Bajantes de amianto en comunidades: riesgos, ITE y cómo sustituirlas correctamente

La presencia de bajantes de amianto en comunidades de propietarios es una situación mucho más habitual de lo que parece. Especialmente en edificios construidos entre los años 50 y 90, las antiguas bajantes de fibrocemento siguen formando parte de la red de saneamiento.

El problema surge cuando el edificio envejece, aparecen fugas o se acerca la inspección técnica. En ese momento, la pregunta es inevitable: qué riesgos existen, cómo afecta a la ITE y cuál es el procedimiento correcto para sustituirlas.

Qué son las bajantes de fibrocemento con amianto

El fibrocemento con amianto, conocido popularmente como uralita, fue un material muy utilizado por su resistencia, durabilidad y bajo coste. Durante décadas se instaló de forma masiva en:

• Bajantes de saneamiento
• Cubiertas y canalones
• Conductos técnicos
• Elementos comunes de edificios residenciales

Hoy sabemos que su uso supone un problema cuando el material envejece o se manipula, motivo por el cual su instalación está prohibida desde hace años.

Riesgos reales del amianto en un edificio residencial

Conviene ser precisos. El amianto no es peligroso por sí mismo cuando está en buen estado. El riesgo aparece cuando:

• El material está degradado o fisurado
• Existen roturas o reparaciones antiguas
• Se realizan obras sin control
• Se corta, perfora o desmonta sin medidas específicas

En estas situaciones se liberan fibras invisibles que pueden ser inhaladas. Por eso, el riesgo no es inmediato, pero sí acumulativo y a largo plazo.

Este mismo enfoque preventivo se aplica a otras patologías constructivas que afectan a la seguridad y al valor del edificio, como explicamos en Habitaro al analizar qué es la aluminosis y cómo afecta a una comunidad de propietarios.

Cómo penalizan las bajantes de amianto la ITE

La existencia de bajantes de fibrocemento con amianto puede influir directamente en el resultado de la ITE, especialmente cuando el material es visible y presenta signos de deterioro.

Los escenarios más habituales son:

• ITE favorable con observaciones
• ITE condicionada con obligación de actuación
• ITE desfavorable si existe riesgo evidente

Una ITE desfavorable no es un simple trámite. Puede generar requerimientos municipales, plazos obligatorios de actuación y, además, afectar al valor de las viviendas, dificultando ventas o financiaciones.

¿Es obligatorio retirar las bajantes de amianto?

La normativa no obliga a retirar todo el amianto existente de forma inmediata. Sin embargo, sí obliga a actuar cuando existe riesgo, deterioro o necesidad de intervención.

En la práctica, esto implica que:

• No se pueden realizar reparaciones convencionales
• No se pueden sustituir tramos sin protocolo
• Cualquier obra suele exigir retirada completa

Por tanto, muchas comunidades aprovechan una fuga, una ITE o una rehabilitación para resolver definitivamente el problema.

Cómo se sustituyen correctamente las bajantes de amianto

La sustitución de bajantes con amianto es una obra técnica y regulada, no una simple actuación de fontanería.

Proyecto o memoria técnica

En función del alcance, será necesario:

• Proyecto técnico o memoria justificativa
• Estudio de seguridad y salud
• Plan de trabajo con amianto aprobado

Este plan describe cómo se desmonta el material, cómo se protege a los trabajadores y cómo se gestiona el residuo.

Empresa autorizada y retirada controlada

La retirada solo puede realizarla una empresa inscrita en el RERA. Cualquier otra actuación es ilegal y puede acarrear sanciones graves para la comunidad.

Durante los trabajos se aíslan zonas comunes y se coordina el acceso a viviendas, algo habitual en obras colectivas como las que tratamos en Habitaro cuando explicamos cómo afrontar una obra en una comunidad de propietarios.

Sustitución por nuevas bajantes

Una vez retirada la uralita, se instalan nuevas bajantes, normalmente de:

• PVC
• Polipropileno insonorizado
• Fundición, en edificios de mayor exigencia acústica

La elección depende del proyecto, del presupuesto y del nivel de confort buscado.

Coste orientativo de cambiar bajantes de fibrocemento

El coste varía según:

• Altura del edificio
• Número de viviendas
• Accesibilidad
• Medios auxiliares necesarios

Como referencia habitual, el precio suele situarse entre 150 y 300 euros por metro lineal, incluyendo retirada, gestión del residuo e instalación nueva.

En edificios completos, el coste puede ser elevado, motivo por el cual muchas comunidades lo planifican junto a otras actuaciones.

Tramitación y documentación final

Además de la obra en sí, la comunidad debe gestionar:

• Licencia o comunicación municipal
• Aprobación del plan de amianto
• Certificado de retirada y gestión del residuo

Este último documento es especialmente importante, ya que acredita que el edificio está libre de amianto, algo muy valorado en futuras ITE y operaciones inmobiliarias.

Qué ocurre si la comunidad no actúa

No actuar puede derivar en:

• Requerimientos administrativos
• Sanciones
• ITE desfavorable
• Responsabilidad ante daños o exposición

Por eso, cada vez más comunidades optan por anticiparse, abordando la sustitución de forma planificada y técnica.

La clave para la comunidad de propietarios

Tener bajantes de amianto no es ilegal, pero ignorar su deterioro sí tiene consecuencias. Además de los riesgos para la salud, el amianto penaliza la ITE y afecta al valor del edificio.

Actuar con proyecto, empresa especializada y planificación es la única vía segura.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Es peligroso vivir con bajantes de amianto?
Solo si el material está deteriorado o se manipula sin control.

¿La ITE puede salir desfavorable por amianto?
Sí, especialmente si hay riesgo o degradación visible.

¿Se pueden reparar sin retirarlas?
No. Las reparaciones convencionales están prohibidas.

¿Quién asume el coste?
La comunidad de propietarios, al tratarse de un elemento común.