Viviendas con certificado energético F o G: lo que viene puede pillarte a contrapié (y a tu bolsillo también)
Hay pisos que hoy se venden “sin problema”… hasta que el mercado, los bancos y la normativa empiecen a mirar con lupa su letra energética. Si tu vivienda tiene certificado energético F o G, esto te interesa más de lo que crees.
Las viviendas con certificado energético F o G concentran gran parte del parque residencial antiguo en España.
Si tienes viviendas con certificado energético F o G, es fácil caer en una trampa mental: “siempre ha estado así y nadie me ha dicho nada”. Y sí, a día de hoy puedes vender o alquilar cumpliendo la norma si aportas el certificado cuando toca. Sin embargo, la película está cambiando por un lado mucho más silencioso: cómo valora el mercado la eficiencia, cómo la miran los bancos y cómo se está reordenando la regulación europea y española para empujar la rehabilitación energética.
La pregunta real no es si “van a prohibir” tu vivienda (ese titular es el cebo perfecto). La pregunta incómoda es otra: ¿cuánto te va a costar llegar tarde? En precio de venta, en demanda de alquiler, en financiación… y en oportunidades perdidas de ayudas.
Qué significa realmente tener una etiqueta F o G (más allá de la letra)
Una calificación F o G suele ser el síntoma de un combo muy español: edificio de los 60–90, carpinterías antiguas, puentes térmicos por todas partes, calefacción poco eficiente y, además, una envolvente que no ayuda. En la práctica se traduce en algo muy cotidiano: frío en invierno, calor en verano y facturas más difíciles de digerir.
El certificado energético en España se rige por el procedimiento del Real Decreto 390/2021, que obliga a usar documentos reconocidos y regula cómo se certifica. No es un papel “decorativo”: se usa en operaciones de compraventa y alquiler, y cada vez más entra en conversaciones de tasación y financiación.
Lo que viene no es un “baneo”: es un filtro económico
Aquí está el matiz que muchos pasan por alto: no hace falta prohibir para que una vivienda F o G pierda atractivo. Basta con que empiecen a aparecer filtros:
- Compradores que comparan coste de reforma + riesgo + confort.
- Bancos que afinan criterios (y no todos miran igual, pero la tendencia existe).
- Tasaciones que incorporan variables de sostenibilidad y riesgo energético.
- Ayudas que exigen demostrar mejoras (antes/después) y, por tanto, obligan a pasar por el certificado.
De hecho, el ruido de “se prohibirá vender” ya ha sido desmentido en clave práctica: el impacto más realista es exigencia progresiva, más incentivos para rehabilitar y más penalización indirecta por mercado. Idealista
Europa aprieta el tornillo: la hoja de ruta está escrita
La Directiva (UE) 2024/1275 (la nueva EPBD) marca el objetivo de un parque inmobiliario de cero emisiones hacia 2050 y empuja a los Estados a definir planes y objetivos de renovación, poniendo el foco en los edificios menos eficientes. Lo importante para el propietario no es memorizar el número de directiva, sino entender la dirección: rehabilitar deja de ser opcional “cuando haya dinero” y pasa a ser estratégica.
Además, en España ya se habla de cambios ligados al CTE 2026 y del enfoque de sostenibilidad/eficiencia que se incorpora con fuerza en la normativa técnica. No significa que tu piso antiguo “incumpla” el CTE de golpe, pero sí que el estándar de referencia sube y contagia mercado, financiación y reformas.
2026–2030: el periodo en el que se va a notar más
Si tuviera que señalar un tramo temporal donde se concentrará el cambio de mentalidad, sería 2026–2030. ¿Por qué?
- Porque los Estados deben desplegar planes y medidas de renovación acordes a la nueva EPBD.
- Porque la rehabilitación energética está en modo “industria”: ayudas, deducciones, programas, y más cultura de reforma eficiente.
- Porque el comprador medio ya no solo pregunta “¿cuántos metros?”: pregunta “¿cuánto me cuesta vivir aquí?” (y eso incluye energía).
La consecuencia más probable para viviendas con certificado energético F o G no es un cartel de “prohibido”, sino algo más sutil: más negociación a la baja si no puedes justificar mejoras, y más competencia de viviendas mejor preparadas.
Cómo afecta una etiqueta F o G al precio, al alquiler y a la demanda
En venta, el impacto suele aparecer de tres maneras:
- Descuento directo: el comprador descuenta reforma y riesgo.
- Tiempo en mercado: tarda más en venderse, y eso también baja precio.
- Comparación inmediata: a igualdad de zona, una vivienda más eficiente “gana” por confort y previsibilidad de gasto.
En alquiler, la etiqueta baja no siempre impide alquilar, pero sí puede generar:
- más rotación (el inquilino aguanta menos el disconfort),
- más conflictos por humedad/condensaciones,
- y más presión para mejorar climatización o ventanas.
Si además quieres financiación, el escenario se vuelve más interesante: el mercado está empujando productos como las hipotecas verdes, normalmente ligadas a mejores calificaciones (o a rehabilitación demostrable). Si tu piso es F o G, puede que el banco no te cierre la puerta, pero tu margen de negociación puede ser peor.
Qué reformas suben de verdad la letra (y cuáles son humo)
Para subir de F/G a algo razonable (D/C o mejor), no necesitas “hacerlo todo”, pero sí acertar con el orden:
1) Envolvente térmica (fachada, cubierta, medianeras)
- En comunidades, aquí es donde se gana la gran batalla, porque reduces demanda energética del edificio.
- Si no puedes tocar fachada, aún hay estrategias interiorizadas, aunque con matices de humedad y puentes térmicos.
2) Ventanas y hermeticidad
- Cambiar carpinterías suele ser de las medidas más visibles en confort.
- Eso sí, si sellas y no ventilas bien, aparecen condensaciones: el equilibrio importa.
3) Sistemas
- Sustituir calderas viejas por sistemas más eficientes (por ejemplo, aerotermia cuando sea viable) puede mejorar consumo y emisiones, aunque depende mucho del caso y del edificio.
4) Renovables cuando encajan
- Autoconsumo individual es limitado en piso, pero en comunidad puede tener sentido según cubierta, sombras y acuerdos.
Y ahora el punto clave: si tu objetivo es subir calificación, conviene plantear una estrategia con técnico competente y, si vas a pedir ayudas, preparar el “antes y después” del certificado desde el inicio.
Ayudas y deducciones: la oportunidad que muchos desaprovechan por llegar tarde
En España hay guías y programas que se mueven mucho año a año, pero el patrón se mantiene: se premian actuaciones que reducen consumo y se exige justificarlo con certificado previo y posterior. Si estás pensando en mover ficha, te interesa revisar las subvenciones de rehabilitación energética y cómo encajar tu caso (unifamiliar vs comunidad).
Además, si tu objetivo es ambicioso (por ejemplo, alcanzar A o B en un edificio antiguo), hay escenarios donde una rehabilitación global de comunidad puede dar un salto grande, aunque exige acuerdos, proyecto y buena gestión.
Preguntas frecuentes sobre viviendas con certificado energético F o G
¿Se va a prohibir vender o alquilar una vivienda con etiqueta F o G en España?
Hoy por hoy, lo más realista es que no haya una prohibición “de golpe”, sino una presión progresiva por mercado, financiación y objetivos de rehabilitación ligados a la hoja de ruta europea.
¿Qué es lo primero que debería hacer si mi vivienda es F o G?
Antes de reformar “a ciegas”, revisa tu certificado actual, identifica las medidas con más impacto (envolvente, ventanas, sistemas) y valora si puedes acogerte a ayudas que piden justificación antes/después.
¿Subir de G a D es posible sin obras grandes?
A veces sí, pero depende del edificio. Normalmente las mejoras “sin tocar envolvente” tienen techo: puedes mejorar sistemas y ventanas, pero el salto grande suele venir de aislar bien.
¿Una hipoteca verde es solo marketing?
No siempre. En muchos casos se vincula a calificaciones altas (A/B) o a rehabilitación demostrable. Si tu vivienda es F o G, puede afectar a condiciones o a tu margen de negociación.
¿Las ayudas obligan a hacer certificado energético?
En gran parte de programas de rehabilitación, sí: se pide un certificado antes y otro después para demostrar el ahorro alcanzado.
¿Dónde puedo entender mejor el certificado energético en España?
En Habitaro tienes una guía clara sobre cuándo es obligatorio y cómo funciona el certificado energético, útil para evitar errores típicos en venta o alquiler.
La idea práctica que te conviene guardar hoy
Si tu vivienda tiene F o G, no estás “fuera de juego”… pero sí estás en la parte del tablero donde cada año cuenta. Por eso, lo inteligente no es entrar en pánico, sino hacer lo contrario: planificar. Quien llegue a 2026–2030 con mejoras justificadas, confort real y documentación bien atada, no solo venderá o alquilará mejor: también negociará mejor.