Ciudades compactas vs. expansión urbana: el debate que redefinirá la vivienda en Latinoamérica en 2026

Bogotá, Ciudad de México, Buenos Aires y Santiago revisan sus planes urbanos mientras el continente decide entre crecer hacia arriba o seguir extendiéndose hacia la periferia.

Latinoamérica vive uno de los procesos de urbanización más rápidos del mundo, y el debate sobre las ciudades compactas LATAM frente a la expansión urbana ya define cómo viviremos en 2026. Según datos de ONU-Hábitat, más del 80 % de la población regional reside en ciudades, y la pregunta clave es si la región debe densificar o seguir extendiéndose hacia la periferia. Este dilema afecta al precio de la vivienda, la movilidad, los servicios y la sostenibilidad ambiental.

Mientras algunas capitales avanzan hacia modelos más densos y conectados, otras continúan expandiendo su mancha urbana hacia zonas periféricas, generando distancias crecientes entre vivienda, empleo y equipamientos. El resultado es una tensión urbana que definirá cómo habitaremos la región en los próximos años.

¿Qué es una ciudad compacta en el contexto de la densidad urbana LATAM?

Una ciudad compacta es un modelo urbano que apuesta por la densidad equilibrada, la proximidad y la movilidad sostenible. ONU-Hábitat la define como una ciudad con mezcla de usos, barrios caminables y servicios accesibles en distancias cortas. Estos elementos permiten reducir la dependencia del automóvil, mejorar la eficiencia en transporte público y aumentar la calidad de vida.

En las ciudades compactas LATAM, la vivienda vertical de media altura, los corredores verdes y los centros urbanos revitalizados funcionan como articuladores. Este modelo no consiste en construir rascacielos, sino en promover densidad bien diseñada: comercios en planta baja, viviendas accesibles arriba, espacios públicos de calidad y movilidad activa integrada.

Modelos similares han demostrado beneficios en ciudades como Medellín o Curitiba, donde la planificación orientada al transporte ha consolidado barrios más densos, pero también más inclusivos. Este enfoque encaja con la visión de ciudades sostenibles, donde la compacidad se vincula con menos emisiones y mejor habitabilidad.

¿Y qué es la expansión urbana en Latinoamérica?

La expansión urbana, por el contrario, es el crecimiento hacia la periferia con baja densidad y alta dependencia del coche. Muchas ciudades latinoamericanas la adoptaron durante décadas, ya que los suelos periféricos parecían ofrecer vivienda más barata. Sin embargo, este modelo genera costos ocultos: mayores tiempos de viaje, servicios más caros de proveer y una huella ambiental más alta.

De acuerdo con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), la expansión urbana descontrolada implica inversiones públicas repetidas en nuevas infraestructuras, lo que reduce la capacidad municipal para mejorar barrios existentes. Además, la vivienda periférica suele carecer de transporte público eficiente y tiene un acceso limitado a empleo formal, hospitales y educación.

Aunque la expansión urbana en Latinoamérica ofreció soluciones rápidas al déficit habitacional, hoy muchas ciudades buscan corregir sus impactos mediante nuevas regulaciones y planes metropolitanos más integrales.

El debate en ciudades clave de LATAM (2025–2026)

El dilema entre ciudad compacta vs expansión urbana no es uniforme. Cada metrópoli latinoamericana afronta desafíos propios:

Bogotá: POT hacia la densificación inteligente

El nuevo Plan de Ordenamiento Territorial impulsa corredores de densidad media en zonas con infraestructura existente. Además, la ciudad avanza hacia un sistema de transporte integrado que exige barrios más compactos para funcionar plenamente. Esto conecta con conceptos de infraestructura verde y habitabilidad, ya analizados en Habitaro en infraestructura verde y habitabilidad urbana, donde la densidad se vincula a corredores ecológicos y espacio público de calidad.

Ciudad de México: densificación y expansión simultánea

CDMX combina megaproyectos de vivienda vertical en zonas consolidadas con una expansión periférica que continúa creciendo hacia Zumpango, Tecámac o Chalco. Aunque existen corredores de desarrollo urbano orientado al transporte, la presión demográfica mantiene abierta la doble dinámica, con densidad urbana LATAM en áreas centrales y expansión difusa en la periferia.

Buenos Aires: nuevo Código Urbanístico post-2025

Tras la actualización normativa, Buenos Aires busca equilibrar altura, patrimonio y densidad, incentivando la revitalización de corredores urbanos con mejor acceso a transporte. El desafío es contener la dispersión en el AMBA, donde municipios periféricos siguen expandiéndose y tensionan la infraestructura metropolitana.

Santiago: límites a la dispersión suburbana

Santiago avanza con políticas de densificación regulada, controlando la expansión hacia comunas periféricas para evitar una mayor segregación socioespacial. Las áreas próximas a estaciones de metro lideran esta transformación y funcionan como laboratorios de urbanismo sostenible en Latinoamérica.

En este contexto, la planificación urbana LATAM se mueve hacia un modelo híbrido, aunque con fuerte presión por densificar de manera sostenible y evitar repetir los errores del pasado.

Impacto en la vivienda y en la planificación urbana LATAM

El modelo urbano elegido afecta directamente al precio de la vivienda, la accesibilidad y la oferta de suelo.

En las ciudades compactas LATAM, la vivienda vertical en zonas consolidadas puede ser más costosa inicialmente, pero reduce el gasto familiar en transporte y mejora el acceso a empleo. Además, la mezcla de usos genera barrios más vivos y seguros. Por otro lado, la conversión de suelos industriales en vivienda —un proceso cada vez más común en CDMX, Bogotá y Santiago— permite aumentar la oferta habitacional sin extender la mancha urbana.

La expansión urbana en Latinoamérica, en cambio, produce vivienda más barata por metro cuadrado, pero incrementa el costo de vida por los desplazamientos diarios. El Observatorio de Desarrollo Urbano y Vivienda de la CEPAL señala que los hogares periféricos pueden gastar hasta el 30 % de sus ingresos en transporte, una cifra que reduce el valor real de la vivienda accesible.

Esta discusión se superpone con debates sobre zonas de desarrollo prioritario y regeneración urbana, como los que Habitaro analiza en zonas de desarrollo prioritario en LATAM, donde el suelo bien ubicado se convierte en pieza clave para la vivienda asequible.

Impacto en la movilidad dentro del debate ciudad compacta vs expansión urbana

La movilidad es el eje central del debate. Las ciudades compactas permiten sistemas de transporte público más eficientes, ya que concentran demanda en espacios reducidos. Corredores BRT, metro, buses eléctricos y redes de ciclovías funcionan mejor en zonas densas y bien conectadas.

En cambio, en ciudades extendidas, la distancia entre viviendas, empleo y equipamientos hace que el automóvil sea prácticamente obligatorio. Esto genera congestión, emisiones y tiempos de viaje que, en casos como Lima o CDMX, superan los 90 minutos diarios.

La movilidad activa —caminar o ir en bicicleta— se vuelve casi imposible en territorios suburbanos fragmentados, mientras que en ciudades compactas formadas en torno a corredores de transporte se vuelve parte natural del paisaje urbano. Este enfoque encaja con los debates sobre movilidad sostenible en Latinoamérica, donde la calidad del transporte público depende directamente de la forma de la ciudad.

Impacto ambiental y retos del urbanismo sostenible Latinoamérica

El modelo de ciudad tiene efectos directos en la huella ambiental. Las ciudades compactas consumen menos suelo y reducen la presión sobre ecosistemas periféricos. Asimismo, minimizan la impermeabilización del territorio, mejoran la gestión hídrica y disminuyen las emisiones asociadas al transporte.

La expansión urbana, en cambio, implica mayor consumo de suelo por habitante y la creación de nuevas infraestructuras que requieren energía, materiales y agua para su mantenimiento. Además, fragmenta ecosistemas y aumenta la exposición a riesgos climáticos, especialmente en zonas que carecen de drenaje o infraestructura verde.

Los análisis del Banco Mundial sobre urbanización en América Latina subrayan que la región concentra ciudades muy grandes y, al mismo tiempo, patrones de crecimiento extremadamente dispersos. De ahí que enfoques como las microciudades sostenibles en LATAM ganen relevancia como propuesta intermedia: núcleos densos, conectados y con servicios completos, integrados en una región metropolitana más amplia.

¿Qué modelo conviene más a LATAM?

La mayoría de organismos internacionales —entre ellos, CEPAL, el BID y el Banco Mundial— coinciden en que el desarrollo urbano más adecuado para Latinoamérica combina densidad con planificación periurbana controlada. No se trata de elegir entre ciudad compacta o expansión urbana, sino de evitar los excesos de ambos modelos.

Curitiba, Medellín y Santiago destacan como casos exitosos porque integraron vivienda, transporte y uso de suelo desde una perspectiva metropolitana. Estos modelos demuestran que la densidad urbana LATAM bien diseñada puede ser más inclusiva, más sostenible y más eficiente.

En definitiva, el reto no es solo técnico. Es político, social y económico: implica definir qué tipo de ciudad queremos y cómo vamos a financiarla.

Conclusión

La discusión entre ciudades compactas LATAM y la expansión urbana marcará las políticas de vivienda y transporte en 2026. Mientras algunos países avanzan hacia modelos más densos y conectados, otros todavía enfrentan dinámicas de dispersión que aumentan costos, emisiones y tiempos de viaje.

Según el análisis de ONU-Hábitat, las ciudades latinoamericanas que no densifiquen con criterio enfrentarán mayores costos urbanos, más tiempo de viaje y más emisiones.

El margen de maniobra existe, pero requiere planificación urbana con datos, coordinación metropolitana y una apuesta clara por el urbanismo sostenible en Latinoamérica.

FAQ — Ciudades compactas LATAM