Alquiler turístico: cómo afecta al mercado de la vivienda en España

El crecimiento del alquiler turístico en España ha sido explosivo durante la última década. Plataformas como Airbnb o Booking han facilitado que miles de viviendas pasen del alquiler residencial al vacacional, generando beneficios para los propietarios, pero también generando importantes tensiones urbanas, sociales y fiscales. En este artículo analizamos cómo afecta el alquiler turístico al mercado de la vivienda, qué diferencias legales y fiscales existen respecto al alquiler convencional, y qué medidas se están adoptando para regularlo.

¿Qué se considera alquiler turístico en España?

Se entiende por alquiler turístico el uso de una vivienda completa o una parte de ella para estancias cortas, generalmente a través de plataformas digitales, con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

A diferencia del alquiler de larga duración, el turístico no suele estar amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por normativas autonómicas específicas, que establecen requisitos como:

Licencia o número de registro
Certificado energético
Seguro de responsabilidad civil
Condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad

Cada comunidad autónoma cuenta con su propia normativa para regular las viviendas de uso turístico. Por ejemplo, en Andalucía, el registro oficial de viviendas con fines turísticos detalla los requisitos legales para operar legalmente, como la obtención de un número de registro, certificado energético y seguro de responsabilidad civil.

Impacto del alquiler turístico en el mercado inmobiliario

El auge del alquiler turístico ha tenido un impacto directo en el aumento del precio del alquiler residencial, especialmente en barrios céntricos y zonas costeras. Numerosos estudios y observatorios urbanos han detectado que:

Se reduce la oferta de vivienda habitual disponible.
Se tensionan los precios del alquiler tradicional.
Se altera la composición social y comercial de los barrios.
Aumenta la especulación inmobiliaria sobre viviendas con fines turísticos.

Este fenómeno, conocido como turistificación, ha llevado a muchas ciudades a implementar moratorias, límites y zonificaciones específicas para controlar su expansión.

Fiscalidad del alquiler turístico: diferencias clave

A nivel fiscal, el alquiler turístico tiene un tratamiento diferente al arrendamiento habitual. Según la Agencia Tributaria, se debe declarar como rendimiento del capital inmobiliario o, si se ofrecen servicios como limpieza o recepción, como actividad económica.

Se declara como rendimiento del capital inmobiliario o, si se ofrecen servicios tipo hotelero, como actividad económica.
No se puede aplicar la reducción del 50% en IRPF por alquiler de vivienda habitual.
Debe incluirse en la declaración de la renta 2025 de forma detallada, informando de los ingresos brutos y deduciendo únicamente los gastos vinculados a la actividad.

En nuestro artículo sobre cómo declarar inversiones inmobiliarias en la renta 2025 explicamos paso a paso las diferencias entre tipos de alquiler, deducciones y tratamiento fiscal.

Además, muchas autonomías exigen que los propietarios emitan factura, se den de alta en el censo de empresarios y presenten declaraciones trimestrales de IVA si ofrecen servicios adicionales.

Medidas urbanísticas y propuestas de regulación

Ante el avance del alquiler turístico, muchas ciudades han reaccionado con medidas restrictivas. Algunas de las más destacadas son:

Moratorias de nuevas licencias (Barcelona, Palma, Valencia)
Prohibición en edificios residenciales (San Sebastián, Bilbao)
Límites en zonas saturadas o cascos históricos
Obligación de que el piso sea residencia habitual del propietario

Desde el Gobierno central se trabaja en una nueva Ley de Vivienda estatal que otorgue competencias reforzadas a los ayuntamientos para limitar los usos turísticos en zonas tensionadas.

¿Es rentable el alquiler turístico en 2025?

A pesar de las trabas normativas, el alquiler turístico puede seguir siendo una inversión rentable, siempre que se cumpla con la legalidad vigente y se tenga en cuenta:

Costes de mantenimiento y gestión
Tasa de ocupación esperada
Fiscalidad más exigente
Posibles sanciones por uso irregular

Muchos propietarios están optando por modelos mixtos, alternando alquiler temporal y residencial, o por plataformas que garantizan legalidad y transparencia.

Conclusión

El alquiler turístico ha transformado el mapa residencial de muchas ciudades españolas. Aunque representa una oportunidad económica para los propietarios, también ha contribuido a la escasez de vivienda asequible, el encarecimiento de los alquileres y la gentrificación de barrios completos. Regular este modelo, adaptarlo al contexto local y fiscalizarlo correctamente será clave para lograr un equilibrio entre la actividad económica y el derecho a la vivienda.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Necesito licencia para alquilar mi piso como turístico?

Sí, la mayoría de comunidades exigen una licencia específica o número de registro. Consulta la normativa de tu comunidad autónoma.

¿Cómo tributa el alquiler turístico en la renta 2025?

Se declara como rendimiento del capital inmobiliario. No se aplica la reducción del 50% del IRPF, salvo que se trate de vivienda habitual sin servicios hoteleros.