Costa Rica experimenta con alquiler asequible vía alianzas público-privadas (PPP)

¿Podría este modelo convertirse en la clave para resolver el déficit de vivienda en Latinoamérica?

Costa Rica está explorando un camino innovador para enfrentar su déficit habitacional. El país impulsa un modelo de alianzas público-privadas (PPP) aplicado al alquiler asequible, una fórmula poco común en América Latina.
El objetivo es combinar suelo público, inversión privada y gestión eficiente para ofrecer viviendas de calidad con rentas accesibles.

Según Miyamoto International, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) preparan un proyecto piloto que podría marcar un antes y un después. Esta iniciativa abriría la puerta a un modelo exportable al resto de Latinoamérica, con potencial para transformar el acceso a la vivienda social y media.

Déficit habitacional y surgimiento del modelo PPP vivienda alquiler Costa Rica

Costa Rica enfrenta una brecha estructural en vivienda. De acuerdo con el Anuario de Vivienda LAC 2024 de la CAF, solo el 14 % de la oferta residencial es asequible para los hogares de ingresos medios y bajos.
El resto del mercado se concentra en proyectos de alto coste, inaccesibles para gran parte de la población.

El aumento del precio del suelo, las tasas hipotecarias elevadas y la limitada capacidad estatal han generado un escenario complejo. En este contexto, las asociaciones público-privadas en vivienda se presentan como una alternativa realista y sostenible.

El modelo PPP vivienda alquiler Costa Rica combina rentabilidad y compromiso social. Permite que el Estado conserve el control del suelo mientras el sector privado financia, construye y gestiona los inmuebles durante un periodo determinado.
Al final del contrato, las viviendas revierten al Estado o pasan a un nuevo esquema regulado de alquiler social.

Proyecto piloto de asociaciones público-privadas en vivienda: inversión privada y suelo público

El proyecto piloto que impulsa el MIVAH busca desarrollar conjuntos residenciales de alquiler asequible en terrenos estatales poco utilizados.
Según Miyamoto International, el plan plantea dos variantes.
La primera consiste en una PPP clásica, donde el terreno se cede temporalmente al socio privado, que financia la construcción y la operación por 20 o 25 años.
La segunda, llamada “modelo de activo operativo”, mantiene el terreno en manos públicas mientras el inversor privado asume la gestión.

Ambas fórmulas buscan un equilibrio entre interés público y rentabilidad privada. Para el Estado, significan un modo de ampliar la oferta habitacional sin aumentar el gasto directo. Para los inversores, suponen un flujo de ingresos estable y seguro.

El INVU ha señalado que Costa Rica debe “ampliar las políticas habitacionales hacia modelos mixtos con incentivos y alianzas público-privadas”. Esto demuestra que la colaboración con el sector privado ya forma parte de la agenda oficial para fortalecer el acceso a la vivienda digna.

Financiación y apoyo internacional al modelo PPP habitacional LATAM

El Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE) respalda esta línea de trabajo mediante su programa regional de intermediación financiera para vivienda social y media.
El programa facilita recursos a los gobiernos y entidades privadas para promover desarrollos habitacionales sostenibles.
Costa Rica se beneficia así de instrumentos financieros regionales que refuerzan su política de vivienda.

A su vez, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) apoya la mejora del marco legal e institucional de las PPP mediante el proyecto CR-T1274.
Su meta es fortalecer la gobernanza, la transparencia y la sostenibilidad de las alianzas público-privadas.
Con este apoyo, el país avanza hacia un ecosistema capaz de atraer inversión responsable y generar impacto social positivo.

La Oficina de Planificación Nacional (MIDEPLAN) y la Unidad Ejecutora de APP colaboran también en la preparación de contratos tipo.
Su propósito es reducir riesgos legales, acelerar licitaciones y garantizar que los beneficios lleguen a la población más necesitada.

Beneficios del alquiler asequible con alianzas público-privadas en Costa Rica

Los beneficios del modelo PPP vivienda alquiler Costa Rica son múltiples.
Primero, ofrece eficiencia en la gestión. Las constructoras privadas trabajan con plazos y presupuestos definidos, lo que reduce retrasos y sobrecostes.
Segundo, impulsa la innovación arquitectónica. Los proyectos pueden incorporar materiales sostenibles y tecnologías limpias, alineadas con los criterios ESG.

Tercero, genera impacto social medible. Al destinar parte de la oferta al alquiler regulado, las familias acceden a viviendas bien ubicadas, seguras y con precios razonables.
Finalmente, promueve la estabilidad urbana, ya que fomenta la densificación en zonas con servicios y transporte, evitando el crecimiento desordenado.

La combinación de estos factores podría convertir a Costa Rica en referente regional en vivienda sostenible, integrando inversión privada con objetivos públicos.

Replicabilidad regional del modelo PPP vivienda en Latinoamérica

El modelo costarricense es especialmente atractivo para otros países que enfrentan crisis de vivienda similares.
En México, la vivienda asequible sigue dependiendo de créditos públicos, mientras que en Colombia se buscan fórmulas mixtas con apoyo de las cajas de compensación.
En Chile, el alquiler social ha ganado impulso gracias a fondos compartidos entre Estado y sector privado.

El éxito del piloto de Costa Rica podría inspirar modelos adaptados en cada país.
Si logra demostrar que el alquiler asequible es viable con capital privado, marcará un cambio estructural en la política habitacional latinoamericana.

Hacia una política de vivienda mixta y sostenible basada en PPP habitacionales

El avance de las PPP vivienda alquiler Costa Rica muestra que es posible equilibrar rentabilidad y función social.
El modelo permite aprovechar terrenos públicos, atraer inversión y garantizar rentas justas.
También fortalece la institucionalidad y promueve la sostenibilidad ambiental, factores esenciales para la vivienda del futuro.

El reto será consolidar un marco regulatorio claro que defina responsabilidades, garantice transparencia y mantenga el enfoque social.
Costa Rica tiene la oportunidad de liderar un nuevo paradigma regional: la vivienda mixta público-privada como herramienta real contra el déficit habitacional.

Preguntas frecuentes sobre las PPP vivienda alquiler Costa Rica