La decisión que ilusiona… pero también puede complicarse si no entiendes bien el proceso

Construir tu propia vivienda es un sueño. Sin embargo, también es una de las inversiones más complejas que afronta un particular. Desde la compra del terreno hasta los permisos, pasando por presupuestos que cambian sobre la marcha, una obra nueva exige claridad, orden y un conocimiento mínimo del proceso.
Lo bueno es que, con una planificación correcta, el camino es mucho más sencillo y evita la mayoría de problemas que suelen aparecer en obra. Tal y como explicamos en Habitaro al hablar del estudio geotécnico y por qué es imprescindible, una casa bien planificada nace mucho antes de que llegue la excavadora.

Este artículo está pensado para particulares que quieren saber realmente cómo afrontar una obra nueva, cuánto cuesta, qué trámites implica y cómo controlar la inversión.

La inversión inicial: entender lo que realmente vas a pagar

El coste total se forma antes de poner un ladrillo. La inversión se reparte entre la compra del terreno, los honorarios técnicos, la construcción, las tasas y la urbanización exterior.

El terreno puede representar entre un 25 % y un 50 % del presupuesto final. A esto se suman los impuestos de compra, tema que ya desglosamos en detalle en Habitaro en nuestro análisis sobre los impuestos en la compra de vivienda en España.
Después llega el proyecto de arquitectura, que incluye el básico, el ejecutivo, la dirección facultativa, la coordinación de seguridad y todos los estudios previos necesarios. Suele estar entre el 6 % y el 10 % del coste total.

En cuanto a la construcción, dependerá del sistema constructivo, la cimentación que determine el estudio geotécnico, los acabados y la eficiencia energética que quieras lograr. La horquilla habitual se sitúa entre 1.200 y 1.900 €/m² para una vivienda de calidad media-alta.
Finalmente, hay que sumar la urbanización exterior: accesos, muros, piscina, pavimentos y jardinería, que muchas veces se subestiman y acaban añadiendo un 10–20 % adicional.

Cómo pedir presupuestos sin caer en errores típicos

Una de las claves para cómo afrontar una obra nueva es evitar presupuestos incompletos.
Para conseguirlo, el presupuesto debe basarse siempre en mediciones del proyecto ejecutivo, nunca en ideas generales o croquis previos.

Conviene exigir:

• materiales definidos,
• marcas y espesores,
• capítulos completos,
• precios desglosados,
• aclaración de si el IVA está incluido.

Esto permite comparar ofertas con criterio, en lugar de fijarse únicamente en el precio final, que puede ser engañoso si faltan partidas como instalaciones, carpinterías o cimentación.

Tramitación de permisos: cómo funcionan realmente los tiempos

Los plazos administrativos suelen sorprender a los particulares porque avanzan mucho más lentamente que la propia obra. Primero se redacta el proyecto básico, que sirve para solicitar la licencia de obras. Mientras esta se tramita, se redacta el proyecto ejecutivo, que es el documento técnico que permite pedir presupuestos exactos.

La licencia puede tardar entre 3 y 6 meses en muchos municipios, aunque algunos plazos se extienden hasta casi un año en zonas saturadas. A esto hay que sumar permisos complementarios: ocupación de vía pública, acometidas, saneamiento o residuos.

Durante este periodo, puedes avanzar en decisiones de materiales, instalaciones y eficiencia energética. En Habitaro tenemos un artículo muy útil sobre los tipos de calefacción en invierno, que puede ayudarte a definir qué sistema instalarás en tu futura vivienda.

Lo más importante, no obstante, es tener en cuenta los sistemas pasivos a fin de optimizar las instalaciones, minimizando la pérdida de calor en invierno y la ventilación cruzada natural en periodos más calurosos.

La obra: un proceso que avanza por capas

Una vez obtenida la licencia, empieza lo visible. La obra avanza por etapas muy claras.
Primero se prepara el terreno: movimiento de tierras, cimentación y estructura. A continuación, los cerramientos y la cubierta sellan la vivienda y permiten avanzar con comodidad en interiores. Después llega el turno de las instalaciones: electricidad, fontanería, climatización, calefacción e interiorismo funcional.

Más adelante, aparecen los acabados: carpinterías, pinturas, pavimentos y baños. Y la obra finaliza con la urbanización exterior: piscina, muros, caminos y paisajismo.

Plazos reales para construir una vivienda unifamiliar

Teniendo en cuenta trámites, proyecto y ejecución, el tiempo total para completar una obra nueva se sitúa entre:

• 17 y 30 meses en la mayoría de viviendas unifamiliares.

Esto incluye todo el proceso: planificación, proyecto, permisos y obra.
El plazo exacto varía según el municipio, la complejidad del terreno y la disponibilidad de los industriales.

Consejos profesionales para particulares

Para que tu obra avance sin sobresaltos:

• evita comenzar sin proyecto ejecutivo cerrado,
• reserva un 10 % para imprevistos,
• trabaja con una constructora solvente y revisa sus certificaciones,
• mantén reuniones periódicas con el equipo técnico,
• no decidas el terreno sin un arquitecto,
• planifica los inicios de obra fuera de Navidad y verano,
• revisa todo lo que afecte al terreno: estudio geotécnico, accesos, servicios y retranqueos.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar?
Entre 1.200 y 1.900 €/m² según calidad y ubicación.

¿Cuánto tardan en dar una licencia de obras?
Entre 3 y 6 meses en la mayoría de municipios.

¿Es obligatorio el proyecto ejecutivo?
Sí. Es la base de los presupuestos reales.

¿Cuál es el mayor riesgo económico?
Presupuestos incompletos o datos erróneos del terreno.

¿Cuánto tiempo lleva una obra entera?
Entre 17 y 30 meses sumando trámites y ejecución.