El control del alquiler es transitorio: lo estructural es multiplicar la vivienda asequible

El control del alquiler es una herramienta que aparece en casi todas las crisis de vivienda. Su objetivo es contener las subidas de precios y dar aire a los inquilinos en zonas tensionadas. Sin embargo, la experiencia internacional muestra que, si no va acompañado de incentivos a propietarios y de un aumento significativo de la oferta, solo logra resultados parciales y, a veces, efectos indeseados.

En ciudades como Berlín o París, los topes de rentas consiguieron frenar temporalmente las subidas, pero también redujeron la oferta disponible, ya que muchos propietarios optaron por retirar sus viviendas del mercado o destinarlas a alquiler turístico.

Control del alquiler bien diseñado: qué se puede aprender

Un control del alquiler eficaz debe ser moderado y temporal. La experiencia alemana con el Mietpreisbremse muestra que limitar los nuevos contratos a un 10% por encima del precio medio de la zona ayudó a contener los abusos sin frenar de golpe la inversión.

Además, los expertos recomiendan que estas medidas excluyan la obra nueva y las viviendas rehabilitadas, para no desincentivar a quienes sí aportan valor al mercado. En este sentido, conviene recordar que los inversores que actualizan inmuebles antiguos (mejorando eficiencia energética o adaptándolos a normativas de habitabilidad), contribuyen a aumentar la calidad del parque y deberían ser fomentados, no penalizados.

Incentivos a propietarios: la cara positiva de la regulación

Los incentivos a propietarios son el complemento natural al control del alquiler. Italia, por ejemplo, aplica deducciones fiscales en el IRPF a quienes alquilan por debajo de un precio acordado, lo que anima a mantener pisos en el mercado asequible. En España, la Ley de Vivienda 2023 introdujo bonificaciones fiscales de hasta un 90% si el propietario rebaja el precio del contrato en zonas tensionadas.

Estos mecanismos, lejos de expulsar oferta, premian al arrendador que colabora en la estabilización del mercado. En cambio en Cataluña, se han aprobado medidas específicas al alquiler temporal, sin diferenciar nuevas formas de habitar en auge, como el cohousing o coliving. Estas leyes deben tener una precisión quirúrgica sino podrían provocar un efecto cobra perverso, tal y como explicábamos en el artículo: Ley del alquiler en Cataluña: ¿protección al inquilino o efecto cobra?

Aumentar la oferta: la verdadera solución estructural

Aunque el control del alquiler pueda aliviar tensiones en el corto plazo, la clave está en aumentar la oferta de viviendas asequibles. Experiencias como las de Viena o Tokio muestran que solo cuando se construyen suficientes viviendas nuevas, (y se moviliza el parque existente mediante rehabilitación), los precios se estabilizan de manera sostenible.

En España, el déficit de vivienda nueva frente a la creación de hogares explica gran parte de la presión actual. Tal y como analizamos en la previsión del precio de la vivienda en las ciudades, la demanda seguirá creciendo mientras la oferta se mantenga rígida. Aquí la administración tiene un papel fundamental:

• Agilizar licencias y trámites.
• Movilizar suelo público hacia vivienda asequible.
• Invertir en un parque social estable.

En el aumento de la oferta está la clave de la estabilización de precios. La administración pública debe multiplicar su inversión en vivienda pública asequible. Además, tiene que eliminar barreras burocráticas, agilizar licencias y facilitar modificaciones urbanísticas. Otro paso fundamental es fomentar la vivienda industrializada, que permite construir más rápido y con estándares sostenibles. Por poner un ejemplo de medida política en la buena dirección, podríamos hablar del «PERTE de la industrialización de la vivienda«. Se trata de una plan de ayudas que busca acelerar la producción de vivienda asequible mediante construcción industrializada, reduciendo costes, tiempos y emisiones. Habrá que comprobar, con el paso del tiempo, si realmente se han ejecutado los fondos anunciados en proyectos concretos.

De este modo, el inversor que aporta valor al mercado y a la sociedad encontrará atractivo dirigir su capital a la creación de vivienda de calidad, con beneficios proporcionados y duraderos. Por el contrario, la administración debería penalizar las compraventas sin aporte de valor y la cultura del pelotazo, que tanto daño ha hecho al mercado inmobiliario en el pasado. Es diferencia ya la analizamos en nuestro artículo: Inversor inmobiliario: ¿enemigo o aliado en el acceso a la vivienda?

En Europa ya existen referentes claros: ciudades como Viena o Ámsterdam han demostrado que una inversión constante en vivienda asequible pública es la mejor herramienta para equilibrar el mercado, como explicamos en detalle en nuestro análisis sobre la vivienda pública en Europa.

Equilibrio entre regulación y mercado

El control de alquiler no debe verse como un fin en sí mismo, sino como una herramienta transitoria. A corto plazo protege al inquilino; a medio y largo plazo, el equilibrio se logra respetando al inversor que rehabilita, incentivando a los propietarios responsables y multiplicando la oferta pública y privada.

El acceso a la vivienda es un problema estructural que la clase política trata con medidas populistas de corto plazo, (subvenciones, titulares sobre promociones puntuales), que solo engordan la demanda y elevan los precios. La falta de visión a 10 o 20 años y la incapacidad de llegar a pactos de Estado hacen que el mercado siga tensionado. La solución real pasa por aumentar la oferta de vivienda asequible de manera sostenida, invertir en parque público, agilizar la burocracia y fomentar la colaboración con inversores que rehabilitan y construyen con criterios de calidad y sostenibilidad.

Preguntas frecuentes (FAQ)