Demanda de pisos en España 2025: ¿estamos ante un frenazo o un nuevo ciclo inmobiliario?
El mercado inmobiliario español entra en una fase de transición: bajan ligeramente las compraventas, pero el interés sigue alto. Así cerrará 2025 y así arrancará 2026.
La vivienda eficiente marcará la tendencia del nuevo ciclo inmobiliario español.
La demanda de pisos en España no desaparece: solo cambia de ritmo
El mercado inmobiliario español se prepara para un cambio de fase. Tras un 2024 marcado por la euforia y la escasez de oferta, los últimos meses de 2025 dejan ver un escenario más equilibrado: la demanda de pisos en España sigue siendo elevada, aunque la actividad de compraventa se modera ligeramente.
Un mercado que se ajusta sin desplomarse
Según los Colegios de Registradores, las compraventas bajaron un 3,5 % en agosto de 2025, el primer descenso tras más de un año de subidas. Aun así, CaixaBank Research señala que el mercado sigue “en modo expansivo” gracias al empleo, la mejora de salarios y la bajada de los tipos de interés.
El precio medio de una vivienda de 80 m² ronda los 223.000 €, según Infobae. Pero este incremento no se traduce en menos interés, sino en un mercado donde los compradores buscan más valor y eficiencia energética, una tendencia que ya analizamos en el artículo de Eficiencia energética en la vivienda: Guía práctica.
La paradoja del año: alta demanda, difícil acceso
El informe Radiografía del mercado de la vivienda 2025 de Fotocasa revela que el 23 % de los españoles busca casa, aunque solo el 13 % puede comprar. Las causas son claras: los precios elevados, los sueldos ajustados y la falta de oferta nueva.
En ciudades como Madrid, Barcelona o Palma, el esfuerzo hipotecario supera el 40 % de los ingresos medios, lo que deja fuera a buena parte de la clase media. En este contexto, cada vez más familias miran hacia ciudades intermedias, donde el coste de vida y la vivienda resultan más razonables.
Un déficit estructural que condiciona todo
En España se levantan apenas 95.000 viviendas nuevas al año, pero la creación de hogares supera las 300.000. Este desequilibrio explica por qué los precios no bajan. Solo en la Comunidad Valenciana, la Cámara de Comercio estima que faltarán 133.000 viviendas en 2030.
El déficit habitacional también impulsa la rehabilitación, un campo donde se multiplican las oportunidades. En artículos como “Qué subvenciones existen ahora mismo para rehabilitaciones energéticas”, explicamos cómo estas ayudas están atrayendo a propietarios e inversores que buscan revalorizar su vivienda sin construir de cero.
Los extranjeros mantienen el ritmo de compra
La demanda internacional sigue siendo un pilar del mercado. En 2025, según Idealista, los municipios más buscados por extranjeros fueron Marbella, Calvià, Jávea y Orihuela Costa.
Mientras tanto, las ciudades de tamaño medio —Zaragoza, Murcia, Valladolid o Valencia— crecen como alternativa, ofreciendo vivienda asequible y calidad de vida. Es una relocalización de la demanda, no una caída.
Bruselas exige más vivienda asequible
La Comisión Europea ha pedido a España aumentar su parque de vivienda pública, actualmente del 2,5 %, frente al 9 % de media europea. Esta presión coincide con el Plan Estatal de Vivienda 2026, que prioriza proyectos sostenibles y asequibles.
Arquitectos, aparejadores y promotores encontrarán oportunidades si aplican criterios de urbanismo sostenible.
Fin de 2025: señales de un nuevo ciclo
El mercado se dirige hacia una normalización. Ya no hay burbuja ni euforia, pero tampoco hundimiento. Las tres grandes tendencias para el cierre de año son:
- Moderación estable: precios al alza entre el 3 % y 5 %.
- Demanda diversificada: crece el interés en ciudades medias.
- Más foco en sostenibilidad: los compradores valoran el ahorro energético tanto como el diseño.
Esto supone un giro hacia la vivienda funcional y eficiente, en línea con el auge de tecnologías como la aerotermia o el SATE, ya explicadas en otros artículos de Habitaro.
2026: previsión de equilibrio y leve crecimiento
En 2026 el mercado podría estabilizarse. Los tipos hipotecarios bajarán, y la oferta empezará a aumentar lentamente gracias a los nuevos proyectos y rehabilitaciones.
La demanda de pisos en España seguirá fuerte, pero más racional. Las previsiones apuntan a 625.000 operaciones anuales y un crecimiento de precios moderado entre el 3 % y 4 %.
Las políticas públicas y el acceso al crédito serán determinantes para mantener el equilibrio. Si la oferta asequible avanza, 2026 podría marcar el comienzo de un nuevo ciclo inmobiliario más sostenible.
Visualización de previsiones 2025-2026
| Indicador | 2024 | 2025 | 2026 (prev.) |
|---|---|---|---|
| Creación de hogares | 250.000 | 300.000 | 310.000 |
| Viviendas iniciadas | 90.000 | 95.000 | 110.000 |
| Precio medio (€/m²) | 2.600 € | 2.789 € | 2.880 € |
| Crecimiento anual del precio | +6,5 % | +4,5 % | +3 % |
| Ventas totales | 640.000 | 620.000 | 615.000 |
(Fuentes: INE, Fotocasa Research, CaixaBank Research, FUNCAS)
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Está bajando realmente la demanda de pisos?
No exactamente. La demanda se mantiene fuerte, pero la capacidad de compra se ha reducido.
¿Seguirán subiendo los precios en 2026?
Sí, aunque más despacio. Se espera un aumento moderado de entre el 3 % y 4 %.
¿Es buen momento para comprar vivienda?
Sí, si se cuenta con estabilidad laboral y ahorro. Los tipos hipotecarios podrían mejorar a finales de 2025.
¿Qué zonas ofrecen más oportunidades?
Ciudades medianas con precios aún contenidos: Zaragoza, Murcia, Sevilla o Valladolid.