CDMX pierde atractivo inmobiliario: los desarrolladores migran hacia polos turísticos e industriales

Durante décadas, la Ciudad de México fue el gran laboratorio urbano del país: epicentro de inversión, planeamiento y construcción. Sin embargo, los últimos años marcan un giro histórico. Según la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la CDMX pierde atractivo inmobiliario, pasando de concentrar cerca del 80 % de la inversión nacional a solo el 20 %.
El capital privado se dirige ahora hacia polos industriales del norte, zonas logísticas del Bajío y destinos turísticos de alto crecimiento como Riviera Maya o Riviera Nayarit. En consecuencia, el mapa inmobiliario nacional se está transformando de manera profunda.

Este fenómeno no es un simple movimiento coyuntural: representa una reconfiguración estructural del mercado inmobiliario mexicano, donde la rentabilidad, la disponibilidad de suelo y las condiciones regulatorias pesan más que el prestigio urbano. La nueva ecuación favorece a regiones emergentes con políticas locales más ágiles y menores costes de edificación.

La caída de la inversión inmobiliaria en la capital

De acuerdo con El Economista, hace apenas una década ocho de cada diez pesos invertidos por los miembros de la ADI aterrizaban en la capital. Hoy solo lo hacen dos.

Entre los principales motivos destacan los altos precios del suelo, la saturación de servicios, los largos plazos de tramitación y la incertidumbre normativa. Por otro lado, otras ciudades del país ofrecen incentivos fiscales, suelo más asequible y una gestión más ágil.

Según la ADI, el auge del nearshoring y la relocalización industrial explican buena parte del fenómeno: más de 245 empresas proyectan instalarse en México en los próximos años, concentrando su actividad en el norte y el Bajío. Así pues, la descentralización del desarrollo inmobiliario parece irreversible.

Los nuevos polos de crecimiento inmobiliario

El desplazamiento de capital no es homogéneo. Cada región ha desarrollado, además, su propio modelo de atracción.

• El norte, con estados como Nuevo León o Chihuahua, concentra inversión industrial y logística vinculada a cadenas de exportación.
• El Bajío, por su parte, atrae inversión manufacturera y residencial de alta gama.
• El Estado de México se beneficia de su cercanía con la capital y del nuevo eje logístico del AIFA.
• Mientras tanto, las zonas turísticas del Caribe y el Pacífico impulsan la expansión hotelera y residencial vacacional.

De acuerdo con México Industry, solo el Estado de México capta 3 700 millones de dólares en nuevos proyectos inmobiliarios, generando más de 150 000 empleos. Por su parte, Newmark Latam subraya que los destinos turísticos atraen más de 6 000 millones de dólares anuales en proyectos hoteleros y residenciales.

De este modo, la tendencia confirma que México avanza hacia un desarrollo más descentralizado y diversificado.

Factores que explican la fuga de capital inmobiliario de la CDMX

1. Burocracia y sobre-regulación. Los permisos urbanísticos pueden tardar meses, afectando la rentabilidad.
2. Saturación urbana. Escasez de suelo, altos costos de servicios y congestión vial reducen el atractivo para nuevos proyectos.
3. Incertidumbre normativa. Cambios en densidades y control de rentas aumentan el riesgo para desarrolladores.
4. Atracción regional. Estados con incentivos fiscales, parques industriales y políticas pro-inversión ganan protagonismo.
5. Cambio en la demanda. El teletrabajo y la movilidad residencial hacia periferias reconfiguran el mapa habitacional.

Impacto económico y oportunidades para el sector construcción

El desplazamiento del capital afecta de forma desigual al sector. En la CDMX, los constructores enfrentan un estancamiento de obra privada y una reconversión hacia proyectos de rehabilitación y vivienda sostenible. No obstante, en el interior del país se vive un auge de nuevas edificaciones industriales y logísticas.

Para arquitectos e ingenieros, esto implica rediseñar su estrategia profesional. Por ejemplo, deben adaptarse a los nuevos polos de crecimiento y dominar procesos constructivos asociados a parques industriales, hubs de transporte y desarrollos turísticos sostenibles.

El nearshoring ha impulsado más de dos millones de m² de espacios industriales nuevos en 2024, según CBRE, lo que convierte a México en el mercado más dinámico de América Latina. Además, los desarrollos turísticos con criterios ESG atraen capital internacional y redefinen el concepto de sostenibilidad constructiva.

En Habitaro, ya analizamos cómo la relocalización industrial está generando demanda de vivienda y servicios en torno a los nuevos corredores productivos. Del mismo modo, el crecimiento del mercado de oficinas en América Latina muestra que la diversificación regional también afecta al segmento corporativo.

Tabla comparativa de regiones con mayor inversión inmobiliaria

A continuación, una visión consolidada con los principales polos que concentran la inversión inmobiliaria nacional (2024-2025), basada en fuentes ADI, CBRE, México Industry y Newmark Latam:

Esta tabla evidencia que la inversión se ha redistribuido territorialmente, con el norte y las costas superando a la capital. En conjunto, estos estados captan más del 70 % de la inversión inmobiliaria proyectada por la ADI para 2025-2026.

Conclusión: del centralismo urbano a la diversificación territorial

Que la CDMX pierda atractivo inmobiliario no implica su declive, sino el inicio de una etapa de transformación. Por tanto, la capital mexicana tiene ante sí la oportunidad de redefinir su modelo urbano, enfocándose en regeneración y vivienda sostenible.

Mientras tanto, otras regiones avanzan con fuerza. Desde el norte industrial hasta el Caribe turístico, México transita hacia un modelo policéntrico y competitivo. En consecuencia, el reto para los profesionales será equilibrar crecimiento y sostenibilidad, aplicando criterios de eficiencia energética, uso racional del suelo y resiliencia climática.

Preguntas frecuentes sobre por qué la CDMX pierde atractivo inmobiliario