Roofstock onChain: la tokenización inmobiliaria que ya es una realidad en EE. UU.
Viviendas tokenizadas en Ethereum mediante Roofstock onChain
Una casa vendida en minutos y pagada en USDC: el futuro de la inversión inmobiliaria ya está ocurriendo.
Lo que para muchos en España sigue siendo un concepto teórico —la tokenización inmobiliaria— en Estados Unidos se ha convertido en una práctica real gracias a Roofstock onChain, la filial web3 de la plataforma Roofstock. Su modelo combina blockchain, NFTs y contratos inteligentes para vender viviendas reales en cuestión de minutos. Pero ¿cómo funciona exactamente esta revolución, y qué podría aprender el mercado español de ella?
Cómo funciona Roofstock onChain
Roofstock onChain nació en 2022 como división web3 de la empresa estadounidense Roofstock, Inc., especializada desde 2015 en la compraventa de viviendas unifamiliares de alquiler (SFR). La compañía dio un salto histórico al realizar la primera venta de una vivienda real como NFT, utilizando la red Ethereum y la stablecoin USDC.
El mecanismo es ingenioso:
- Cada inmueble se transfiere a una LLC (sociedad limitada estadounidense).
- Esa LLC se tokeniza como un NFT único (ERC-721), que representa la propiedad completa.
- El comprador adquiere el NFT mediante smart contracts en Ethereum y, con ello, la titularidad de la sociedad propietaria.
- Todo el proceso —verificación, pago, transferencia y registro digital— se ejecuta on-chain, en minutos y sin intermediarios.
La operación es totalmente transparente y auditable: cualquier usuario puede verificar la transacción en la blockchain, sin necesidad de acudir a notaría ni esperar inscripciones registrales.
“Un ERC-721 es como un certificado digital único e irrepetible que vive en la blockchain y demuestra quién es el propietario de un objeto concreto, igual que una escritura demuestra quién es dueño de una casa.”
Smart contracts inmobiliarios: el motor del cambio
Los smart contracts son la pieza central del modelo Roofstock onChain. Estos programas automáticos ejecutan condiciones de compraventa sin intervención humana, garantizando que el NFT (la vivienda tokenizada) solo cambie de propietario cuando se confirma el pago en USDC.
Este uso de contratos inteligentes está en línea con lo que ya explicamos en Habitaro sobre los smart contracts inmobiliarios en Ethereum: mecanismos que reducen errores, costes y tiempos, aportando trazabilidad total a la operación.
En el caso de Roofstock onChain, incluso la financiación se realiza on-chain gracias al protocolo Teller Protocol, que permite préstamos descentralizados para adquirir viviendas tokenizadas.
Ventajas frente a la inversión inmobiliaria tradicional
1. Liquidez inmediata
Una compraventa inmobiliaria tradicional puede tardar meses; en Roofstock onChain, la transferencia de propiedad ocurre en minutos.
Los NFTs inmobiliarios convierten un activo ilíquido en uno digitalmente transferible, lo que facilita la reventa y la financiación de manera casi instantánea.
2. Acceso global
Cualquier inversor del mundo con una wallet compatible puede adquirir una vivienda tokenizada en EE. UU. sin intermediarios, algo impensable en el sistema hipotecario clásico.
Este acceso global recuerda al funcionamiento de plataformas como RealT, que ya permiten invertir desde 50 $.
3. Reducción de costes
Al eliminar intermediarios —notarios, gestorías, agentes— los costes de transacción se reducen hasta un 70 % respecto al modelo tradicional.
Roofstock cobra alrededor del 3 % por operación, frente al 6-7 % de los agentes involucrados en el modelo tradicional.
4. Transparencia y seguridad
Cada operación queda registrada en la blockchain: no hay posibilidad de duplicar escrituras, ni de falsificar documentos.
Además, los contratos son auditables por cualquier usuario, garantizando confianza entre partes desconocidas.
Por qué un particular o empresa querría tokenizar una vivienda
Un particular puede tokenizar su vivienda para obtener liquidez sin venderla por completo, cediendo solo una fracción digital del activo a otros inversores.
Una empresa inmobiliaria, por su parte, puede abrir su cartera de activos a inversores internacionales, captar financiación descentralizada y ofrecer transparencia total en la gestión.
Tokenizar aporta liquidez, acceso global y automatización contable, como ya analizamos en el artículo tokenización inmobiliaria: qué es y cómo funciona.
También permite atraer nuevos perfiles de inversores nativos cripto, interesados en diversificar su cartera con activos reales respaldados por blockchain.
Qué puede aprender España del modelo Roofstock onChain
España avanza en regulación, pero todavía no puede replicar el modelo Roofstock.
Como explicamos en regulación tokenización inmobiliaria: España y países pioneros, la Ley 6/2023 del Mercado de Valores y el Reglamento Piloto DLT sientan las bases, aunque aún falta interoperar blockchain con el Registro de la Propiedad.
El caso estadounidense muestra el camino:
- Uso de sociedades-vehículo (LLC) que simplifican la titularidad.
- Reconocimiento fiscal claro de los activos tokenizados.
- Integración de pagos en stablecoins con respaldo legal.
En España, replicar esto requerirá adaptar el registro notarial, definir la custodia de tokens (CASP MiCA) y establecer un régimen fiscal específico para NFT inmobiliarios.
Aun así, los proyectos locales como Reental o Urbanitae ya demuestran que el país tiene la base tecnológica y legal para avanzar hacia esa dirección.
Ethereum, la base tecnológica del nuevo real estate
El ecosistema de Ethereum es el entorno natural de la tokenización.
Su red permite emitir NFTs (ERC-721) y tokens fraccionados (ERC-20) respaldados por inmuebles, tal como describimos en el artículo Ethereum inmobiliario.
Gracias a su capacidad de ejecutar smart contracts complejos y su interoperabilidad con protocolos DeFi, Ethereum se ha convertido en la infraestructura elegida por Roofstock onChain, RealT y la mayoría de proyectos de tokenización inmobiliaria global.
Roofstock onChain: Qué falta en España para llegar a ese nivel
- Interconexión legal y tecnológica entre blockchain y Registro de la Propiedad.
- Reconocimiento jurídico pleno del token como título de propiedad.
- Fiscalidad adaptada a la compraventa y transmisión de tokens inmobiliarios.
- Mercados secundarios regulados bajo el DLT Pilot para garantizar liquidez.
En otras palabras: la tecnología está lista, pero la normativa aún no ha terminado de dar el salto.
La buena noticia es que España dispone del talento técnico y del interés institucional para convertirse en referente europeo si acelera esta transición.
Roofstock blockchain
Roofstock onChain demuestra que la tokenización inmobiliaria en EE. UU. ya no es una promesa, sino una realidad operativa que reduce tiempos, costes y fronteras.
Mientras tanto, España avanza hacia un escenario donde blockchain, registro y fiscalidad converjan.
Cuando eso ocurra, la venta de una vivienda tokenizada en cuestión de minutos dejará de ser una noticia de Silicon Valley para convertirse en algo cotidiano en Valencia, Madrid o Barcelona.
Preguntas frecuentes sobre Roofstock onChain
¿Qué es Roofstock onChain?
Es la división web3 de Roofstock que permite comprar y vender viviendas reales mediante NFT en Ethereum. Cada token representa la titularidad de una LLC propietaria del inmueble.
¿Cómo funciona la compraventa?
El inmueble se transfiere a una LLC y esta se representa con un NFT. Al comprar el token, adquieres la LLC y por tanto la vivienda. El pago se realiza en USDC mediante smart contracts.
¿Qué ventajas ofrece frente al modelo tradicional?
Agiliza la operación, reduce costes, ofrece transparencia total y permite acceso global a inversores sin intermediarios.
¿Puedo invertir desde España?
Sí, aunque debes cumplir con los requisitos KYC/AML, la normativa estadounidense y la fiscalidad española sobre criptoactivos. Más detalles en regulación tokenización inmobiliaria.
¿Cuándo podrá hacerse en España?
España avanza con la Ley 6/2023 y el Régimen Piloto DLT, pero aún falta integrar blockchain en el Registro de la Propiedad y definir una fiscalidad específica.