Impuestos sobre vivienda: castigar la especulación improductiva, no al inversor que rehabilita vivienda
La fiscalidad bien aplicada, puede ayudar al equilibrio del mercado
La fiscalidad puede ser una de las herramientas más eficaces para equilibrar el mercado. Sin embargo, no todos los impuestos sobre vivienda cumplen el mismo papel. La clave está en distinguir entre la especulación improductiva —propiedades vacías, capital que espera revalorizaciones sin aportar nada o reventas rápidas sin reforma— y los inversores que rehabilitan vivienda, que actualizan el parque y facilitan el acceso de las familias a una casa lista para hipotecar.
En ciudades como Vancouver o Toronto, los recargos a las viviendas vacías lograron que miles de inmuebles salieran al mercado en pocos años, tal y como recoge la normativa del City of Vancouver. Al mismo tiempo, en Europa se aplican recargos de IBI a pisos cerrados de forma prolongada, buscando desincentivar la improductividad.
Impuestos sobre vivienda que penalizan lo improductivo
El diseño de los impuestos sobre vivienda debe centrarse en corregir desequilibrios. Algunos ejemplos:
- Recargo a viviendas vacías: permite movilizar un stock ocioso, siempre que se acompañe de un buen sistema de inspección y de exenciones para casos justificados (herencias, traslados, obras). En nuestro artículo «Impuestos por tener una vivienda vacía en España«, analizamos esta medida.
- Impuestos a plusvalías de corto plazo: graban las compraventas rápidas sin reforma, para desalentar la especulación pasiva.
- Recargos a la compra extranjera especulativa: aplicados en lugares como Canadá o Nueva Zelanda, buscan limitar la entrada de capital que presiona precios sin aportar vivienda a residentes.
En España, algunas ciudades han planteado medidas similares, aunque la efectividad depende de la coordinación entre administraciones locales y estatales.
El inversor que rehabilita vivienda: inversión que sí aporta valor
No todos los inversores son iguales. El inversor que rehabilita vivienda convierte inmuebles obsoletos en hogares que cumplen con las normativas de habitabilidad y eficiencia energética. Esto permite que el comprador final acceda a un inmueble ya actualizado, con una tasación acorde y listo para hipotecar.
Lejos de ser un problema, estos proyectos son una solución. Generan empleo, mejoran barrios y acercan al país a los objetivos climáticos europeos de rehabilitación de edificios. En lugar de penalizarlos, la administración debería premiarlos con incentivos fiscales: reducción del IVA en obras, deducciones por eficiencia energética o acceso a líneas de financiación específicas.
Incentivos y penalizaciones: el equilibrio necesario
La combinación más eficaz es sencilla:
- Penalizar el capital improductivo (vacantes, especulación pasiva).
- Respetar e incentivar a quienes rehabilitan o construyen vivienda asequible.
Un informe reciente de la OCDE confirma que los impuestos a la vivienda deben orientarse a desincentivar usos improductivos y no a frenar la inversión que aporta valor.
En España, el debate se centra a menudo en medidas populistas que ponen el foco en la demanda. Sin embargo, como hemos visto en la previsión del precio de la vivienda en las ciudades, el verdadero reto es aumentar la oferta y dirigir el capital hacia donde más falta hace.
Recaudación finalista: a dónde deben ir los impuestos sobre vivienda
Una cuestión clave es qué hacer con lo recaudado. En muchos países, los impuestos terminan en la caja común, diluyéndose entre partidas presupuestarias. Sin embargo, la experiencia internacional demuestra que cuando los recursos se destinan de manera finalista a la vivienda, el impacto es mucho mayor.
En Canadá, parte de lo obtenido con el impuesto a las viviendas vacías se invierte en programas locales de alquiler asequible. En Europa, ciudades como Viena o Ámsterdam reinvierten estos fondos en parque público estable, garantizando que cada euro que se recauda sirva para ampliar la oferta de vivienda.
España debería seguir este camino: dedicar lo recaudado por impuestos sobre vivienda directamente a programas de rehabilitación, construcción industrializada y vivienda pública en Europa como modelo de referencia. Solo así la fiscalidad puede convertirse en un motor real de transformación del mercado.
Aprendizajes para España
La lección internacional es clara: los impuestos sobre vivienda funcionan cuando movilizan recursos improductivos hacia el mercado. España debería apostar por:
- Recargos efectivos a las viviendas vacías de largo plazo.
- Incentivos fiscales al inversor que rehabilita vivienda y actualiza el parque.
- Recaudación finalista: dedicar lo obtenido a construir vivienda pública asequible.
Solo así la fiscalidad será una aliada real en la estabilización del mercado, respetando a los inversores que aportan valor y castigando el inmovilismo que reduce la oferta.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué son los impuestos sobre vivienda?
Son gravámenes aplicados a la propiedad inmobiliaria con el objetivo de equilibrar el mercado, penalizar la especulación y fomentar la vivienda asequible.
¿Por qué gravar las viviendas vacías?
Porque mantienen inmovilizado un recurso básico. Los recargos a vacantes buscan que los propietarios alquilen o vendan, aumentando la oferta.
¿Qué diferencia hay entre especulación y rehabilitación?
La especulación improductiva no aporta nada al mercado. El inversor que rehabilita vivienda, en cambio, actualiza viviendas obsoletas y genera valor social y económico.
¿A qué se debería destinar lo recaudado?
Lo más eficaz es reinvertirlo en vivienda pública asequible y en programas de rehabilitación, para ampliar de forma estructural la oferta.