Nearshoring en México: el cuello de botella eléctrico que amenaza el boom inmobiliario industrial

La relocalización de cadenas productivas hacia México se ha convertido en uno de los fenómenos económicos más relevantes de la última década. El nearshoring ha disparado la inversión extranjera, la construcción de naves industriales y el desarrollo de parques logísticos en zonas estratégicas del país. Sin embargo, bajo esta aparente bonanza emerge un riesgo estructural que empieza a preocupar a inversores, promotores y autoridades: el cuello de botella eléctrico del nearshoring en México, una limitación que amenaza con frenar el boom inmobiliario industrial si no se aborda con rapidez.

En la práctica, la energía ha dejado de ser un factor secundario. Hoy, la disponibilidad eléctrica se ha transformado en una condición tan decisiva como el suelo, la logística o la seguridad jurídica. Y en muchos territorios, se está convirtiendo en el verdadero límite silencioso del crecimiento industrial.

El auge de la relocalización industrial en México y su impacto inmobiliario

México se ha posicionado como uno de los principales beneficiarios de la reorganización industrial global. La proximidad con Estados Unidos, el marco del T-MEC y una base manufacturera consolidada han impulsado la llegada de empresas de sectores como automoción, electrónica, logística avanzada y centros de datos.

Este contexto ha generado una demanda histórica de suelo industrial y naves logísticas, con tasas de ocupación cercanas al pleno empleo en mercados como Nuevo León, Bajío o la frontera norte. Tal como recoge este análisis de Reuters sobre el auge del nearshoring en México, muchas compañías ya consideran al país un nodo estratégico clave, aunque con crecientes tensiones infraestructurales.

Para el sector inmobiliario industrial, este escenario ha supuesto un ciclo de expansión sin precedentes, con nuevos parques, ampliaciones y proyectos built to suit que buscan absorber una demanda que no muestra señales claras de agotamiento.

La electricidad como factor crítico del traslado industrial a México

Durante años, la localización industrial se decidía principalmente por costes laborales, acceso a transporte y cercanía a los mercados finales. Sin embargo, el perfil de las nuevas inversiones ha cambiado. Las industrias que impulsan el traslado industrial a México son intensivas en energía, tanto por automatización como por digitalización.

Cada nueva nave industrial implica un aumento significativo de la demanda eléctrica, especialmente en sectores como automoción eléctrica, electrónica avanzada o logística robotizada. En muchos polos industriales, la red existente ya opera al límite de su capacidad, generando retrasos en nuevas conexiones y un aumento del riesgo operativo.

Esto ha dado lugar a un fenómeno cada vez más frecuente: desarrollos inmobiliarios industriales terminados que no pueden entrar en operación por falta de suministro eléctrico suficiente, lo que introduce incertidumbre en plazos, costes y contratos.

Una red eléctrica bajo presión estructural

Este escenario ha llevado a numerosos analistas a señalar que el cuello de botella eléctrico del nearshoring en México no es un problema coyuntural, sino estructural. La falta de inversión suficiente en transmisión y distribución eléctrica está condicionando la capacidad real del país para absorber nuevas plantas industriales y desarrollos logísticos a gran escala.

El sistema eléctrico mexicano arrastra déficits históricos en transmisión y distribución. La inversión en redes no ha crecido al mismo ritmo que la demanda industrial, y la planificación energética ha quedado rezagada frente al boom inmobiliario.

Según este estudio del Baker Institute sobre energía y nearshoring, la infraestructura eléctrica se ha convertido en uno de los principales frenos estructurales del proceso de relocalización industrial, especialmente en regiones con alta concentración manufacturera.

El riesgo operativo que empieza a condicionar la inversión

Para una multinacional, la estabilidad eléctrica no es un detalle técnico, sino una condición básica de viabilidad. Industrias como la automoción avanzada, la electrónica o los centros de datos no toleran interrupciones prolongadas ni variaciones de tensión.

De hecho, Reuters advierte del impacto de la presión sobre la red eléctrica mexicana y recoge testimonios de empresas que ya están condicionando nuevas inversiones a la garantía de suministro energético estable, ante el riesgo de pérdidas millonarias por paradas no planificadas.

Este factor empieza a influir directamente en las decisiones de localización, así como en la valoración de activos inmobiliarios industriales por parte de fondos, promotores y aseguradoras.

Energía, criterios ESG y competitividad internacional

El desafío no es solo cuantitativo, sino también cualitativo. Muchas de las empresas que impulsan la relocalización industrial operan bajo estrictos criterios ESG y exigen energía limpia, trazable y confiable como condición previa a la inversión.

De hecho, diversos análisis periodísticos coinciden en que la presión creciente sobre la red eléctrica mexicana ya está influyendo en las decisiones empresariales. Varias compañías están condicionando nuevas inversiones industriales a la garantía de un suministro energético estable, ante el riesgo de pérdidas millonarias derivadas de paradas no planificadas y problemas de calidad del servicio.

Sin una estrategia clara para integrar renovables, almacenamiento y refuerzo de red, México corre el riesgo de perder parte de su atractivo a medio plazo.

Impacto del crecimiento industrial en el valor del suelo y las naves

El cuello de botella eléctrico ya está alterando el mercado inmobiliario industrial. Las ubicaciones con capacidad eléctrica garantizada están experimentando primas de precio, mientras que otros desarrollos sufren retrasos, redimensionamientos o incluso cancelaciones.

Para promotores e inversores, la energía se ha convertido en un criterio central de due diligence. Este fenómeno conecta con debates más amplios sobre infraestructura crítica y territorio, que ya hemos analizado en Habitaro en este artículo sobre arquitectura social en Latinoamérica.

Autoconsumo y soluciones híbridas: ¿parche o solución real?

Ante la saturación de la red, algunas empresas están optando por soluciones como autoconsumo fotovoltaico, sistemas híbridos o almacenamiento en baterías. Sin embargo, estas alternativas no sustituyen una red eléctrica robusta, sino que actúan como medidas paliativas.

Además, su viabilidad depende del marco regulatorio, la escala del proyecto y la capacidad financiera del inversor, lo que limita su aplicación generalizada y mantiene la presión sobre el sistema eléctrico nacional.

El reto energético y territorial del crecimiento industrial en México

El auge del crecimiento industrial ha puesto de manifiesto la necesidad de coordinar política industrial, planificación urbana y estrategia energética. No basta con atraer inversión si no se garantiza su operatividad a largo plazo.

Este reto recuerda a otros cuellos de botella infraestructurales ya observados en la región, como la presión hídrica en zonas industriales, analizada en Habitaro en el contexto de la desalación urbana y la seguridad hídrica.

Conclusión: la energía decidirá el futuro del nearshoring

El auge del sector industrial y logístico ha puesto de manifiesto que el principal riesgo para la continuidad del crecimiento no es la demanda, sino la infraestructura. En este contexto, el cuello de botella eléctrico del nearshoring en México se ha convertido en un factor decisivo que condiciona inversiones, plazos y la competitividad del mercado inmobiliario industrial a medio y largo plazo.

La energía ya no es un factor secundario, sino el eje sobre el que gira la competitividad territorial. Si México logra anticiparse e invertir en su red eléctrica, el boom inmobiliario industrial podrá consolidarse durante décadas. Si no, el riesgo es que esta oportunidad histórica empiece a diluirse.

Preguntas frecuentes sobre nearshoring en México y energía