Flex living en España: cuando la ley expulsa al particular y regala el mercado a los grandes fondos

El auge del flex living en España parece una historia de éxito: grandes fondos internacionales invirtiendo más de 1.000 millones de euros para crear viviendas de media estancia, modernas y con servicios. Pero tras ese impulso hay una paradoja legal. La ley catalana del alquiler de habitaciones, diseñada para proteger al inquilino, podría estar expulsando del mercado al pequeño inversor y dejando el alquiler flexible en manos de los grandes fondos.

El efecto cobra de una ley bienintencionada

La nueva ley catalana del alquiler de habitaciones impide que la suma del precio de las habitaciones en una vivienda supere el índice de referencia del alquiler completo.
Lo que parecía una medida para frenar abusos se ha convertido en un efecto cobra: desincentiva la rehabilitación de pisos antiguos y hace inviable que pequeños propietarios ofrezcan coliving o alquiler compartido con rentabilidad.

Mientras tanto, los grandes fondos operan con licencias terciarias o dotacionales, lo que les exime de cualquier límite de precio.
Así, proyectos multimillonarios como los de J.P. Morgan AM, Grupo LAR, Kronos o GMP ocupan el espacio que antes cubrían pequeños inversores urbanos, aquellos que reformaban viviendas envejecidas para ofrecer habitaciones a trabajadores, estudiantes o profesionales con movilidad.

En Habitaro ya advertimos de este fenómeno en la ley del alquiler de Cataluña y su impacto en el coliving, donde señalábamos que una regulación mal definida puede beneficiar al capital institucional y perjudicar al particular que rehabilita vivienda.

Este marco legal creado por la clase política ha terminado siendo el escenario perfecto para expulsar al pequeño inversor o propietario y dar una entrada triunfal a los grandes fondos, que con inversiones millonarias no están obligados a cumplir la ley.
Paradójicamente, esto incrementa el precio medio de las habitaciones, perjudicando también a ese inquilino que busca una alternativa asequible y flexible en las grandes ciudades.

Los fondos que lideran el nuevo flex living en España

J.P. Morgan AM + Grupo LAR: 600 M€ para 10 proyectos

Ambas compañías han creado una joint venture dotada con 600 millones de euros para desarrollar 10 complejos de flex living en España, con 5.000 camas.
El primero, en San Sebastián de los Reyes (Madrid), se construye sobre suelo terciario y ofrecerá alquileres de media estancia (de 3 a 12 meses).
Cada unidad dispondrá de servicios comunes, coworking y zonas sociales, un modelo que se libra del control de precios y marca el camino para el resto del mercado.

Kronos: 300 M€ y nueva marca de alojamiento flexible

Kronos Real Estate Group ha lanzado su marca US by Kronos, con 300 millones de inversión y 2.000 apartamentos en Madrid, ubicados en Torrejón de Ardoz y Los Berrocales.
Los precios rondarán los 950 €/mes, con servicios incluidos.
La compañía utilizará construcción industrializada para acelerar plazos y mejorar eficiencia.
Un modelo que responde a la demanda de nómadas digitales y profesionales desplazados, pero que queda fuera del alcance del pequeño inversor, atrapado por la normativa.

GMP: 140 M€ y nueva marca “Truliving”

El grupo GMP Property Socimi, hasta ahora centrado en oficinas, ha entrado en el segmento con su marca Truliving, destinando 140 millones de euros a proyectos en Vallecas, Sanchinarro y Valdebebas.
Solo el edificio de Vallecas contará con 285 viviendas y 15.000 m² de zonas comunes.
Estos activos se comercializan como alojamientos temporales y, por tanto, no están sujetos a la ley catalana ni a índices de referencia.

Del coliving al flex living: la evolución mal interpretada

Como analizamos en Coliving en España: así cambiarán las viviendas del futuro, el coliving no es un simple alquiler por habitaciones:
es una transformación completa de la vivienda, donde se rediseñan espacios, se añaden zonas comunes y se fomenta la convivencia.

Esta visión podría haber servido para rehabilitar el parque de viviendas antiguo que domina los cascos urbanos españoles.
Sin embargo, al no distinguir entre subalquiler precario y coliving profesionalizado, la ley catalana bloquea la innovación residencial.
El resultado: los grandes fondos sí pueden ofrecer ese modelo, pero a precios más altos y con acceso restringido a determinados perfiles.

“El coliving debería ser una herramienta de regeneración urbana, no una víctima colateral de la sobreprotección normativa.”

Una sociedad más individualista exige nuevas viviendas

España está cambiando.
El INE estima que el 30 % de los hogares ya están formados por una sola persona. Aumentan los separados, solteros, trabajadores móviles y nómadas digitales.
Estas personas no buscan vivienda en propiedad, sino alojamientos flexibles, bien ubicados y con servicios, por lo que el coliving o flex living en España seguirá creciendo.

Sin embargo, la normativa actual frena la adaptación de las viviendas existentes a estos nuevos modos de vida.
Si el coliving estuviera incentivado, muchos pisos antiguos podrían rehabilitarse, mejorar su eficiencia energética y ofrecer habitaciones de calidad a precios razonables.
En lugar de eso, la ley deja la innovación del habitar en manos de unos pocos fondos con músculo financiero.

Conclusión: proteger sin expulsar

El flex living en España es una tendencia imparable, pero su auge revela un desequilibrio: las leyes pensadas para proteger al inquilino acaban expulsando al pequeño propietario y dejando el mercado en manos institucionales.
Las próximas reformas legislativas deberían distinguir entre un alquiler por habitaciones sin más y un coliving fruto de la rehabilitación de una vivienda que ha transformado sus espacios, reconociendo que la sociedad ha cambiado y que la vivienda debe adaptarse a nuevos modelos de vida más flexibles, sostenibles e individuales.

Solo así se podrá aumentar la oferta asequible, impulsar la rehabilitación urbana y lograr que la flexibilidad habitacional no sea un privilegio, sino una opción real para todos.