendas unifamiliares.
Entre 10 y 16 meses, dependiendo del clima, los permisos y la complejidad.
Sí, puedes actuar como autopromotor, pero necesitas coordinar a los técnicos y cumplir toda la normativa.
🔗 Enlaces internos y externos integrados
Este artículo se complementa con otras guías como:
También puedes consultar la normativa en el Código Técnico de la Edificación o el portal de arquitectura del CSCAE.