Boom de FIBRAs en México: proyectos, riesgos y oportunidades 2025
Imagen generada con IA de un parque industrial en México, representando el boom de FIBRAs en 2025.
En 2025, el mercado inmobiliario bursátil de México vive un boom de FIBRAs que no se veía desde hace años. Tras más de una década de evolución, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) alcanzaron un valor patrimonial superior a 891 mil millones de pesos y una ocupación promedio cercana al 95%, impulsados por el nearshoring y la demanda de espacios industriales, según AMEFIBRA.
Este fenómeno ha reactivado las salidas a bolsa, generado fusiones estratégicas y abierto la puerta a nuevos segmentos como la vivienda en renta.
Desde Habitaro analizamos qué hay detrás de este auge, qué riesgos enfrenta y dónde están las oportunidades para los inversionistas.
¿Qué impulsa el boom de FIBRAs en México?
El motor principal ha sido el nearshoring, es decir, la relocalización de cadenas productivas hacia México para abastecer el mercado estadounidense. Este factor ha llevado las tasas de ocupación de naves industriales a niveles récord: 97–98%, con vacancias nacionales de apenas 2%, según datos del sector.
El apetito se tradujo en nuevos vehículos bursátiles como Fibra NEXT, que en agosto de 2025 debutó en la Bolsa Mexicana tras captar 8,000 millones de pesos. Su portafolio inicial de 754,000 m² está 100% ocupado y su plan es llegar a 22 millones en cinco años, lo que la convierte en el primer gran IPO inmobiliario en siete años (Reuters).
Además, la compra de Terrafina por FIBRA Prologis consolidó un portafolio de más de 6 millones de m² con ocupaciones de 98%, de acuerdo con Fibra Prologis. Este movimiento refleja la tendencia hacia la consolidación y la especialización en segmentos estratégicos.
Para entender el contexto más amplio, puedes leer nuestro análisis sobre el mercado inmobiliario en Latinoamérica, donde comparamos la evolución de REITs y FIBRAs en distintos países.
FIBRAs industriales y logísticas: los grandes ganadores del boom en México
Las FIBRAs industriales son las principales beneficiadas. En mercados como Tijuana, Monterrey y Ciudad Juárez, la demanda supera a la oferta, lo que ha permitido incrementos de renta de hasta 68% en renovaciones.
El pipeline es sólido: más de 2 millones de m² en construcción para 2025, con proyectos en corredores fronterizos y centros logísticos del centro y Bajío. Incluso se estima que solo en el Estado de México se sumarán 7 millones de m² en tres años, el doble de la oferta actual.
La lógica es clara: mientras Estados Unidos impone aranceles y endurece su política comercial, México ofrece cercanía, mano de obra calificada y costos competitivos.
FIBRAs de oficinas en México: recuperación lenta y reconfiguración
El segmento de oficinas vive una recuperación desigual. En la Ciudad de México la vacancia todavía ronda el 20%, aunque corredores como Polanco y Reforma muestran señales de mejora.
Fibra Danhos ha reconvertido parte de sus proyectos en usos mixtos, combinando oficinas con vivienda y retail para elevar la ocupación, según su reporte a inversionistas 2T25.
Por su parte, Fibra Monterrey, con presencia en oficinas y naves industriales, reportó un 39% de crecimiento en ingresos durante el primer semestre de 2025, gracias a la estabilidad de su componente logístico, de acuerdo con su reporte trimestral. Esto demuestra que la diversificación es clave para resistir la lenta recuperación de oficinas tradicionales.
FIBRAs de vivienda en renta en México: un segmento en gestación
El multifamily institucional es la nueva apuesta. En 2025 se espera el lanzamiento de la primera Fibra especializada en vivienda en renta, con un modelo híbrido de alquiler a corto y largo plazo.
El cambio cultural —hogares más pequeños, mayor movilidad laboral y auge de nómadas digitales— favorece este mercado. Aunque aún incipiente, las FIBRAs de vivienda pueden replicar el éxito de sus pares en EE. UU. y Europa, generando ingresos estables y profesionalizando el alquiler urbano en México.
Para un enfoque más específico sobre este mercado, recomendamos nuestra guía sobre invertir en vivienda en México 2025, donde explicamos zonas, riesgos y fiscalidad.
Retail y usos mixtos: resiliencia tras la pandemia
Los centros comerciales también muestran recuperación sólida. Fibra Danhos alcanzó ocupaciones de 93% y un aumento del NOI del 18.5% en el segundo trimestre, apoyado en el regreso del consumo y nuevas marcas internacionales.
Las FIBRAs mixtas, como FUNO, mantienen un desempeño estable con ocupaciones superiores al 95%, según su reporte financiero 2T25. Además, han impulsado la rotación de portafolios, vendiendo activos maduros para reinvertir en proyectos más rentables.
Comparativa regional: México frente a Latinoamérica
| FIBRA / País | Activos (USD) | Ocupación | Segmento principal |
|---|---|---|---|
| Fibra UNO (México) | 10,000+ millones | 95% | Usos mixtos |
| Fibra Prologis (México) | 5,500 millones | 98% | Industrial / Logística |
| Fibra NEXT (México) | 8,000 millones (IPO) | 100% | Industrial |
| PEI (Colombia) | 4,000 millones | 93% | Oficinas / Retail |
| Independencia Rentas (Chile) | 2,500 millones | 90% | Comercial |
| Fondos logísticos (Brasil) | 6,000 millones | 92% | Industrial / Logística |
A nivel regional, México se ha convertido en líder junto a Brasil en el mercado de REITs. Con 45,000 millones de USD en activos, las FIBRAs mexicanas superan en escala a vehículos de Colombia (PEI) o Chile (Independencia Rentas), de acuerdo con Funds Society.
Mientras en Brasil predominan fondos más pequeños, México concentra portafolios de gran tamaño, como Fibra UNO, que administra más de 660 propiedades valoradas en más de 10 mil millones de USD. Esta profundidad convierte al país en referente para inversionistas internacionales.
Riesgos a considerar: aranceles y economía global
El boom de FIBRAs en México no está libre de riesgos. En 2025, el regreso de Donald Trump reactivó amenazas de aranceles del 25–30% a exportaciones mexicanas (Reuters).
Aunque las negociaciones han pospuesto su aplicación, México consiguió una prórroga de 90 días para pactar un nuevo acuerdo comercial.
Otro riesgo es el ciclo económico: una desaceleración global podría frenar la absorción industrial y el consumo minorista. No obstante, la esperada baja de tasas por parte de Banxico (hacia 7% a finales de año) daría oxígeno al sector.
Por ahora, la mayoría de FIBRAs han respondido con disciplina: contratos dolarizados, deuda a tasa fija y diversificación de portafolios, lo que las convierte en vehículos relativamente defensivos.
Conclusión: el futuro del boom de FIBRAs en México
El boom de FIBRAs en México en 2025 refleja la madurez de un mercado que supo adaptarse a la pandemia, aprovechar el nearshoring y atraer capital institucional. El reto inmediato son los aranceles de EE. UU. y la desaceleración global, pero los fundamentos se mantienen sólidos.
Para el inversor informado, este año ofrece una rara combinación: rendimientos defensivos en segmentos industriales y upside en vivienda en renta y oficinas prime. México se consolida así como uno de los mercados inmobiliarios bursátiles más atractivos de Latinoamérica.
FAQ: dudas comunes sobre el boom de FIBRAs en México
Los spreads de renovación superan el 25% y la ocupación está en 97–98%. Esto garantiza flujos estables y alzas en NOI.
En parte sí. Muchos contratos están dolarizados y los portafolios diversificados reducen riesgos de corto plazo.
La escala: con 45,000 millones USD en activos, las FIBRAs mexicanas superan a Colombia, Chile y Perú, y se comparan con Brasil en profundidad.
Sí, aunque es un segmento emergente, se espera que el multifamily se convierta en la próxima ola de crecimiento de las FIBRAs mexicanas.