Alquileres turísticos y nómadas digitales: impacto en las ciudades latinoamericanas

La expansión de plataformas como Airbnb y la llegada masiva de alquileres turísticos y nómadas digitales están transformando el mercado inmobiliario de las ciudades latinoamericanas. Desde Buenos Aires hasta Ciudad de México, pasando por Medellín y Quito, estos modelos modifican el acceso a la vivienda. Además, disparan los precios del alquiler tradicional y obligan a los gobiernos locales a legislar rápidamente. Este fenómeno, que recuerda al vivido en Lisboa, también representa una oportunidad de inversión para quienes buscan rentabilidad en el sector de la renta temporaria regulada.

Impacto de los alquileres turísticos y nómadas digitales en la vivienda urbana

El fenómeno comenzó tras la pandemia, cuando miles de trabajadores remotos, especialmente de Estados Unidos y Europa, empezaron a instalarse en ciudades latinoamericanas atraídos por el costo de vida, el clima y la conectividad digital. Sin embargo, el impacto no ha sido neutro. La multiplicación de viviendas turísticas a corto plazo redujo la oferta de alquiler permanente. Esto afecta a las familias locales.

Por ejemplo, en Buenos Aires, el número de propiedades en alquiler por Airbnb pasó de menos de 9.000 en 2022 a más de 26.000 en 2024, mientras los alquileres tradicionales escaseaban. Ante esta situación, el gobierno porteño endureció las reglas en 2025. Además, exige el registro obligatorio de cada propiedad y aplicó un impuesto turístico por noche.

En Medellín, la alcaldía comenzó a cerrar departamentos ilegales y a exigir permiso de copropiedades para operar rentas turísticas. En Ciudad de México, las protestas vecinales ante la gentrificación obligaron a abrir mesas de diálogo. Esto llevó al anuncio de nuevas regulaciones, aunque aún sin aplicar límites estrictos.

Buenos Aires: entre la crisis habitacional y la formalización

Con una de las mayores ofertas de Airbnb en Sudamérica, Buenos Aires se convirtió en símbolo del desequilibrio entre renta turística y acceso a vivienda. Mientras los precios de alquiler tradicional aumentaban hasta un 300%, muchos propietarios migraban al alquiler temporal. Esta migración ocurre por la posibilidad de cobrar en dólares y obtener retornos hasta ocho veces mayores.

El gobierno porteño, tras años de escasa fiscalización, lanzó en 2025 una batería de medidas. Incluyó el registro obligatorio, plazo de 180 días para regularizar propiedades, y una tasa turística de USD 1,5 por noche. Este modelo busca equilibrar la actividad turística con el derecho a la vivienda. Esta preocupación también ha llevado a otras ciudades globales, como Barcelona, a restringir los alquileres temporarios en zonas urbanas saturadas.

Ciudad de México: protestas, nómadas digitales y gentrificación

La capital mexicana es hoy uno de los destinos favoritos para los nómadas digitales. Según datos recientes, la presencia de extranjeros trabajando de forma remota se duplicó desde 2020. Barrios como Roma y Condesa reciben a miles de estadounidenses. Pero esta llegada tuvo un coste. El alquiler promedio en esas zonas se duplicó en tres años. Esto forzó a muchos residentes a abandonar sus hogares.

Las protestas no tardaron. En 2023, marchas bajo el lema “Gringos, dejen de robarnos nuestras casas” llenaron las calles. La jefa de gobierno respondió con diplomacia, reconociendo la presión sobre el mercado. Propuso un modelo de turismo descentralizado que lleve la inversión a otras zonas como Xochimilco o Iztapalapa. Esta iniciativa fue impulsada con un acuerdo entre Airbnb, la UNESCO y Ciudad de México para fomentar el turismo creativo en áreas históricamente marginadas.

Medellín: regulación del turismo digital y control de la renta temporaria

Medellín apostó por un enfoque diferente: regular sin prohibir. En 2024, la ciudad contaba con más de 8.000 viviendas turísticas registradas y un mercado inmobiliario vibrante. Pero también aplicó medidas claras: solo se permiten rentas temporarias en zonas habilitadas y con permiso expreso del 70% de los copropietarios.

El impacto ha sido positivo. Las unidades ilegales disminuyeron y surgieron nuevos proyectos diseñados exclusivamente para este tipo de alquileres, generando una oferta formal y profesional. Además, la ciudad exige el Registro Nacional de Turismo (RNT) y reportes de huéspedes, mejorando la seguridad y la calidad del servicio.

Medellín también es pionera en atraer talento remoto. Desde 2022 ofrece una visa para nómadas digitales. Esta medida también fue implementada por Colombia, México, Ecuador y otros países en la región.

Quito: incentivos y turismo colaborativo

Quito ha seguido una estrategia proactiva, posicionándose como una ciudad emergente para coliving y nómadas digitales. Con más de 7.000 alojamientos activos en plataformas como Airbnb y una ocupación cercana al 33%, según AirDNA, el municipio decidió integrar esta actividad dentro del modelo turístico.

El Ministerio de Turismo lanzó en 2023 el llamado reglamento Airbnb, que obliga a todos los anfitriones a registrarse y les ofrece beneficios como créditos preferenciales. También se incluye reducción de IVA y acceso a programas de formación. La idea no es sancionar, sino formalizar y mejorar la calidad del servicio, garantizando que esta nueva economía beneficie tanto a los propietarios como a la ciudad.

Además, Ecuador lanzó su visa de nómada digital para atraer trabajadores remotos. Quito fue destacada entre las mejores ciudades sudamericanas para vivir y trabajar temporalmente.

Invertir en viviendas Airbnb: rentabilidad y requisitos por ciudad

Pese a las regulaciones, el mercado de renta temporaria sigue siendo altamente rentable. En ciudades como Buenos Aires, un propietario puede ganar en un mes lo que recibiría en medio año por un alquiler tradicional. En Medellín o CDMX, los altos niveles de ocupación y la llegada constante de turistas digitales aseguran una demanda sostenida.

Sin embargo, para aprovechar estas oportunidades, los inversores deben:

• Asegurarse de cumplir las normativas locales, como el registro turístico o las licencias municipales.
• Invertir en zonas habilitadas para alquiler temporario, evitando conflictos legales o comunitarios.
• Profesionalizar la gestión del alojamiento, ofreciendo estándares similares a los de un hotel.
• Evaluar los cambios normativos futuros, que pueden afectar la rentabilidad si no se adaptan a tiempo.

En este sentido, recomendamos consultar nuestro artículo sobre cómo invertir en vivienda en El Salvador. También otros contenidos de la categoría de mercado inmobiliario en Latinoamérica para comprender el panorama general.

Conclusión

Los alquileres turísticos y nómadas digitales han llegado para quedarse, pero su auge exige nuevas reglas de juego. Ciudades como Buenos Aires, Ciudad de México, Medellín y Quito ofrecen lecciones clave: ni la prohibición absoluta ni el laissez-faire son sostenibles. Lo que se impone es un modelo híbrido: regular, fiscalizar, profesionalizar y redistribuir los beneficios.

Para inversores inmobiliarios, el mensaje es claro: aún es posible obtener altos retornos en renta temporaria, siempre que se opere dentro del marco legal y con visión de largo plazo. También, para las ciudades, el reto es encontrar el equilibrio entre atraer divisas y proteger el derecho a la vivienda. El futuro del turismo urbano en Latinoamérica dependerá de esa capacidad de gestión compartida frente al auge de los alquileres turísticos y nómadas digitales, que ya están redefiniendo las reglas del juego urbano y económico.

Preguntas frecuentes (FAQ)